摘要：我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場正處于一種價格、泡沫存在的狀況，在這種狀況下，汶川大地震又突如其來，對我國房地產(chǎn)市場造成了不可小視的影響，而且把當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的許多弊病都暴露出來，如住房的抗震能力，住房居住的安全性等。受它影響的還有土地價格、房價、資金流向、購房者的觀點以及建筑產(chǎn)品的發(fā)展趨勢。在地震發(fā)生以后，我們又清晰的看到了房地產(chǎn)市場存在的一些問題，比如泡沫存在，對銀行的負面影響以及房屋質(zhì)量問題。
　　關(guān)鍵詞：汶川地震，房產(chǎn)市場，泡沫，投機
　　汶川大地震對國內(nèi)房地產(chǎn)市場將造成巨大的影響。這種影響不僅與地震較近的成都、重慶等二線、三線的房地產(chǎn)造成直接巨大的影響，而且對國內(nèi)居民對住房觀念發(fā)生根本性變化。因為，這次地震不僅會把當?shù)胤康禺a(chǎn)市場許多弊病都顯現(xiàn)出來，如住房的抗震能力，住房居住的安全性。由于全國從來就沒有出現(xiàn)過任何重大的地震災害，這就使得不少對這個時期生產(chǎn)的住房產(chǎn)生較大的懷疑。個人購買的住房抗震能力如果達不到相應的抗震標準，那么這個時期不少地方的住房價值立即會下降。可以說，看到這次汶川地震中大量的住房倒塌，看到不少地方的住房都夷為平地，這不僅打破我們社會以前住房投資價值永遠上升的神話，也會讓整個房地產(chǎn)投資者重新來評估住房投資價值。
　　1中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
　　1.1單位建筑面積價格高居高不下
　　房價區(qū)域差別很大。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)較大，房價較高，漲勢較快；大部分地區(qū)較低，房價較低，漲勢較慢。由于好多購房者目前目前處于觀望期，因此出現(xiàn)了銷量萎縮，房價上漲遞緩，部分地區(qū)房價下降。國家發(fā)改委、統(tǒng)計局4.15發(fā)布調(diào)查結(jié)果：4月份房價同比漲10.1%，漲幅較大的有烏魯木齊、北京等城市；漲幅平穩(wěn)的有南京、金華等城市；下降的有深圳、泉州等城市。究其原因，一是宏觀調(diào)控發(fā)揮作用；二是部分炒房者退出市場；三是投資者謹慎入場；四是鋼性購房者觀望等待。
　　1.2泡沫存在
　　過度投機而導致的地價飛漲使得房地產(chǎn)市場存在泡沫。作為市場經(jīng)濟中極為活躍的房地產(chǎn)市場，投機活動尤為嚴重。土地交易制度不健全，行業(yè)管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產(chǎn)生大量投機性泡沫。房地產(chǎn)業(yè)有這樣的說法：拿到了地就上了賺錢的大路。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商都千方百計地“圈地”，進行土地儲備，等到時機成熟，或?qū)⑼恋匾愿哳~的價格轉(zhuǎn)讓，或進行開發(fā)并瘋狂炒作，導致地價、房價飛漲。房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機，投機的成分越多，泡沫形成得越快。同時由于土地資源是稀缺的、有限的，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的增多，以及城市化進程步伐的加快，人們對土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越來越突出。在這種情況下，有限的土地在反復轉(zhuǎn)手交易的過程中，價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產(chǎn)生地價泡沫，進而導致整個房地產(chǎn)業(yè)泡沫的形成。
　　2汶川大地震對中國房地產(chǎn)市場的影響
　　2008年5月12日14時28分，在中國四川境內(nèi)以汶川為中心，發(fā)生了震驚世界的8.0級大地震！這次地震來的太突然了，它奪去了近十萬生命，給四川乃至整個中國人民帶來了不可估量的經(jīng)濟損失！地震發(fā)生后，中國人民并沒被可怕的災難所嚇到！從中央到地方，抗震救災工作開展的井然有序，得到了人民的認可和世界的矚目！
　　2.1地震對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響
　　地震過后重慶、成都等地的土地價格將明顯走低，此外地震所造成的心理陰影將會降低購房熱情，對區(qū)域房地產(chǎn)價格走勢的負面預期。如果沒有重要的扶持政策，預計持續(xù)周期偏長。而對于全國的的房地產(chǎn)的較為普遍的影響在于：
　　（1）品牌房企在管理和質(zhì)量控制上的優(yōu)勢獲得更多的發(fā)展機遇和市場認可。
　　（2）房企在本次社會捐助中的積極表現(xiàn)，有利于改善社會形象。但部分房企（例如萬科）卻由于處理不當遭遇危機。
　　（3）將引發(fā)全國對現(xiàn)有建筑的抗震性能檢查，一批不合格建筑可能被曝光，而一些房企可能因此陷入“質(zhì)量門”危機。
　　（4）可能加速國內(nèi)（尤其是地震帶地區(qū)）對抗震不達標和危舊房的改造，從而帶來新的市場機會。
　　2.2地震對于房價的影響
　　目前有種觀點認為：此次地震將會造成投資客的退出，同時處于宏觀調(diào)控期，全國房價將出現(xiàn)35％左右的下降幅度。地震促使房價出現(xiàn)全國性的大幅下降并不可能。僅從重慶主城區(qū)在地震后的成交情況來看，單周內(nèi)的成交量環(huán)比增長幅度達到187%，當周由于春季房交會的舉行并且推出較多優(yōu)惠政策，直接帶動了銷量的上升。因而可以看出地震并不會改變樓市的發(fā)展，更加不會出現(xiàn)全國性的大幅降價。房價最終仍是由供需關(guān)系和宏觀經(jīng)濟環(huán)境所決定的，在剛性需求為主導的現(xiàn)階段仍具有巨大市場空間。
