摘要：伴隨著房地產(chǎn)商品化、市場化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價實務(wù)越來越成為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的重要一環(huán)。因此如何科學(xué)、客觀地進行房地產(chǎn)估價已成為一個迫切需要解決的問題。本文對當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價業(yè)存在的質(zhì)量問題進行分析，并針對各方面質(zhì)量問題提出了具體的對策建議。
　　關(guān)鍵詞房地產(chǎn)估價質(zhì)量職業(yè)道德行業(yè)自律內(nèi)部管理
　　
　　伴隨著房地產(chǎn)商品化、市場化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價實務(wù)越來越成為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的重要一環(huán)。因此如何科學(xué)、客觀地進行房地產(chǎn)估價已成為一個迫切需要解決的問題。近年來，我國對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的脫鉤改制等一系列改革，使我國房地產(chǎn)估價業(yè)已逐步走上了市場化發(fā)展的軌道。隨著我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，特別是二手房交易的逐步活躍，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)興旺發(fā)達的重要環(huán)節(jié)。
　　但由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史不長，房地產(chǎn)估價業(yè)起步較晚，相關(guān)的專業(yè)人才隊伍還不夠壯大，從業(yè)人員素質(zhì)也有待進一步提高，使得當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價業(yè)的估價質(zhì)量仍然存在一些突出的問題，需要采取相應(yīng)的政策和措施來加強管理和規(guī)范。
　　一、房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的主要問題
　　1、估價人員業(yè)務(wù)素質(zhì)有待進一步提高
　　雖然近年來注冊執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價師和其他房地產(chǎn)估價從業(yè)人員數(shù)量迅速增加，但估價人員的專業(yè)水平和估價實踐經(jīng)驗——這兩個決定估價從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)的關(guān)鍵因素，卻與現(xiàn)實越來越復(fù)雜多樣的估價業(yè)務(wù)的要求存在一定的差距。由于我國房地產(chǎn)估價師中相當(dāng)部分是“半路出家”，存在著知識掌握不夠全面、理論功底不夠扎實、估價經(jīng)驗不夠豐富等問題，一定程度上影響了房地產(chǎn)估價的質(zhì)量，甚至影響了房地產(chǎn)估價業(yè)的整體社會形象。
　　2、房地產(chǎn)估價報告的質(zhì)量令人擔(dān)憂
　　房地產(chǎn)估價報告好比是估價機構(gòu)向市場提供的產(chǎn)品，因此估價報告的質(zhì)量則直接體現(xiàn)了估價機構(gòu)和整個行業(yè)的質(zhì)量形象。在一些中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)中，注冊房地產(chǎn)估價師主要承擔(dān)開拓估價業(yè)務(wù)和估價報告的審核和把關(guān)，而從事估價對象現(xiàn)場察勘、資料搜集和估價報告撰寫等實務(wù)工作的不少是那些剛加入估價行業(yè)不久、沒有獲得專業(yè)資格、估價實踐經(jīng)驗不足的一般房地產(chǎn)估價人員。這些人員在房地產(chǎn)估價報告的撰寫中，只是簡單地、機械地套用一些計算公式或估價報告的模板，進行數(shù)據(jù)的修改。在估價報告中沒有針對估價對象房地產(chǎn)的實際狀況選用適宜的估價方法，出具的估價報告的質(zhì)量很難令人信服。即使是在大中型房地產(chǎn)估價機構(gòu)，注冊房地產(chǎn)估價師雖然承擔(dān)主要的估價實務(wù)工作，但由于其中不少估價師輕視一般的普通物業(yè)的估價，出于惡性競爭，沒有嚴(yán)格按照操作規(guī)程來實施估價工作，估價報告欠缺準(zhǔn)確、公正；有些估價師缺乏職業(yè)再教育和適時培訓(xùn)，采用的方法路線過時，出具的估價報告質(zhì)量同樣不高。
