根據我國出臺的《物權法》，其中表明業(yè)主可選擇自行管理物業(yè)模式，也可以委托服務企業(yè)方式進行管理，但隨著經濟的迅猛發(fā)展，進一步促進了城市化建設進程，面對生活節(jié)奏逐漸加快的生活模式，一旦物業(yè)出現問題，其業(yè)主無法在第一時間內進行解決，且自身缺乏專業(yè)技能，因此，大多情況下，物業(yè)管理工作都是交由其物業(yè)服務企業(yè)。繼“營改增”、新會計準則的實行，多數企業(yè)開始實施稅收籌劃，尤其是對于物業(yè)管理企業(yè)，營改增稅制是一項利弊雙存的改革活動，只有通過優(yōu)化稅收籌劃，才能達到規(guī)避風險，獲得最大化實際效益的目的。

　　一、稅收籌劃理念分析

　　(一)稅收籌劃基本內涵

　　不論是國外還是國內，都對稅收籌劃內涵展開了深度的分析，從其分析的視角來看，雖然提法有所不同，但主要內容具有相似處，都是將稅收籌劃作為企業(yè)的一項運營活動，在以遵循稅收相關法律法規(guī)為前提條件，提前規(guī)劃安排促使現代企業(yè)實現效益最大化，進而為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益及價值。因此，稅收籌劃可理解為：納稅人在遵循相關法律的前提下，將稅收政策及法律法規(guī)視為導向，以效益最大化為目標，在事前選擇最合適的稅收籌劃方案處理企業(yè)日常運營的手段。根據稅收籌劃的內容，具備合法性、籌劃性及目的性的特征。

　　(二)物業(yè)企業(yè)稅收籌劃必要性分析

　　“營改增”的推行，主要是早期我國政府部門為了緩解現代企業(yè)稅務壓力而實行的，而物業(yè)管理企業(yè)作為特殊性服務企業(yè)，在城市建設進程中，尤其是在人們日常生活中，具有有效的保障服務效用。繼“營改增”稅收政策的全面實行，對物業(yè)企業(yè)產生極大的影響。加之我國相關政策有明確規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)代收的各項費用不計征營業(yè)稅。此外，物業(yè)企業(yè)安置下崗員工及退伍軍人，也可獲得一定的優(yōu)惠。因此，面對當前發(fā)展形勢，物業(yè)企業(yè)應當就相關稅收政策進行分析，合理權衡利弊，進而全面實行稅收籌劃，找到約束企業(yè)自身發(fā)展的關鍵點，從而有助于優(yōu)化管理水平，實現實際效益最大化。

　　二、物業(yè)企業(yè)稅收籌劃現狀分析

　　(一)稅收風險問題

　　繼“營改增”實行后，部分物業(yè)企業(yè)主要在發(fā)票的使用及取得層面上出現稅收風險問題。第一，發(fā)票抵扣問題。例如：某物業(yè)管理企業(yè)由一般納稅人可收取增值稅發(fā)票進行抵扣，但在收取增值稅專用發(fā)票時需要辨別其真?zhèn)危�以及事先對開具發(fā)票企業(yè)是否正規(guī)進行判斷，確保收款人與開具發(fā)票人保持一致，專票開具后，部分單位會選擇由關聯(lián)企業(yè)付款，造成付款人與發(fā)票抬頭不一致，企業(yè)抵扣時出現無法抵扣進項稅款，無形中增加稅款;第二，供應商開票問題。物業(yè)管理企業(yè)的產品采購途徑多是在市場中進行，大多數是小規(guī)模納稅人，不能開具出專用發(fā)票，進而引發(fā)風險;然而，一旦選擇在稅務機關開具專票會增加其成本。同時，地方的稅務機關也需針對物業(yè)管理企業(yè)納稅、發(fā)票存在的問題作出風險評估，之后由企業(yè)自身進行核查、改善。

　　(二)財務管理問題

　　“營改增”的推行，主要是為了促使物業(yè)企業(yè)緩解稅收壓力，提升自身發(fā)展能力。基于“營改增”前的營業(yè)稅模式，物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)費用的收取多是按照總數額5%的稅率進行繳納;“營改增”在正式推行后，如果物業(yè)管理企業(yè)是小規(guī)模納稅人，征收率為3%，相比于原有模式下其稅負下降率超出40%;如果物業(yè)管理企業(yè)是一般納稅人，所收取費用的適用率為6%，結合相關原理，在不考慮進項稅款抵扣下上升其稅負至0.66百分點。只有合理實行稅收籌劃，企業(yè)在“營改增”實行后稅負也可低于原有稅負。

