摘要：筆者參加了天津市城市副中心之一——天津西客站基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投融資方案的測算工作，對此項(xiàng)目引入的“利用土地資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)資金平衡”的融資模式產(chǎn)生了濃厚的興趣，希望能夠以此文章給大家?guī)�來一些借鑒。
　　關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，土地資源，項(xiàng)目建設(shè)資金平衡；
　　一、前言
　　隨著近年經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投資逐年增長，形成了巨大的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口。綜觀各國政府在城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的地位，可以得出一個規(guī)律性的結(jié)論：在城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，政府起著主導(dǎo)作用。無論是像美國、英國、日本、法國等發(fā)達(dá)國家，還是巴西、印度等發(fā)展中國家，城市的總體規(guī)劃，主要城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)管理，都是中央以及地方政府主要的工作內(nèi)容之一，中國也不例外。但是，中國地方政府的融資能力非常有限，法律規(guī)定地方政府不得融資欠債，沒有債券發(fā)行權(quán)，融資渠道基本依靠財(cái)政資金。在這種背景下，孕育而生了以政府出資和資源為基礎(chǔ)，以市場化方式運(yùn)作，承擔(dān)城鎮(zhèn)和經(jīng)濟(jì)功能區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)的政府型任務(wù)公司。以這種政府型任務(wù)公司為主體或平臺，完成重大基礎(chǔ)設(shè)施或特定區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施投融資及建設(shè)任務(wù)。
　　二、天津市政府以土地資源為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金平衡的融資模式
　　隨著天津市下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步完善中心城區(qū)“兩級政府、三級管理”體制的意見》〈津黨發(fā)【2008】6號〉文件，天津市各區(qū)及重大項(xiàng)目競先成立了政府型任務(wù)公司，擔(dān)負(fù)著全市大部分的重大基礎(chǔ)設(shè)施和特定區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施投融資及建設(shè)任務(wù)。此類公司主要特點(diǎn)是以開發(fā)利用政府向其注入的土地資源為己任，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金平衡，促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展。在開發(fā)利用土地資源，實(shí)現(xiàn)建設(shè)資金平衡方面，應(yīng)主要從以下三個方面進(jìn)行考量：
　　（一）、用規(guī)劃引導(dǎo)投入-產(chǎn)出平衡
　　規(guī)劃是各項(xiàng)工作的先導(dǎo)。在推進(jìn)城市建設(shè)方面，要通過科學(xué)的規(guī)劃，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，引導(dǎo)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)利用有序開展。在實(shí)際中，必須堅(jiān)持先規(guī)劃，后建設(shè)，確保土地利用科學(xué)合理，建設(shè)出精品；扎實(shí)推進(jìn)規(guī)劃的全覆蓋，確保每一塊土地開發(fā)利用都有規(guī)劃可循。因此，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃，始終把規(guī)劃作為開發(fā)建設(shè)的先導(dǎo)和前提，作為能否實(shí)現(xiàn)投入-產(chǎn)出平衡的關(guān)鍵。
　　（二）、通過規(guī)劃引領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目平衡
　　在城市建設(shè)中，各項(xiàng)規(guī)劃編制在起始階段，就要充分考慮建設(shè)資金投入-產(chǎn)出的平衡。在做項(xiàng)目前期中，要根據(jù)平衡需要，搞好規(guī)劃策劃、城市設(shè)計(jì)，策劃引導(dǎo)規(guī)劃，提出科學(xué)合理的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，用規(guī)劃找準(zhǔn)投入-產(chǎn)出的平衡點(diǎn)，通過適度提高容積率、增加土地政府凈收益的比例等辦法，真正做到項(xiàng)目平衡。
　　（三）、在項(xiàng)目實(shí)施中，要把握先打造環(huán)境再出讓土地的時(shí)序
　　在土地開發(fā)時(shí)序上，要對所有擬出讓的土地，提前實(shí)施道路、綠化環(huán)境、學(xué)校等非經(jīng)營性配套項(xiàng)目建設(shè)，營造提升區(qū)域的整理環(huán)境，促使地塊盡快升值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大的效益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目平衡。具體講，把握好項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)序，仿照新加坡的模式，將生地通過土地整理、投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、投資建設(shè)公益性設(shè)施、改善周邊環(huán)境等辦法變?yōu)槭斓兀�提高土地價(jià)格。科學(xué)合理的安排供地順序、開發(fā)周期，營造良好的房地產(chǎn)銷售氣氛，吸引開發(fā)投資人，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的最大值。
