摘要：在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)問(wèn)題一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一，房產(chǎn)價(jià)格與人們的利益密切相關(guān)，本文結(jié)合多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，全面分析探討了房地產(chǎn)交易對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易,房?jī)r(jià),影響,分析

　　一 、現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)交易的狀況及存在的問(wèn)題

　　我國(guó)房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)出跨越式的發(fā)展是在2000以后，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)需求的不斷加大以及城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)交易市場(chǎng)提供了廣闊的需求空間，房地產(chǎn)行業(yè)得到了很大的發(fā)展。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)環(huán)境的不斷完善,房地產(chǎn)交易事業(yè)迅速發(fā)展起來(lái),很多人投入了房地產(chǎn)交易的大軍中,根據(jù)相關(guān)的資料顯示，2000年以后由需求拉動(dòng)的中國(guó)房地產(chǎn)交易每年都在20%以上，隨著炒房族的不斷增多,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)在幾年內(nèi)不斷地上升,我國(guó)房?jī)r(jià)98年以來(lái)一直處于上升趨勢(shì)，尤其是2003年以后房地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢(shì)明顯加快，到2009年為止中國(guó)房地產(chǎn)交易依然處于快速發(fā)展階段。

　　目前我國(guó)房產(chǎn)交易主要存在的常見(jiàn)問(wèn)題有：

　　第一，非法預(yù)售現(xiàn)象較為普遍，出于融資以緩解資金壓力等原因，幾乎絕大多數(shù)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)銷(xiāo)售都有“認(rèn)購(gòu)”或“認(rèn)籌”的環(huán)節(jié)，這種非法預(yù)售的方式在我國(guó)特別是中小城市尤其普遍，不僅在一定程度上拉升了房?jī)r(jià)，還干擾和破壞了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，引發(fā)不安定事件，危害購(gòu)房群眾利益和社會(huì)穩(wěn)定。

　　第二，需求旺盛，消費(fèi)者法律意識(shí)不足;開(kāi)發(fā)企業(yè)以“低價(jià)”、“團(tuán)購(gòu)”等方式，在未取得合法銷(xiāo)售條件的情況下以種種“口頭承諾”誘使消費(fèi)者進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”或“認(rèn)籌”，由于剛性需求和投資需求旺盛，消費(fèi)者往往明知是非法銷(xiāo)售仍然爭(zhēng)相競(jìng)購(gòu)，出現(xiàn)了“未挖坑就銷(xiāo)售”和“手續(xù)尚未辦齊房子已經(jīng)賣(mài)完”等怪現(xiàn)象。以我市某項(xiàng)目為例，開(kāi)發(fā)企業(yè)在尚未取得合法銷(xiāo)售條件的情況下，即開(kāi)始對(duì)外售房，我監(jiān)管部門(mén)查處后，卻引起了購(gòu)房群眾集體上訪事件，原因是開(kāi)發(fā)企業(yè)被查處后退還了已支付的購(gòu)房“訂金”，致使已付訂金的購(gòu)房者無(wú)法“提前”買(mǎi)到該項(xiàng)目房屋。

　　第三，隨著我市城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，我們監(jiān)管部門(mén)在實(shí)踐工作中不斷摸索總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管政策和監(jiān)管手段進(jìn)行改進(jìn)完善，如積極推行商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽訂和備案制度，嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理，建立“房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)”，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)等等，但在實(shí)際操作中，我們的監(jiān)管工作仍然存在著更進(jìn)一步完善的空間。

　　二、房地產(chǎn)交易對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

　　根據(jù)商品價(jià)值學(xué)說(shuō)，商品住房的交易價(jià)格也是由房地產(chǎn)本身的價(jià)值決定的，其價(jià)值既包括所占用土地的價(jià)值，也包括土地上建筑物的價(jià)值。土地政策、建筑面積、社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平、房屋成本造價(jià)、貨幣供給水平的原因也是房地產(chǎn)交易活動(dòng)中造成房?jī)r(jià)波動(dòng)的重要客觀原因。這就使其價(jià)格有了一般商品價(jià)格所沒(méi)有的特點(diǎn)，影響其價(jià)格的因素也紛繁復(fù)雜，考慮到實(shí)證研究的需要和數(shù)據(jù)的可獲得性，本文選取以下五個(gè)房地產(chǎn)交易中涉及的變量作為解釋變量代表上述影響因素：

　　(一)人均可支配收入。可支配收入代表地區(qū)群眾的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，人均可支配收入越多，進(jìn)行房地產(chǎn)交易的動(dòng)機(jī)和次數(shù)就更加活躍，理論上該變量和房?jī)r(jià)存在正相關(guān)性。

　　(二)竣工房屋造價(jià)。房屋的造價(jià)是由工程預(yù)算造價(jià)和土地價(jià)格再加上其他房地產(chǎn)交易中的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售成本等的總和構(gòu)成的，竣工房屋的造價(jià)直接影響了商品住房的成本，成本的變化直接影響了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍程度。