　　3、房地產(chǎn)估價人員職業(yè)道德水準(zhǔn)有下滑趨勢
　　隨著估價機構(gòu)業(yè)務(wù)競爭市場化程度不斷提高，估價機構(gòu)大多只注重估價業(yè)務(wù)的拓展，卻輕視對本機構(gòu)內(nèi)估價人員的職業(yè)道德進行約束和教育。在實際的操作中，估價機構(gòu)大多只是片面追求經(jīng)濟效益，而拋棄職業(yè)道德建設(shè)，甚至姑息縱容本機構(gòu)內(nèi)部估價人員違反房地產(chǎn)估價規(guī)范和相關(guān)法規(guī)的一系列行為，這種導(dǎo)向是嚴(yán)重錯誤的，對房地產(chǎn)估價質(zhì)量的提高，有百害無一利。
　　4、房地產(chǎn)估價所需的資料和信息不全面、質(zhì)量不高
　　房地產(chǎn)估價所需資料和信息的質(zhì)量和完備程度直接影響著估價的質(zhì)量。估價所需信息應(yīng)包括有關(guān)法律法規(guī)政策、估價理論研究的最新動態(tài)、房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況和未來趨勢、市場交易實例、物業(yè)收益狀況、估價中的相關(guān)參數(shù)、指標(biāo)、指數(shù)和各種價格水平等。在估價實踐中，估價相關(guān)信息的搜集存在三個方面的問題：信息搜集面窄、信息量小、信息過時。目前除了依靠政府公布數(shù)據(jù)、實地考察和調(diào)查、房地產(chǎn)交易展示會、同行交流等傳統(tǒng)渠道以外，通過互聯(lián)網(wǎng)等方式搜集市場信息還不能被大多數(shù)估價人員熟練運用，利用現(xiàn)代化的計算機技術(shù)對信息數(shù)據(jù)進行篩選和分類整理的能力普遍不強，這樣使得房地產(chǎn)估價所需資料和信息的及時性和質(zhì)量受到制約，反映經(jīng)濟基本面和相關(guān)物業(yè)市場價格變動的資料比較缺乏，最終形成的估價結(jié)果可能出現(xiàn)偏差，房地產(chǎn)估價的質(zhì)量和科學(xué)性受到大大影響。
　　二、提高房地產(chǎn)估價質(zhì)量的建議
　　（一）、充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用。現(xiàn)有的中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會作為我國房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會性質(zhì)的組織，目前主要擔(dān)負著估價師和經(jīng)紀(jì)人的考試、注冊和日常管理工作，這些工作對于發(fā)揮估價行業(yè)協(xié)會的自律作用還遠遠不夠，應(yīng)把提高我國房地產(chǎn)估價業(yè)的質(zhì)量水平作為學(xué)會重要的目標(biāo)。而房地產(chǎn)行政管理部門將原有管理的具體權(quán)力讓渡給行業(yè)自律組織，主要對估價行業(yè)進行程序化管理，行業(yè)自律組織轉(zhuǎn)而具體對一線估價機構(gòu)進行指導(dǎo)性管理（包括估價機構(gòu)和估價從業(yè)人員的考核和評級）。這樣可以給估價企業(yè)更大的發(fā)展自主權(quán)，提高管理的專業(yè)化，加強行業(yè)的自律性。
　　（二）、嚴(yán)格估價人員準(zhǔn)入制度，提高估價隊伍整體素質(zhì)
　　要對房地產(chǎn)做出準(zhǔn)確且具有效力的評估，必須要由專業(yè)估價人員根據(jù)據(jù)估價目的，遵循房地產(chǎn)價格的形成與估價原則，按照估價程序，運用科學(xué)的估價，并結(jié)合估價人員的豐富經(jīng)驗所進行的評估。
　　房地產(chǎn)估價專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格合格，由有關(guān)主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。在我國，房地產(chǎn)估價專業(yè)人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產(chǎn)鑒定士。
　　1、基本要求。一名合格的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員，應(yīng)符合下列基本要求：
　　（1）有扎實的房地產(chǎn)估價、方法及房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識。
　　（2）有豐富的房地產(chǎn)估價實務(wù)經(jīng)驗。
　　（3）具有較高的市場調(diào)查、推理判斷技能。
　　（4）有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