　　三、以天津西客站為例，簡單介紹土地整理平衡項(xiàng)目融資模式
　　（一）、項(xiàng)目基本情況
　　根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃，西站地區(qū)規(guī)劃定位為天津市城市兩大副中心之一。四至范圍為：東至南口路，西至勤儉道和紅旗北路，南至南運(yùn)河和新開河，北至勤儉道、普濟(jì)河道，占地面積約10平方公里，其中紅橋區(qū)規(guī)劃占地662公頃，河北區(qū)規(guī)劃占地347公頃。規(guī)劃總建筑面積約1500萬平方米，業(yè)態(tài)主要為高端商業(yè)金融、辦公及住宅。
　　按照市政府的要求，由城投集團(tuán)與紅橋區(qū)共同出資組建政府型任務(wù)公司（簡稱項(xiàng)目公司），負(fù)責(zé)西站樞紐配套工程建設(shè)及西站城市副中心的土地整理及綜合開發(fā)。
　　（二）、資金平衡及融資方案
　　1、項(xiàng)目總投資
　　項(xiàng)目計(jì)劃總投資約548億元，其中配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資約115億元（不包括河北區(qū)和紅橋區(qū)子牙河以北市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資），土地整理投資約433億元，其中包括財(cái)務(wù)成本和其他費(fèi)用約97億元（按年利率5.89%測算）。
　　2、項(xiàng)目總收入
　　擬2009年該地區(qū)平均出讓樓面地價(jià)每平方米3750元，計(jì)劃土地出讓周期為10年，按土地價(jià)格年均增長12%計(jì)算，平均樓面地價(jià)每平方米7300元，10年共計(jì)土地出讓金收入約612億元[1]，其中政府凈收益121億元，土地整理可回收成本417億元。土地整理資金缺口16億元。
　　平衡方法：將此項(xiàng)目的政府凈收益全部返還，用于基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)。土地整理資金缺口擬采用，通過提高規(guī)劃策劃水平，高定位、高起點(diǎn)、高要求建有特色的精品，培養(yǎng)環(huán)境，吸引有實(shí)力的投資人；適度調(diào)整容積率，加大出讓周期等辦法，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體平衡。
　　（三）、西站樞紐配套工程及起步區(qū)土地整理資金平衡融資方案
　　1、西站樞紐配套工程建設(shè)資金籌措方案
　　西站樞紐配套工程總投資約92億元，其中項(xiàng)目資本金約32億元（35%），由市財(cái)政連續(xù)6年每年撥付6億元給項(xiàng)目公司；剩余建設(shè)資金納入政府采購項(xiàng)目，即由市建委代表市政府與項(xiàng)目公司簽署政府采購協(xié)議，政府以此項(xiàng)目平衡區(qū)域土地出讓金政府收益作為還款來源，達(dá)到項(xiàng)目自身平衡的目的。
　　2、起步區(qū)土地整理平衡方案
　　西站城市副中心起步區(qū)：東起新紅橋，西至紅旗北路，北起子牙河，南至南運(yùn)河，總占地面積2.24平方公里。可出讓土地約79公頃，規(guī)劃新建建筑面積230萬平方米，預(yù)計(jì)土地整理成本約134億元，可實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入141億元，其中非平房片的政府凈收益14億元，土地整理可回收成本111億元[2]，土地整理成本缺口23億元。
　　資金平衡方案：為解決起步區(qū)土地整理資金缺口，實(shí)現(xiàn)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金平衡，通過起步區(qū)以外西站城市副中心范圍內(nèi)紅橋區(qū)其他地塊土地整理出讓實(shí)現(xiàn)整體平衡。紅橋區(qū)起步區(qū)以外預(yù)計(jì)土地整理成本約119億元，可實(shí)現(xiàn)土地出讓金339億元，其中非平房片的政府凈收益24億元，土地整理可回收282億元[3]。土地整理成本結(jié)余資金83億元。起步區(qū)資金缺口總額115億元，包括樞紐配套工程建設(shè)資金92億元，起步區(qū)土地整理成本缺口23億元，實(shí)際缺口32億元。
　　平衡方法：此項(xiàng)目紅橋區(qū)范圍內(nèi)非平房片政府凈收益約38億元，其中起步區(qū)14億元，其他區(qū)域24億元，全部返還，此項(xiàng)目基本平衡，即政府收益全部用于此項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。
　　作者簡介：程德云，1993-1997年就讀于河北工業(yè)大學(xué)土木工程系，獲得交通土建學(xué)士學(xué)位；2001-2003年就讀于德國斯圖加特大學(xué)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃中心，獲得基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃專業(yè)碩士學(xué)位。先后在天津市公路管理局、新工工程（上海）咨詢工程公司、天津城投集團(tuán)就職。主要從事項(xiàng)目管理、交通規(guī)劃、土地整理置業(yè)等工作。
　　參考文獻(xiàn)
　　１天津市經(jīng)營土地出讓成本及政府凈收益管理辦法（津財(cái)棕［２００６］１８號）及（津財(cái)
　　綜［２００８］２７號），土地出讓金由三部分組成：政府凈收益、大配套費(fèi)用、土地整理綜合成本（包括土地整理可回收成本及四增列建設(shè)資金）
　　２天津市經(jīng)營土地出讓成本及政府凈收益管理辦法｛津財(cái)綜［２００６］１８號｝和《關(guān)于進(jìn)一步完善中心城區(qū)“兩級政府、三級管理”體制的意見［津黨發(fā)（２００８）６號文件的規(guī)定。土地出讓金中剛性支出：增列建設(shè)資金約１４億元、大配套費(fèi)用約２億元及非平房片政府收益約１４億元。
　　3土地出讓金中的剛性支出：增列建設(shè)資金約２３億元，大配套費(fèi)用約１０億元，非平房片政府收益約２４億元