摘要：本文結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)存在的誤區(qū)，揭示商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)核心。并結(jié)合國(guó)、內(nèi)外領(lǐng)先的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，從開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營(yíng)等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)角度分析商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，最終提出有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要素。
　　
　　關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)規(guī)劃、人本關(guān)懷、均好性
　　
　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及城市化進(jìn)程的加快，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為當(dāng)今中國(guó)的熱點(diǎn)。然而，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史較短，人們對(duì)它的認(rèn)識(shí)還不夠深刻，開發(fā)與運(yùn)營(yíng)面臨著很多問(wèn)題。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和住宅地產(chǎn)項(xiàng)目不同，不僅是要作建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)，還應(yīng)進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。旨在以商業(yè)需求和市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的，保障商業(yè)項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)管理、提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的。目前，國(guó)內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)中普遍存在這樣或那樣的問(wèn)題，一個(gè)重要的原因，就是由于在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，存在著很多誤區(qū)。
　　
　　一、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)存在誤區(qū)
　　（一）誤區(qū)一：用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì)
　　開發(fā)商常常認(rèn)為與國(guó)內(nèi)仍到國(guó)際上頂級(jí)的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司合作，商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很小。其實(shí)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。因?yàn)榻ㄖ�設(shè)計(jì)更多考慮的是如何體現(xiàn)建筑藝術(shù)，保障建筑功能和技術(shù)需求，滿足消防規(guī)范。而商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)正是以商業(yè)需求為導(dǎo)向，依據(jù)市場(chǎng)需求、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要而進(jìn)行的包涵各項(xiàng)商業(yè)實(shí)用功能的設(shè)計(jì)。這種設(shè)計(jì)體現(xiàn)在層高、柱距、荷載、空間結(jié)構(gòu)上，還體現(xiàn)在功能分區(qū)、能源配置、設(shè)備配套等專業(yè)細(xì)節(jié)上。
　�。ǘ�）誤區(qū)二：重硬件投入，輕人文關(guān)懷
　　對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，裝修標(biāo)準(zhǔn)、外觀形象、電梯、空調(diào)、中庭等硬件設(shè)施固然重要，但并不能代表商業(yè)經(jīng)營(yíng)的全部?jī)?nèi)涵。現(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng),是細(xì)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)人性化設(shè)計(jì)，一處人文關(guān)懷都可以提升商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。我們?cè)谧魃虡I(yè)設(shè)計(jì)時(shí)，多在經(jīng)營(yíng)的角度，想想商戶的需求；多在顧客的角度，想想顧客的需求。通道應(yīng)該設(shè)計(jì)多寬？指示標(biāo)識(shí)應(yīng)該掛在什么地方？收銀臺(tái)放在什么地方？顧客的車輛怎么停放安全方便？甚至廁所的坑位設(shè)置、顧客的休息位置、都要統(tǒng)一納入商業(yè)的整體設(shè)計(jì)范圍內(nèi)統(tǒng)籌考慮。
　　（三）誤區(qū)三：過(guò)分強(qiáng)調(diào)招商先行
　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)有人提出要“招商先行”即全部確定商家，再進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)際操作過(guò)程中是有問(wèn)題的。因?yàn)槠湟唬�商業(yè)業(yè)態(tài)與商家是隨城市化進(jìn)程、周邊人口的變遷及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等眾多因素的影響而變化；其二，中國(guó)目前的眾多商家還處于成長(zhǎng)期，有明確的選址方案的商家并不多見。所以非主力商家在項(xiàng)目沒(méi)有出現(xiàn)整體形象時(shí)很難明確強(qiáng)烈進(jìn)駐意向。即便是以“訂單地產(chǎn)”著稱的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也只是確定一些主力店。也做不到全部商家確定再開發(fā)。
　　
　　二、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心
　　從商業(yè)地產(chǎn)自身來(lái)看，其整個(gè)生命周期是一個(gè)開發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、管理和消費(fèi)等多方客體共同交互參與的過(guò)程，因此其價(jià)值的體現(xiàn)是長(zhǎng)期的。最終的目的是達(dá)到可持續(xù)的投資、經(jīng)營(yíng)、管理和消費(fèi)多方共贏。商業(yè)地產(chǎn)首先要符合市場(chǎng)需求的主題和業(yè)態(tài)分布。其次要規(guī)劃人流動(dòng)線、物流、車流組織，功能配套、設(shè)備配備等方面，以實(shí)現(xiàn)均好的通達(dá)性、可視性和人性化設(shè)計(jì)。最后通過(guò)建筑立面、小品、景觀等設(shè)計(jì)營(yíng)造出一種新穎的、有特色的、有吸引力的消費(fèi)氛圍，使消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中感受到愉悅的精神享受。
