摘要：隨著房地產(chǎn)開發(fā)面臨成本控制精細(xì)化挑戰(zhàn)的需求越來越高，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制研究面臨出許多新的問題。本文首先對(duì)成本控制基本原理進(jìn)行簡單研究，重點(diǎn)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的施工成本、營銷成本控制進(jìn)行研究。
　　關(guān)鍵字：房地產(chǎn)，成本控制，對(duì)策
　　1.引言
　　房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了近幾年的迅猛發(fā)展后，不斷日趨成熟，已初步形成了一個(gè)適合于產(chǎn)業(yè)成長的房地產(chǎn)市場體系，市場供需自我調(diào)節(jié)的能力逐步增強(qiáng)，奠定了向更高層次發(fā)展的基礎(chǔ)。隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展，靠的是在競爭中開發(fā)更多更好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由此帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。尤其是經(jīng)歷了2009年初席卷全球的國際金融風(fēng)暴以后，房地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨成本控制精細(xì)化的巨大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理就越處于重要位置，成本管理成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心內(nèi)容。本文針對(duì)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中成本控制所存在的一些基本問題，結(jié)合成本控制的基本理論，重點(diǎn)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的工程成本、營銷成本控制進(jìn)行研究。
　　2.項(xiàng)目成本控制基本理論概述
　　2.1.基本概念
　　項(xiàng)目成本管理，就是對(duì)再完成一個(gè)項(xiàng)目過程中可產(chǎn)生的成本費(fèi)用支出，有組織、有系統(tǒng)地進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析等一系列的科學(xué)管理工作。要進(jìn)行項(xiàng)目成本管理，就首先要確定成本管理的對(duì)象和目標(biāo)，然后進(jìn)行控制和分析。其主要有3項(xiàng)功能：（1）為定期的財(cái)務(wù)報(bào)告目的，計(jì)算銷售成本和估計(jì)存貨價(jià)值；（2）估計(jì)和預(yù)測作業(yè)、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶等成本對(duì)象的成本；（3）為企業(yè)提高業(yè)務(wù)效率、進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供經(jīng)濟(jì)信息和反饋。
　　2.2.項(xiàng)目成本管理目標(biāo)
　　項(xiàng)目成本管理的總體目標(biāo)是為企業(yè)的整體經(jīng)營目標(biāo)服務(wù)，具體來說包括為企業(yè)內(nèi)外部的相關(guān)利益者提供其所需的各種成本信息以供決策和通過各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和組織手段實(shí)現(xiàn)控制成本水平。在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)成本管理系統(tǒng)總體目標(biāo)的表現(xiàn)形式也不同，而在競爭性經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，成本管理系統(tǒng)的總體目標(biāo)主要依競爭戰(zhàn)略而定。在成本領(lǐng)先戰(zhàn)略指導(dǎo)下成本管理系統(tǒng)的總體目標(biāo)是追求成本水平的絕對(duì)降低，而在差異化戰(zhàn)略指導(dǎo)下成本管理系統(tǒng)的總體目標(biāo)則是在保證實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、服務(wù)等方面差異化的前提下，對(duì)產(chǎn)品全生命周期成本進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)成本的持續(xù)性降低。
　　2.3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制原理
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制原理圖如圖1所示：
　　
　　圖1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制原理