　　(三)運營發(fā)展問題

　　目前，部分物業(yè)企業(yè)管理模式多是傳統(tǒng)的“四保”模式，其主要收取物業(yè)費。通過區(qū)別住宅與非住宅，針對住宅小區(qū)推行包干制;而非住宅區(qū)根據所簽合同以月、季度、半年付清款項。例如：從2015年開始，多小區(qū)內部出現費用收取難度增加，業(yè)主不滿意程度增加的情況，相應住宅小區(qū)項目增長幅度呈緩慢狀，因此在2016年住宅項目的增長數明顯下降，所占比例也僅達到總項目的13.4%。例如：某地區(qū)多數物業(yè)管理企業(yè)開始實行“互聯(lián)網+”，主要為了向業(yè)主提供更為優(yōu)質的服務，提升滿意度。但某一物業(yè)管理企業(yè)以資金緊缺、成本過大為理由，并未拓展自身主營業(yè)務，甚至對全新業(yè)務理解出現誤差。

　　三、物業(yè)企業(yè)稅收籌劃策略

　　(一)完善稅收籌劃方面機制

　　由于物業(yè)管理企業(yè)所涉及面廣、工作形式復雜化，需全方位考慮到企業(yè)的屬性，完善稅務籌劃制度內容，積極引導其構建有效的內部稅收籌劃機制，就增值稅納稅范圍、種類、分工、具體流程、方法等內容進行完善，落實到位責任制。在具體實行過程中強化監(jiān)管力度，對于不同項目列出明細，進而構建收支明確化的兩條線，清晰劃分界定，根據相關政策、企業(yè)實際運營性質、范疇作出動態(tài)化調整，從而促使企業(yè)實現稅收籌劃的動態(tài)化管理模式，在最大程度降低成本的同時，有效提升企業(yè)實際效益。

　　(二)稅收籌劃貫穿于物業(yè)管理企業(yè)財務管理中

　　稅收籌劃作為財務管理工作的重要組成內容，不僅僅是指一個名詞或者行為。總體來說，財務管理工作包含了稅收籌劃，然而在制定相關規(guī)劃中除了需要考慮到企業(yè)稅收成本以外，還需要計劃執(zhí)行中引發(fā)的一系列反應，例如需對增加費用與縮減收益展開全面性考慮。因此，為了保障物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展，應當全面性、綜合性考慮實行稅收籌劃的實際意義及價值，促使企業(yè)實現既定財務管理目標。此外，物業(yè)企業(yè)在實行稅收籌劃過程中需要貫徹落實于財務管理工作的全過程。在制定、研究部分稅收籌劃方案中具有可行性，可見所關注的事項也具有一定的緊密聯(lián)系及經濟性特征。在實際運行中，往往無法真正落實相關經濟活動，因此，物業(yè)企業(yè)需要對稅收籌劃工作中的稅負及實際效益進行全面性考慮。在實際開展稅收籌劃工作中，應當以多方位、多層次的視角出發(fā)看待稅負，其側重點不能僅置于部分稅種，只有全面分析成本與實際收益，才能確保物業(yè)企業(yè)稅收籌劃工作的有效性。同時，將顯性成本與隱性成本視為財務管理的重要內容，注重兩者之間的區(qū)別與實際價值，例如：隱性成本將籌劃成本作為主要內容，在實行稅收籌劃中，需重點關注特定期間內容貨幣的價值波動，從而防止因降低稅負導致企業(yè)后續(xù)運營風險加大。

　　(三)納稅人身份選擇

　　關于物業(yè)企業(yè)確定增值稅率，與納稅人身份選擇具有緊密的聯(lián)系。從當前物業(yè)企業(yè)的實際情況而言，主要成本包含了職工薪資、物業(yè)共用位置、公用設施維修、清潔費用、綠化費用、區(qū)域管理費用等。從中可見，所產生的費用與人工都相關，相對物資的采購較少，進而帶來的進項稅不足，面對這種情況，一旦物業(yè)管理企業(yè)所服務小區(qū)是小規(guī)模、物業(yè)費較低，如果低于500萬元，可選擇小規(guī)模納稅人征收方法，相應的增值稅繳納值較低。

　　四、結語

　　綜上所述，隨著現代社會經濟的迅速發(fā)展，我國現有市場經濟體系也更為完善，面對嚴峻化的市場環(huán)境下，物業(yè)企業(yè)想要獲得一定的市場份額，需提升自身核心競爭力。同時，物業(yè)企業(yè)在保障自身效益、實現戰(zhàn)略化目標過程中將稅收籌劃視為有力保障，以科學合理的財務管理手段幫助企業(yè)實現既定預期目標，而國家在進行宏觀調控時，稅收籌劃的應用，不僅能夠推動物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，而且能夠促使物業(yè)企業(yè)實現效益最大化。

　　參考文獻：

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　　《物業(yè)企業(yè)稅收籌劃要點研究》來源：《中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計》，作者:劉釗