摘要：研究了預售制度的優(yōu)點和缺點，以及取消預售制度可能帶來的弊端。取消預售制度的有可能帶來諸多的不利條件，預售制度的缺點是發(fā)展中的缺點，和政府行政部門管理不利有很大關系。因此預售制度還是有長期存在的必要。
　　關鍵詞：預售制度;優(yōu)點;缺陷
　　
　　當前，對房屋預售制度的爭論可以分為正反兩方意見。反對取消的人主要是開發(fā)商，支持取消的人主要是購房者和眾多的學者。下面重點分析房地產預售制度的優(yōu)點和缺點。
　　1.1預售制度的優(yōu)點
　　1.1.1緩解資金壓力、加快開發(fā)進度。
　　房屋預售降低房地產企業(yè)的門檻。國家準許商品房預售，有利于房地產商及時籌集資金投入到商品房開發(fā)建設中去，以彌補建設資金不足，降低房地產企業(yè)的門檻，促進房地產業(yè)的快速發(fā)展。
　　眾所周知，房地產行業(yè)的投資大、建設周期長。開發(fā)商的房地產項目的全部投資如果依靠自有資金來解決，勢必大大減緩建設的進度和開發(fā)的難度。特別是2004年房地產開發(fā)項目資本金由20％提高到了35％，對開發(fā)商資金要求更高了。有了預售資金的支持，開發(fā)商就可以加大項目的開發(fā)進度。
　　1.1.2刺激消費需求、拉動內需增長
　　98年以來，我國堅持實行以來動內需為主的經濟增長政策，房地產是國民的經濟增長熱點。刺激居民的住房消費，有利于保持房地產行業(yè)增長。房地產作為大宗不動產來說，其保值增值效果較好。房屋預售的特點是預售合同和房屋的實際交工有一段的時間差，房屋預售合同價格和最后實際銷售價格有一定的差值，一般的有5％左右的差額，對于采取低開高走的銷售策略的房地產開發(fā)公司更是如此。居民受到優(yōu)惠條件的影響，往往愿意在房屋的預售階段就購買房屋。
　　1.1.3增加供給總量、滿足購買需求
　　預售制度能夠在同等時間內增加房地產市場商品房的供給量。由于期房能夠參與房地產產品的流通領域，增加了房地產商品的供給，對房地產市場起到了調劑作用。更好的滿足消費者的需求。當然，這種供給總量是相對增加，是同時期內可供應的總量增加。
　　2.1預售制度的缺陷
　　2.1．1消費者負擔
　　（1）消費者利益得不到保護
　　在商品房預售中，購房人往往是先支付一筆不小的購房款給開發(fā)商，而開發(fā)商僅承擔工程完成后將現(xiàn)房交付購房人的義務，購房人事先支付的購房款項因缺少有效的監(jiān)管制度而得不到保護。
　　（2）預售合同標的物和實物不配
　　在一般情況下，在訂立合同時，購房人只能依據(jù)開發(fā)商提供的圖紙、模型或部分建好的樣品房。對房屋的實際面積、建材、質量、配套公共設施等情況，購房人卻因是預購而對將來的事物無法實地了解。這為開發(fā)商預售中以廣告和宣傳資料誤導甚至欺騙消費者或事后擅自變更設計、規(guī)劃、用料創(chuàng)造了機會。以上諸多原因導致了住房實物和預售的標底不匹配，而消費者在此類合同爭議中往往得不到有效的保護，即使采取訴訟的方式追回部分權益損失，但對消費者來說負擔了較多的風險。
　　（3）交付期限過長
　　房屋的建造期間，一旦開發(fā)商的履約能力發(fā)生變化，使工程竣工期延長或無法竣工，由于購買人已經簽訂了購房合同，往往讓購買方蒙受損失。我國建筑工程中各種不可制約因素多，開發(fā)商能夠按期交房的并不多見。
　　2.1.2樓市泡沫
　　在商品房預售制度下，由于房地產企業(yè)的良莠不齊，一些不講誠信的開發(fā)商利用來電來訪登記、排號吸籌、內部認購到簽約之間的時間差制造樓市的虛假緊缺氣氛，人為操控期房的供求關系，借機囤積居奇抬高價格，對外造成樓市熱銷的假相，刺激了投機者的投機心態(tài)，給社會以行情看漲的局面，某種程度上促進了樓市泡沫的出現(xiàn)。
　　2.1.3金融風險
　　房屋預售制度為開發(fā)商“以小博大”提供了便利，在資金缺乏的時候，他們首先想到的是通過“假按揭”從銀行那里把錢套出來，一旦事情超過他們所能控制的范圍，他們往往會攜款潛逃。以工商銀行為例，其個人住房按揭貸款不良資產中的80％是“假按揭”造成的。
