摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)這些年正處于前所未有的快速發(fā)展階段，但隨著國(guó)家各種調(diào)控政策的實(shí)施、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化、市場(chǎng)觀望情緒加重等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的例如空間正在被不斷壓縮。企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲取足夠的利潤(rùn)保障企業(yè)的生存與發(fā)展，需要提高產(chǎn)品質(zhì)量外還要控制生產(chǎn)成本。本文主要討論在這樣的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制。

　　關(guān)鍵詞：新形勢(shì),房地產(chǎn)企業(yè),成本控制

　　現(xiàn)階段的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是很典型的資本密集型的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代的大部分房地產(chǎn)建設(shè)都有著周期長(zhǎng)、投資大、涉及面廣、專業(yè)性強(qiáng)這幾個(gè)特點(diǎn)，要進(jìn)行成本控制的難度較大。實(shí)際上，在新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中，的確存在著諸如控制理念不科學(xué)、控制體系不健全、控制執(zhí)行不得力等問(wèn)題。而要做好成本控制就需對(duì)采取措施對(duì)解決這些存在的問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的成本控制進(jìn)行優(yōu)化。接下來(lái)我們將詳細(xì)對(duì)此作出討論。

　　一、當(dāng)前階段房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的不足

　　(一)、現(xiàn)有成本控制理念不科學(xué)

　　我國(guó)的近幾年的房地產(chǎn)企業(yè)盈利狀況非常好，雖然利潤(rùn)空間再被壓縮但是依然有加大的利潤(rùn)。不好企業(yè)因此忽視了對(duì)各階段的成本控制而只是在項(xiàng)目完成后進(jìn)行大致核算。并且有不少企業(yè)雖進(jìn)行了成本控制但是控制的目標(biāo)僅僅放在了材料方面。也就是說(shuō)現(xiàn)下大部分企業(yè)沒(méi)有進(jìn)行全方位成本控制的概念。現(xiàn)代的房地產(chǎn)建設(shè)，投資大且周期長(zhǎng)。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從土地取得到建設(shè)完畢一般都需要兩年以上。而成本的發(fā)生期比這個(gè)時(shí)間還要長(zhǎng)。同時(shí)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)涉及到市政、設(shè)計(jì)、建設(shè)、環(huán)境、物業(yè)等方面的問(wèn)題，產(chǎn)生成本的項(xiàng)目多且雜，成本的構(gòu)成相當(dāng)復(fù)雜。這些特性決定了要想做好成本控制需要全面且科學(xué)。

　　(二)、現(xiàn)有成本控制體系不健全

　　成本控制體系不健全是所有房企的通病。一些企業(yè)在制定成本控制體系時(shí)未能將能夠涉及的問(wèn)題全部包含在內(nèi)，有的企業(yè)所涉及的成本控制體系沒(méi)有將控制責(zé)任落實(shí)到位，或者沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，員工進(jìn)行成本控制的積極性不高。也有的企業(yè)雖具備有健全的控制體系，但是并沒(méi)有將成本控制放置在重要位置，成本控制體系形同虛設(shè)。由于沒(méi)有健全的控制體系，很多企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)無(wú)章可循，工作開(kāi)展非常不順利。

　　(三)、目標(biāo)成本的制定不合理

　　目標(biāo)成本的制定是房企進(jìn)成本控制的重要步驟。但是不少企業(yè)的目標(biāo)成本制定人員不是一線工作者，存在著對(duì)市場(chǎng)政策了解不到位，對(duì)建設(shè)地造價(jià)成本了解失真等情況。另外，進(jìn)行成本控制需要包括設(shè)計(jì)、施工、管理等各個(gè)部門(mén)的配合。不少企業(yè)各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)配合不流暢，給成本控制的工作帶來(lái)了很大難度。這些情況導(dǎo)致對(duì)成本目標(biāo)的制定不合理，并且一些企業(yè)成本目標(biāo)制定后并沒(méi)有分解執(zhí)行，而各部門(mén)的工作人員在項(xiàng)目進(jìn)行中一般也并不將發(fā)生成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，目標(biāo)成本管理工作流于形式。