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制一般包括如下過程：
　　①. 檢查識(shí)別成本偏差：檢查是對(duì)項(xiàng)目成本計(jì)劃執(zhí)行情況的跟蹤和監(jiān)控，包括對(duì)已完工程量的測算和實(shí)際發(fā)生成本的測算，并將實(shí)際發(fā)生成本與計(jì)劃成本進(jìn)行比較。同時(shí)，也要檢查組織的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，包括各種工作流程、信息流程是否正常，職責(zé)分工是否妥當(dāng)，項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境是否變化等。
　　②. 分析偏差：檢查的目的是為了識(shí)別項(xiàng)目的實(shí)際成本與項(xiàng)目的成本計(jì)劃之間是否存在偏差，一旦確定偏差存在，成本管理人員就應(yīng)進(jìn)一步地分析偏差產(chǎn)生的原因，同時(shí)為尋求有效的控制措施做準(zhǔn)備工作。
　　③. 選擇控制措施：導(dǎo)致成本計(jì)劃執(zhí)行過程中產(chǎn)生偏差的原因很多，因此控制措施也有很多相應(yīng)的形式，必須以目標(biāo)控制為中心對(duì)癥下藥，合理的選擇使用組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、合同措施和技術(shù)措施使成本執(zhí)行的實(shí)際情況與計(jì)劃的偏離盡可能地縮小。
　　④. 決策控制措施：決定選用何種控制措施，實(shí)際上要立足于偏差發(fā)生的具體情況。但是無論選用哪一種控制措施，成本管理人員都要認(rèn)識(shí)到，這種糾偏措施的選用可能會(huì)給成本計(jì)劃的目標(biāo)控制帶來新的影響。
　　⑤. 實(shí)施控制措施：一旦控制措施得到了批準(zhǔn)，成本管理人員就要落實(shí)控制措施的實(shí)施。同時(shí)，在很多情況下還必須對(duì)成本計(jì)劃進(jìn)行重新調(diào)整。
　　3.施工成本控制對(duì)策研究
　　施工階段的科學(xué)管理，從項(xiàng)目施工開始至竣工。目前的施工單位一方面一味的追求利潤，偷工減料，所以造成大量不合格產(chǎn)品及施工質(zhì)量問題，另一方面，就是施工單位沒有科學(xué)管理，造成人力和財(cái)力的多種返工浪費(fèi)。只有在施工過程中真正落實(shí)科學(xué)管理才能使施工階段的成本得到有效地控制。施工組織設(shè)計(jì)決定著工程估算的編制，也決定著工程結(jié)算的編制與確定，而工程估算又是反映和衡量施工組織設(shè)計(jì)是否切實(shí)可行、經(jīng)濟(jì)和合理的依據(jù)。這個(gè)階段一定要做好“三控兩管一協(xié)調(diào)”工作，具體可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行成本控制：
　　3.1.加強(qiáng)財(cái)務(wù)紀(jì)律
　　根據(jù)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的核算和責(zé)任成本控制的需要，制定合理的投資成本目標(biāo)體系，以利于劃分經(jīng)濟(jì)責(zé)任，計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果，做到責(zé)權(quán)利明確。
　　3.2.加強(qiáng)工程費(fèi)用計(jì)劃控制
　　在工程建設(shè)過程中，通過嚴(yán)格執(zhí)行工程費(fèi)用計(jì)劃，可以有效地控制工程項(xiàng)目投資成本，節(jié)約投資，提高經(jīng)濟(jì)效益。因此，必須始終對(duì)工程費(fèi)用計(jì)劃進(jìn)行跟蹤檢查和控制。精心地組織施工，挖掘各方面的潛力，節(jié)約資源消耗，對(duì)施工階段的投資控制應(yīng)給予足夠的重視，從組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等多方面采取措施，控制投資成本。
　　3.3.加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理
　　施工階段，現(xiàn)場可變因素多，如場地原因，材料供應(yīng)等因素的影響，所以施工階段的現(xiàn)場簽證不可避免。有些開發(fā)企業(yè)或監(jiān)理機(jī)構(gòu)駐工地代表，業(yè)務(wù)素質(zhì)差，對(duì)預(yù)算和有關(guān)規(guī)定不熟悉、不了解，不應(yīng)簽證的盲目簽證;或簽證不及時(shí)辦理;馬馬虎虎隨意簽證;甚至簽證過程中搞不正之風(fēng)等等。這些現(xiàn)象，不僅影響工程投資控制，而且影響工程造價(jià)。因此，必須加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理;同時(shí)，加強(qiáng)現(xiàn)場管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其經(jīng)濟(jì)管理工作的意識(shí);加強(qiáng)職業(yè)道德教育，糾正行業(yè)不正之風(fēng);尤其加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場簽證的審核工作，不合理的簽證堅(jiān)決廢除，做到既合理公正，又堵塞“漏洞”，控制了投資，降低了工程成本。