　　2.注冊管理。為了達到上述要求，建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，于1998年8月頒布了《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規(guī)定房地產(chǎn)估價人員須經(jīng)全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格，按規(guī)定注冊，取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》，才能從事房地產(chǎn)估價活動。未經(jīng)注冊的人員，不得以“房地產(chǎn)估價師”的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)，不得簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價報告書。估價師分為全國注冊的和地方注冊的，分別由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門管理注冊工作。該辦法對初始注冊、注冊變更、續(xù)注冊、撤銷注冊、執(zhí)業(yè)、權(quán)利與義務(wù)、法律等等作出了具體規(guī)定。
　　（三）建立數(shù)字化房地產(chǎn)資料信息庫，實現(xiàn)全方位的資源共享
　　目前,我國房地產(chǎn)估價工作還是以手工作業(yè)為主,大大滯后于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求。在房地產(chǎn)的估價中,有大量空間對象的空間數(shù)據(jù)及其屬性數(shù)據(jù),如估價對象及其地理區(qū)位、業(yè)主、估價時點等,需要形象直觀的描述和表達。而地理信息系統(tǒng)ＧＩＳ正是能把數(shù)據(jù)管理和圖形管理有機結(jié)合起來的信息技術(shù),對這些信息的表現(xiàn)具有極大的優(yōu)越性。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展,可以將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)引入,建立網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)估價信息系統(tǒng),使用戶在客戶端實現(xiàn)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的操作,如漫游、查詢、分析等操作,從而實現(xiàn)房地產(chǎn)估價的分布式管理和動態(tài)管理,使系統(tǒng)資源達到共享、開放。通過WebGIS,用戶能對空間對象進行輸入、輸出、編輯、修改、查詢。圖形信息和屬性數(shù)據(jù)一旦輸入地理信息系統(tǒng),就可進行動態(tài)管理和查詢。另外,ＧＩＳ具有強大的空間分析和統(tǒng)計運算功能,能對已有資料進行加工處理,得到科學(xué)的結(jié)果,避免因人而異的主觀隨意性,有利于科學(xué)管理與決策。在房地產(chǎn)業(yè)中,最明顯的地理信息表現(xiàn)在地產(chǎn)和房產(chǎn)的空間位置,與周圍環(huán)境的地理關(guān)系。
　　在實際工作中，將ＧＩＳ技術(shù)和房地產(chǎn)估價很好的結(jié)合起來,在估價中充分體現(xiàn)信息的作用,改變估價的傳統(tǒng)模式,在深化房地產(chǎn)價格理論、規(guī)范估價規(guī)程、完善評估機制的基礎(chǔ)上,采用計算機信息系統(tǒng)的方法,實現(xiàn)房地產(chǎn)估價從手工作業(yè)到電子化、程序化、信息化的飛躍,使房地產(chǎn)估價工作真正做到公正、合理、科學(xué)、適用。
　　三、結(jié)束語
　　房地產(chǎn)估價對于規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、參與市場公平交易價格形成等方面發(fā)揮著越來越重要的作用，同時也為政府各部門、學(xué)術(shù)界提供著及時和較為真實的市場信息。隨著我國土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟體制改革的不斷深入和完善，房地產(chǎn)估價的作用越來越大，對房地產(chǎn)估價人員的要求也將越來越高。因此，作為房地產(chǎn)行業(yè)的每一名參與者，只有不斷學(xué)習(xí)，充實自己，才能適應(yīng)行業(yè)需求，為我國地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展做出貢獻。
　　
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