　　二、提升當(dāng)前房企成本控制效果的方法策略

　　(一)、樹(shù)立成本管理理念

　　思想是行動(dòng)的指揮著，做好成本控制的前提是樹(shù)立起成本管理理念。針對(duì)目前房企管理者與員工成本管理理念淡薄的情況，企業(yè)的管理者要想方設(shè)法樹(shù)立起員工進(jìn)行成本控制的理念，充分調(diào)動(dòng)員工進(jìn)行成本控制的積極性。企業(yè)要始終堅(jiān)持生產(chǎn)與成本控制相結(jié)合的原則，對(duì)員工進(jìn)行全面的成本控制教育。全體員工要共同參與成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)并通過(guò)眾人參與建立起健全的管理體系。企業(yè)需要認(rèn)清的是，成本控制不僅作用于建設(shè)過(guò)程的實(shí)體管理，而是需要擴(kuò)展到資金、技術(shù)、服務(wù)、環(huán)境等多個(gè)方面。

　　(二)、健全成本控制管理體系

　　健全的管理體系是進(jìn)行成本控制的有效依據(jù)，是控制活動(dòng)進(jìn)行的準(zhǔn)則。企業(yè)要建立健全的成本控制體系，將成本的控制活動(dòng)貫穿于建設(shè)整體，包括建設(shè)項(xiàng)目的成立、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目竣工及交付使用。項(xiàng)目開(kāi)始前制定目標(biāo)成本，在項(xiàng)目進(jìn)行中采取控制措施，在項(xiàng)目結(jié)束后要進(jìn)行成本的對(duì)著與核算并以此形成成本的數(shù)據(jù)庫(kù)。此外，健全的成本控制管理體系還要有成本責(zé)任制度。企業(yè)所建立的成本控制管理體系要將成本的責(zé)任落實(shí)到具體單位或者個(gè)人，把成本控制變?yōu)槊恳粋�(gè)員工的自覺(jué)行動(dòng)，做到全員管理。

　　(三)、加強(qiáng)規(guī)劃階段的成本控制

　　規(guī)劃階段的成本控制是成本控制中最容易被遺忘的部分。加強(qiáng)規(guī)劃階段的成本控制主要有以下內(nèi)容：

　　1、投資決策階段的成本控制

　　投資決策階段是影響到企業(yè)項(xiàng)目能否盈利的重要階段。在該階段，企業(yè)要對(duì)每一個(gè)投資項(xiàng)目都進(jìn)行詳細(xì)的可行性分析，在對(duì)不同的方案作出比較后擇優(yōu)而取。具體開(kāi)來(lái)是企業(yè)要對(duì)建設(shè)地的實(shí)際情況有精確的了解，并了解建設(shè)所在地的周邊環(huán)境、發(fā)展趨勢(shì)以及合作方的情況、合作的方式條件、規(guī)劃方案、市場(chǎng)定位等，對(duì)這些內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的分析并且要在該分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行費(fèi)用、利潤(rùn)的估算。

　　2、設(shè)計(jì)階段控制

　　設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)費(fèi)用中所占的比例較少。但是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)卻能決定項(xiàng)目后期建設(shè)的成本，工程如何施工、材料設(shè)備如何選取、投資金額的高低很大程度受到設(shè)計(jì)階段的控制。因此，企業(yè)要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的控制。企業(yè)科通過(guò)招標(biāo)等方式選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)公司，活動(dòng)性價(jià)比較高的設(shè)計(jì)方案。企業(yè)也可以通過(guò)限額設(shè)計(jì)法在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本的控制。此外，關(guān)于設(shè)計(jì)除了這些內(nèi)容，企業(yè)還要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更一直都是影響成本變化的最大因素。設(shè)計(jì)變更一般是為了追求施工速度，但是這種情況下倉(cāng)促間而設(shè)計(jì)出的變更圖紙存在著設(shè)計(jì)粗糙、無(wú)法滿足規(guī)劃需求、專業(yè)相互矛盾等問(wèn)題，會(huì)引發(fā)一系列造價(jià)增加，在項(xiàng)目進(jìn)行中一定要避免這一點(diǎn)。