　　受災地區(qū)由于災后重建以及心理層面的影響，短期內(nèi)或?qū)�對于局部區(qū)域樓市價格有一定影響，但是在政府的扶持政策下，長期來看仍將具有升值前景：
　　（1）地震財產(chǎn)損失所造成心理陰影，降低購房熱情，甚至可能出現(xiàn)退房現(xiàn)象。
　　（2）對區(qū)域房地產(chǎn)價格走勢的負面預期，削弱投資性購房進入。
　　（3）地方政府出臺鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的政策可能性很大，包括：稅收、土地、信貸等。
　　（4）保障住房在災后重建的過程中，預計將發(fā)揮重要的作用，中低需求將獲得釋放。
　　（5）重建在基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃、配套設(shè)施等方面的提升，使區(qū)域長期投資價值提升。
　　2.3震情擾動地產(chǎn)資金流向
　　去年3月下旬，潘石屹突然拋出房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外交困，面臨“百日劇變”的預言著實讓地產(chǎn)界上下吃了一驚。如今“百日”過半，“劇變”到底有沒有發(fā)生或變化到何種程度，依然是見仁見智。但多個熱點區(qū)域樓市受政策壓力回調(diào)，以至于越來越多開發(fā)商囊中日見羞澀、各路投資客心慌意亂，已是不爭事實。
　　正在此時，汶川大地震呼嘯而來，在造成慘重人命和財產(chǎn)損失的同時，也將成都、重慶等西部房地產(chǎn)投資熱點籠罩在一片陰云之下。雖然目前來看，地震災情給局部區(qū)域造成的地產(chǎn)投資恐慌不大會向外蔓延，但近期內(nèi)，外來開發(fā)及購房資金仍然可能從成都等地集中“逃離”，有意進入者則會急剎車，這些數(shù)額可觀的熱錢將流向何方，對其他地區(qū)樓市造成何種影響，在多大程度上改變“劇變”的進程和結(jié)果，都值得我們密切關(guān)注。
　　2.4地震改變購房者觀點
　　汶川大地震讓人們深刻認識到在自然災害面前是如此的渺小，激發(fā)起全國人民感性的一面，生命價值將得以新的詮釋。自從汶川地震后，人們的購房心理也悄悄地發(fā)生了變化，購房者同樣會更加理性對待自己的人生，更加理性的消費。對于市場以及產(chǎn)品的專業(yè)認識將會越來越強，從而選擇比較大的開發(fā)商，同時是否防震以及防震能力成為購房的又一個重要標準。
　　購房者的心理的變化、理性的消費都將驅(qū)動市場走向成熟健康的道路。而開發(fā)商也需要在此次地震中得到警醒以及反思，開發(fā)的項目是否真的具有抗震能力？建筑質(zhì)量以及抗震防災的建筑物施工質(zhì)量標準等問題是否符合要求？
　　2.5地震對建筑產(chǎn)品趨勢的影響
　　1966年邢臺地震和1976年唐山大地震以后，經(jīng)過對工程震害調(diào)查和相應的科學研究，都在其后的建筑抗震設(shè)計標準修訂工作中，提高了建筑的抗震能力。汶川大地震以后，是否需要提高抗震設(shè)計標準，會結(jié)合震后工程震害調(diào)查、工程科研的最新成果，綜合考慮中國經(jīng)濟社會發(fā)展的實際作出決策。
　　有關(guān)部門將出臺更為細化的建筑抗震標準，并加強相關(guān)工作管理。房企也將自主產(chǎn)品升級動力明顯，抗震建筑成為市場接受的買點。在中檔住房上，建筑設(shè)計抗震級別的提升，預計成為主流。
　　在高檔產(chǎn)品領(lǐng)域，借鑒國外地震多發(fā)國家的領(lǐng)先技術(shù)，將成為買點。同時，高檔住宅在安防設(shè)施上的投入，將為市場買賣雙方所認知，例如：安全避難室等。
　　3地震后房地產(chǎn)發(fā)展變化
　　3.1質(zhì)量備受關(guān)注
　　地震給人們敲響了警鐘，無論是開發(fā)商還是購房者，都應該嚴把質(zhì)量關(guān)。而且這往往是購房者最為關(guān)心的。
　　3.2貸款量將上升
　　為貫徹落實適度寬松的貨幣政策，保證銀行體系流動性充分供應，促進貨幣信貸穩(wěn)定增長，發(fā)揮貨幣政策在支持經(jīng)濟增長中的積極作用，中國人民銀行決定下調(diào)人民幣存貸款基準利率和金融機構(gòu)存款準備金率：
　　從2008-11-27起，下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。同時，下調(diào)央行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。
　　從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率2個百分點。同時，繼續(xù)對汶川地震災區(qū)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準備金率。這樣，貸款量勢必上升。
　　3.3投機者的投機行為
　　應該規(guī)范投機者的投機行為，健全土地交易制度，完善行業(yè)管理，抑制產(chǎn)生大量投機性泡沫。
　　4結(jié)束語
　　總之，汶川大地震對中國房地產(chǎn)市場的影響不可小看，它業(yè)給消費者、房地產(chǎn)開發(fā)商以及房地產(chǎn)管理部門都敲響了警鐘。在今后的房地產(chǎn)買賣過程中，大家都應該規(guī)范自己的行為，理智的去交易，讓購房者買的放心，開發(fā)商賣的心安理得。
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