　　
　　三、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要素
　�。ㄒ唬┥虡I(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃
　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心就是商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃。在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃中，業(yè)態(tài)分布與比例是關(guān)鍵。這是根據(jù)自身項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，目標(biāo)消費(fèi)人群的特征，商家需求確定哪些業(yè)態(tài)，需要規(guī)劃什么樣的業(yè)種，比例多少。對(duì)于大型購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲的比例為52：18：30的業(yè)態(tài)分配，被稱之為商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置的“黃金分割”。但實(shí)際操作中，隨著商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的新特點(diǎn)，這個(gè)業(yè)態(tài)設(shè)置比例也不是絕對(duì)的。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)是：餐飲、娛樂(lè)在原來(lái)的基礎(chǔ)上逐步加大比重，有些商業(yè)項(xiàng)目自身定位為主題娛樂(lè)、主題休閑商場(chǎng)。并且目前的SHOPPINGMALL，已經(jīng)開始逐步向“城市生活休閑中心”步入。
　　（二）商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)
　　1、商業(yè)空間設(shè)計(jì)體現(xiàn)人本關(guān)懷
　　無(wú)論是大型單體商業(yè)，還是街區(qū)式商業(yè)，隨著商業(yè)發(fā)展，體現(xiàn)人本關(guān)懷的商業(yè)空間設(shè)計(jì)越發(fā)突出。首先，表現(xiàn)在商業(yè)設(shè)計(jì)的“有效長(zhǎng)度”的界定。從一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，日本的商業(yè)步行街平均長(zhǎng)度為540M左右，美國(guó)為670M，歐洲為820M。中國(guó)的商業(yè)步行街一般認(rèn)為長(zhǎng)度在500M左右為宜，最好不要超過(guò)800M。并且考慮設(shè)置足夠的休憩、娛樂(lè)、遮蔽場(chǎng)所，以緩解步行者的疲勞感。有效長(zhǎng)度決定了節(jié)點(diǎn)（廣場(chǎng)、中庭、休憩點(diǎn)等）位置的排布，及主、輔動(dòng)線的設(shè)計(jì)。其次，人的活動(dòng)具有平面性，商場(chǎng)隨著層數(shù)的增加，商業(yè)價(jià)值也隨之下降。為解決顧客的層高疲勞，跳躍性的垂直交通就顯得很有意義。例如，1層直接上到3層。在東京的很多高層商業(yè)中，8層以上的商業(yè)也能做活，目的明確的跳躍性垂直交通，是一個(gè)制勝法寶。登頂交通，是另一種情形。電梯或扶梯直接將客流從一層送到頂層，使顧客可以從頂層往下一層層逛。有的從上往下逛，有的從下往上逛，上下客流交叉，加強(qiáng)了不同樓層的商業(yè)均好性。再次，配套設(shè)計(jì)要符合客戶購(gòu)物舒適度、便利性的要求。空中連廊的數(shù)量與位置，垂直電梯、手扶電梯、步梯的數(shù)量與位置、大小與寬度，休閑長(zhǎng)椅的數(shù)量與位置、甚至一個(gè)指示牌的大小等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，都會(huì)影響客戶的消費(fèi)體驗(yàn)與心情。
　　2、建筑設(shè)計(jì)要符合商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局要求
　　商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)要符合商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局要求。例如，通常一個(gè)大賣場(chǎng)需求一般要預(yù)留1.0-1.5萬(wàn)平方米，車位不少于350個(gè)基本要求；各品牌店的大小都會(huì)因品牌而不同各異，位置上也有特別的要求；不同商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)層高的要求也不同。同時(shí)還要按經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)合理分區(qū)，注意各業(yè)態(tài)之間互補(bǔ)性，以達(dá)到有效銜接。
　　3、人流、物流、車流組織
　　人流、物流及車流的考慮同樣是商業(yè)設(shè)計(jì)的要素。水平與垂直動(dòng)線的設(shè)計(jì)常常考慮客流動(dòng)線，保證鋪鋪無(wú)死角、處處可連通、線線上下皆方便。但往往忽略了員工通道或物流，例如垃圾通道、餐飲的輸送通道等。更重要的是還要考慮交通組織，例如客戶與貨物的交通線路等等。有序組織人流、物流、車流是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的必要條件。更是商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的專業(yè)體現(xiàn)。
　　3、建筑立面烘托商業(yè)氣氛
　　商業(yè)立面設(shè)計(jì)要調(diào)動(dòng)一切藝術(shù)的、技術(shù)的手段，并著重于空間尺度、空間氛圍的表現(xiàn)。在建筑設(shè)計(jì)手法上已不再是傳統(tǒng)的建筑立面設(shè)計(jì)，而是更加綜合考慮建筑立面、燈光照明、表演、廣告、展示、發(fā)布、多媒體等現(xiàn)代化綜合表現(xiàn)手段的應(yīng)用。做到立面風(fēng)格多元化和立面結(jié)合的多樣化營(yíng)造出與眾不同的體驗(yàn)式消費(fèi)空間。對(duì)于商業(yè)建筑，其立面形象的構(gòu)成元素除了基本的層頂、門窗、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、墻體之外，還有許多其它元素的運(yùn)用。如室外餐飲座、涼亭等功能設(shè)施，花臺(tái)、噴泉、雕塑等小品，燈具、指示牌、電話亭等器材，燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。加之景觀、園林的深化設(shè)計(jì)，使得這一界面更加“友善”。實(shí)際上，這些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑親切感和人性化特點(diǎn)不可或缺的組成部分。
　　總之，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅是建筑師發(fā)揮想象力和創(chuàng)造力的載體，更是要滿足商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基本條件，只有依托商業(yè)需求，服務(wù)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，體現(xiàn)人性化的建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)，才是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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