　　3.4.加強(qiáng)合同管理
　　從項(xiàng)目立項(xiàng)，就成立合同管理小組，主要負(fù)責(zé)此項(xiàng)目發(fā)生的主要合同關(guān)系，并對(duì)合同進(jìn)行研究和管理。針對(duì)施工階段的合同管理，主要是要明晰合同內(nèi)容和范圍以及合同文件的組成，對(duì)施工合同、監(jiān)理合同和材料合同的條款進(jìn)行嚴(yán)密審查，•作到資料齊全、文字嚴(yán)密，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。對(duì)合同履行過程進(jìn)行跟蹤檢查和監(jiān)督，提高合同執(zhí)行的效率，對(duì)發(fā)生的合同變更，嚴(yán)格其審查和批準(zhǔn)程序，有效地控制工程造價(jià)。
　　3.5.正確應(yīng)對(duì)工程索賠
　　正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。
　　4.營銷成本控制對(duì)策研究
　　房地產(chǎn)業(yè)營銷階段的成本控制，是實(shí)現(xiàn)利潤的最后階段成本控制。我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)市場，因企業(yè)之間的無序競爭、資源浪費(fèi)，造成營銷成本大幅度增加，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場宏觀與微觀利益產(chǎn)生巨大損失，其競爭能力與整體素質(zhì)難于提升。針對(duì)該現(xiàn)象，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)宏觀監(jiān)管力度，規(guī)范市場秩序與競爭行為，確保房地產(chǎn)業(yè)能健康快速的發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也要加強(qiáng)自律同資源整合，構(gòu)建有序的競爭同合作氛圍，將營銷變成一種全新的戰(zhàn)略。營銷合作是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售時(shí)采用的一種做法，它目前尚無章可循。市場推廣費(fèi)是房地產(chǎn)營銷成本中的主要變量，彈性較大，較難控制，而其它費(fèi)用彈性較小，相對(duì)比較容易控制。企業(yè)內(nèi)部的營銷合作模式、公司與公司之間(跨組織界限)的營銷合作模式是兩種全新的營銷合作模式。
　　4.1.企業(yè)內(nèi)部的營銷合作模式
　　對(duì)于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其各物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目分公司除了對(duì)外競爭外，在同一地區(qū)當(dāng)其目標(biāo)市場相對(duì)集中時(shí)，還存在內(nèi)部競爭。
　　4.1.1.成本分?jǐn)?br /> 　　各項(xiàng)目分公司為自身利益爭奪市場，每個(gè)項(xiàng)目都要求具備相應(yīng)配套和公用服務(wù)設(shè)施，并對(duì)企業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理有著較高的要求。但是，由于項(xiàng)目用地面積的等原因的限制，使得個(gè)別項(xiàng)目沒有完備的施設(shè)或達(dá)不到購房者的要求，導(dǎo)致銷路受影響;而具有完備條件的項(xiàng)目就有著較大的優(yōu)勢(shì)。各項(xiàng)目分公司為爭奪市場獨(dú)立運(yùn)營，難以形成合力和整體效益，造成企業(yè)營銷成本上升，其各自進(jìn)行市場推廣，如廣告宣傳、形象宣傳，舉辦客戶聯(lián)誼會(huì)等，使得營銷資源過于分散。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總體營銷目標(biāo)，提高利用效率與效益，協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部營銷資源結(jié)構(gòu)失衡和不對(duì)稱，充分利用各個(gè)項(xiàng)目分公司的營銷資源，并兼顧各項(xiàng)目分公司的自身利益，就必須采用切實(shí)有效地成本分?jǐn)傊贫群陀袃斒褂弥贫取?br /> 　　4.1.2.內(nèi)部代理