　　(四)、加強(qiáng)施工階段的成本控制

　　施工階段的成本控制是成本控制整個(gè)工作的重中之重。施工階段所產(chǎn)生的成本占據(jù)了項(xiàng)目成本的80%以上，因此，也可以說(shuō)，企業(yè)成本控制成功與否取決于施工階段成本控制的有效性。施工階段的工作內(nèi)容龐雜且專業(yè)性比較強(qiáng)，但是總結(jié)整合課具體分為以下兩點(diǎn)因素：

　　1、人力因素

　　人力資源是項(xiàng)目建設(shè)成本較大的一個(gè)模塊。在施工階段的人力因素主要是施工者的因素。我國(guó)的建筑行業(yè)一線從業(yè)者大多數(shù)是農(nóng)村務(wù)工人員，幾乎都沒(méi)有接受過(guò)相關(guān)的技術(shù)培訓(xùn)，在施工作業(yè)的進(jìn)行中，存在著效率低下、浪費(fèi)情況嚴(yán)重的問(wèn)題。針對(duì)此，企業(yè)通過(guò)進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)的方式來(lái)改善。有條件的企業(yè)可以在各階段的工程開(kāi)始之前給員工進(jìn)行技術(shù)與意識(shí)的培訓(xùn)，在提升其工作能力的同時(shí)，加強(qiáng)其節(jié)約意識(shí)。如果無(wú)法進(jìn)行大規(guī)模的培訓(xùn)，企業(yè)可選具備一定工作經(jīng)驗(yàn)的員工分配到各個(gè)工作小組中以點(diǎn)帶面。又或者企業(yè)可對(duì)所有施工人員進(jìn)行一次選拔，選擇其中具有一技之長(zhǎng)的人來(lái)進(jìn)行對(duì)應(yīng)工種的工作。

　　2、物資因素

　　物資成本是項(xiàng)目建設(shè)中最大的支出成本。物資包括原材料、器械等。要做好這一方面的成本控制企業(yè)科采取這些措施：多部門(mén)聯(lián)合制定采購(gòu)計(jì)劃，保證采購(gòu)計(jì)劃的有效性;采購(gòu)前進(jìn)行市場(chǎng)情況調(diào)研，貨比三家擇優(yōu)而取。對(duì)于應(yīng)用量加大的物質(zhì)比如水泥、石灰等物可以采用招標(biāo)的方式選擇供應(yīng)商;物質(zhì)采購(gòu)后要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的檢查，確定數(shù)量、質(zhì)量后才可進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng);加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)物質(zhì)的管理與領(lǐng)取，避免出現(xiàn)不必要的浪費(fèi)。

　　(五)、加強(qiáng)結(jié)算階段的成本控制

　　項(xiàng)目結(jié)算的成本控制也很重要。在這一階段，企業(yè)要及時(shí)的進(jìn)行項(xiàng)目總結(jié)，通過(guò)總結(jié)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)行中成本管理的不足，并根據(jù)實(shí)際的工作情況提出有針對(duì)性的建議便于后續(xù)項(xiàng)目的管理。

　　結(jié)論：進(jìn)行成本控制是在激烈是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下使企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的必要措施，有效的成本控制能夠降低支出、提高收益并及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)意義重大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要正視現(xiàn)階段企業(yè)成本控制中的不足，并采取措施進(jìn)行優(yōu)化以發(fā)揮出成本控制應(yīng)有的作用。

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　　本文選自《企業(yè)經(jīng)濟(jì)》。 《企業(yè)經(jīng)濟(jì)》雜志是由江西省社會(huì)科學(xué)院主辦的綜合性經(jīng)濟(jì)月刊，國(guó)際刊號(hào)：ISSN：1006-5024，國(guó)內(nèi)刊號(hào)：CN：36-1004/F。創(chuàng)刊于1980年，現(xiàn)為中國(guó)中文核心期刊、CSSCI擴(kuò)展版來(lái)源期刊、中國(guó)經(jīng)濟(jì)類核心期刊、江西省優(yōu)秀期刊獎(jiǎng)重點(diǎn)期刊。