　　房地產開發(fā)商依靠銀行和承建商為其墊付大部分成本，而且房屋建筑剛一開始，就通過銀行向購房者提供房屋預售貸款，令自己資金回籠。在房屋預售制度下，如果沒有一套好的法律制度、信用體系及房地產市場監(jiān)管制度，那么房地產開發(fā)商就可能借助這種制度把它經營過程本應其自負的開發(fā)風險，轉移到消費者與銀行身上。
　　3.1.取消預售制度可能帶來的影響
　　3.1.1對行業(yè)的影響。取消商品房預售，首當其沖影響的是房地產企業(yè)。取消商品房預售，對開發(fā)商自有資金要求大大提高，開發(fā)商將面臨新的整合。一些資金實力弱靠銀行貸款支撐的小企業(yè)或項目公司將被淘汰出局或者投靠有實力的發(fā)展商；中等開發(fā)商也將發(fā)生整合。最終的結果導致了資金和土地會更加集中在少數(shù)開發(fā)商手中，就會造成行業(yè)壟斷局面的出現(xiàn)。如香港，80%的份額由六家大型開發(fā)商如：和記黃浦、新鴻基、恒隆、新世界等所掌控的局面，它所產生的后果是，在香港只有少數(shù)人擁有自己的房子，而更加只有極少數(shù)人的房子超過100平方米。因為6家開發(fā)商碰頭就可以決定明天的房價是漲或跌，托拉斯式的產品與價格的壟斷，既無優(yōu)勝劣敗可言，開發(fā)商本身也缺乏改善品質的動力與誘因。
　　3.1.2對消費者的影響。房地產企業(yè)數(shù)量減少，房地產行業(yè)甚至出現(xiàn)壟斷，房地產投資也會有所下降。期房不能進入流通領域，房地產市場上流通的全是現(xiàn)房。商品房即期供給會延遲，遠期供給可能會減少，供求可能會趨緊，在一定時間內可能會出現(xiàn)供小于求的局面，影響真正的需求者的消費。
　　3.1.3對價格的影響。預售制度被取消之后，期房改為現(xiàn)房，對市場的最直接的影響就是房價將會上漲。樓盤從土地開發(fā)到封頂，都有個周期，如果預售期沒有，市場就會面臨一個房屋空檔期，在供給不足的情況下，帶來的直接后果就是房價上漲。不僅如此，在這種情況之下，某些開發(fā)商也會故意囤積樓盤，導致供小于求的局面的出現(xiàn)，從而造成房價的上升。
　　3.1.4對金融的影響。取消商品房預售對銀行自身來說也是柄雙刃劍。盡管取消預售制度之后，銀行開發(fā)貸款的風險會有所降低，但與此同時，銀行個人信貸的數(shù)量恐怕也將不斷減少。因為從目前來看，銀行在支持房地產業(yè)發(fā)展的同時，也在靠房地產的開發(fā)貸款和個人按揭貸款為其增添業(yè)務量，其中按揭貸款還是銀行公認的好資產。一旦真的廢除預售制度之后，對房地產業(yè)而言，無異于釜底抽薪、斷炊斷糧，并且還有可能助推房價猛漲。而針對預售制度容易導致房產泡沫產生的說法，專家們認為其根本原因在于投機性需求過旺，對房屋預售制度下手是根本解決不了這問題的，相反，還有可能影響房地產的供給并使需求發(fā)生非理性變化，從而導致房地產市場出現(xiàn)大起大落的局面，影響宏觀經濟的穩(wěn)定。再者，由于長期以來，房地產業(yè)都是境外熱錢進入中國的最主要途徑。因此預售制度被取消之后，國內房地產企業(yè)在無法獲得國內銀行資金支持的情況下，很有可能選擇以和境外資金合作的方式籌得建設資金，而境外熱錢也會趁機涌入中國，從而導致新的金融風險的發(fā)生。
　　分析預售制度的去留，主要是看他符不符合消費者的利益、符不符合國家的行業(yè)發(fā)展政策。通過以上分析，認為目前不應取消房屋預售制度。借鑒國外以及香港等地的發(fā)展經驗表明，房屋預售本身是沒有問題的，關鍵在于監(jiān)管力度和誠信體系的建設。對于我國的房地產市場來說，只有在房地產市場發(fā)展相當成熟，開發(fā)商有足夠開發(fā)實力和抗風險能力的情況下，才可以完全取消商品房預售制度，或者只有房地產市場為供給相對充足時才可考慮取消預售制度。鑒于預售制度仍然能夠對房地產市場發(fā)展做出貢獻，當務之急的是優(yōu)化房地產預售制度。