　　在企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)目分公司之間也在爭奪顧客。由于各項(xiàng)目分公司只重視自己項(xiàng)目的利益，一般不會(huì)主動(dòng)推薦其他項(xiàng)目分公司的樓盤，甚至?xí)�有意隱瞞信息。而內(nèi)部代理制的推行就能夠較好地解決這些問題，它對(duì)整合集團(tuán)內(nèi)部的營銷資源，共享客戶資源，兼顧各項(xiàng)目分公司的自身利益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體營銷目標(biāo)帶來了巨大幫助。內(nèi)部代理制是指企業(yè)以各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定其銷售的代理費(fèi)率，使各項(xiàng)目分公司均能銷售企業(yè)內(nèi)部所有項(xiàng)目的產(chǎn)品，并相互支付代理費(fèi)用。在內(nèi)部代理制實(shí)施中，企業(yè)應(yīng)重視監(jiān)控，并根據(jù)各樓盤的銷售情況應(yīng)及時(shí)對(duì)代理費(fèi)率的進(jìn)行調(diào)整。這樣，既保證了售樓點(diǎn)的覆蓋面，完成企業(yè)的整體銷售任務(wù)，又兼顧各項(xiàng)目分公司的自身利益，防止銷售資源過于浪費(fèi)。這種內(nèi)部代理的營銷合作模式，使企業(yè)內(nèi)部分散的營銷資源得以整合與共享，使?fàn)I銷系統(tǒng)的整體功能發(fā)揮出最大的效益。
　　4.2.企業(yè)之間的營銷合作模式
　　各開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目分公司由于受到企業(yè)統(tǒng)一的協(xié)調(diào)管理，相互之間的競爭還較為有序，而作為獨(dú)立法人的不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭則是一種無序的惡性競爭。競爭的最終結(jié)果是整個(gè)行業(yè)的利潤下滑，營銷成本大大增加。只有建立新的競爭與合作規(guī)則，從過度競爭轉(zhuǎn)變?yōu)檫m度合作，從資源內(nèi)耗趨向?yàn)橘Y源整合，才能使各房地產(chǎn)企業(yè)將無序競爭轉(zhuǎn)變?yōu)橛行蚋偁帲�提升整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的資源整合。
　　企業(yè)之間的營銷合作模式可以分為以下兩種：不屬競爭對(duì)手的公司之間的營銷合作模式為相互代理制；屬于競爭對(duì)手的公司之間的營銷合作模式，要做到統(tǒng)一定位，共闖市場。為降低營銷成本，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高行業(yè)的營銷水平，保證行業(yè)的整體利益，特別是培育國內(nèi)企業(yè)的競爭力，使其能與入世后外來企業(yè)相抗衡，各開發(fā)企業(yè)應(yīng)做到“為競爭而合作，靠合作來競爭”，“克服過度競爭，走向適度合作;克服資源浪費(fèi)，走向資源整合”。
　　4.3.營銷成本控制關(guān)鍵思路
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段的成本管理主要是管理銷售費(fèi)用的支出，銷售費(fèi)用支出的主要部分包括房地產(chǎn)銷售廣告推廣、活動(dòng)推廣、銷售現(xiàn)場及樣板房裝修支出等費(fèi)用。在競爭日益激勵(lì)的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售費(fèi)用支出呈現(xiàn)整體上升趨勢(shì)，一般費(fèi)用數(shù)額大，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響。
　　控制銷售階段成本的關(guān)鍵取決于如何進(jìn)行銷售策劃，深入理解項(xiàng)目內(nèi)涵，使廣告表現(xiàn)等更好的與項(xiàng)目定位銜接;應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、檔次以及所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)人文等因素，深入研究廣告費(fèi)用投放的內(nèi)容、時(shí)間、投入量等。所采取的廣告以及活動(dòng)推廣手段應(yīng)當(dāng)是具有針對(duì)性的，這樣才能夠充分發(fā)揮推廣費(fèi)用的作用，避免事倍功半，從根本上達(dá)到銷售費(fèi)用成本控制的目的。
　　選擇優(yōu)秀的租售代理公司。優(yōu)秀的營銷代理機(jī)構(gòu)熟悉市場環(huán)境、具備豐富的租售知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，他們對(duì)所擅長的市場領(lǐng)域有充分的認(rèn)識(shí)，能夠使項(xiàng)目很快融入市場并取得領(lǐng)先的地位。
　　5.結(jié)束語
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是以經(jīng)濟(jì)效益為目的的，但追求效益的結(jié)果是我國房價(jià)過高，百姓購房負(fù)擔(dān)過重，這己經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)的熱點(diǎn)問題，繼續(xù)發(fā)展下去將會(huì)使我國剛起步的房地產(chǎn)市場陷入混亂。本文重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的施工成本和營銷成本控制做相關(guān)研究，以求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面有一定參考價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。
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