　　(三)土地購(gòu)置費(fèi)。隨著開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的不斷增加，土地越來(lái)越稀缺，這就造成房地產(chǎn)行業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)不斷上漲的勢(shì)頭，土地購(gòu)置費(fèi)在相當(dāng)大的程度上影響了商品房的售價(jià)，售價(jià)的變化也直接對(duì)房地產(chǎn)交易行業(yè)，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)有著明顯的正相關(guān)性作用。

　　(四)商品住宅施工面積。建筑面積的大小影響房地產(chǎn)行業(yè)的供給量，另外，從目前房地產(chǎn)交易的現(xiàn)狀來(lái)看，大多采用預(yù)售方式進(jìn)行交易，所以從理論上講，施工面積越大，商品房供給量越大，房產(chǎn)交易就會(huì)更加頻繁，二者呈反比例關(guān)系。

　　(五)名義貨幣供給量。從貨幣學(xué)的角度來(lái)分析，房?jī)r(jià)水平與貨幣供給量是正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)交易作為一種市場(chǎng)活動(dòng)，明顯受到幣值的影響。

　　三、改善房產(chǎn)交易來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的對(duì)策建議

　　基于以上計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分析結(jié)果，從房地產(chǎn)交易處發(fā)，對(duì)于穩(wěn)定國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)，我提出個(gè)人的一些意見(jiàn)：

　　(一)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率、緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸等政策，減少貨幣供給量，減少大量熱錢(qián)投入房地產(chǎn)交易領(lǐng)域。另外在購(gòu)房支出中，有很大一部分來(lái)自銀行貸款，通過(guò)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信用抵押貸款影響消費(fèi)者的支付能力，從而減少住房需求量降低房?jī)r(jià)。

　　(二)提高土地利用效率,在一定的地段限制豪宅的建設(shè)。由于土地的稀缺性,現(xiàn)如今土地的購(gòu)置費(fèi)越來(lái)越高,所以房屋竣工造價(jià)中,土地購(gòu)置成本占了很大的比例.為了減少對(duì)土地的浪費(fèi),在不能改變商品房投資量的情況下，保證每個(gè)樓盤(pán)的小型住戶的比例節(jié)約住宅的土地用地，減少一些富豪的奢侈購(gòu)買(mǎi)行為，限制建設(shè)豪宅,給一些普通用戶提供更多的交易選擇空間。

　　(三)加快城市化建設(shè),充分利用城鎮(zhèn)土地資源,緩解大城市土地資源供應(yīng)壓力。一方面大量的農(nóng)民進(jìn)城會(huì)造成會(huì)造成城市的擁擠和住房緊張的壓力,是住房供不應(yīng)求,另一方面,我國(guó)國(guó)土遼闊,農(nóng)村土地占大多數(shù),因此通過(guò)大力發(fā)展農(nóng)村城市化建設(shè),縮短城鄉(xiāng)差距們可以有效緩解土地供應(yīng)緊張局面,也可以減緩大量農(nóng)村人口涌入城市,合理利用土地資源,從而大大降低房屋成本。

　　(四)房地產(chǎn)交易要解決好金融市場(chǎng)問(wèn)題。 房地產(chǎn)市場(chǎng)要想長(zhǎng)足發(fā)展，離不開(kāi)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)急需資金，而它巨大的來(lái)源就是金融市場(chǎng)，從近年信貸超常增長(zhǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)信貸的增長(zhǎng)可以說(shuō)是近乎瘋狂。房地產(chǎn)的投資回報(bào)率很高，于是銀行也把住房貸款當(dāng)成了新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，但是現(xiàn)實(shí)中就存在了嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)，銀行或是低估了風(fēng)險(xiǎn)，或是只為了業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，總之銀行把大量的貸款投向了房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商們大肆借貸，導(dǎo)致房地產(chǎn)虛假繁榮。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)育程度較低，運(yùn)行管理機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制、監(jiān)督約束與保障體系不健全。房地產(chǎn)融資多元化勢(shì)在必行。借鑒西方的信托制度很有必要，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托。這樣可以形成地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)業(yè)融資和證券投資三足鼎立的局面。為房地產(chǎn)基金做好安排。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的制度建設(shè)需要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，控制信貸準(zhǔn)入、加強(qiáng)審查管理，健全信用、抵押、保險(xiǎn)等制度;拓寬融資渠道，盡最大努力防范房地產(chǎn)泡沫的爆破。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房?jī)r(jià)一直處于上升的趨勢(shì)，甚至感覺(jué)出現(xiàn)了失控的狀態(tài)，房?jī)r(jià)問(wèn)題成為人們最關(guān)心的問(wèn)題之一。我們對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題一定要進(jìn)行理智的對(duì)待，規(guī)范房地產(chǎn)交易，并且從政策、經(jīng)濟(jì)、行政多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)交易行為進(jìn)行約束。這才是從房地產(chǎn)交易的角度出發(fā)，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展需要進(jìn)行的相關(guān)改進(jìn)對(duì)策。

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