摘要：房地產(chǎn)項目的投資控制關(guān)鍵在于決策階段和設(shè)計階段，但是在項目正式開工后，由于受施工各方人員和施工環(huán)境之間不斷變化且相互制約的影響，此時的投資控制難度最大。要解決這些問題，就要進行開發(fā)的成本和質(zhì)量控制，總結(jié)一套具有科學性的管理辦法和相應(yīng)政策，把企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的成本和質(zhì)量控制推向一個先進水平。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；造價控制；利潤；工程質(zhì)量
　　1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的造價控制
　　1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制與管理
　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)商品房所支出的全部費用，就其用途來講，大致可以分為八項費用：土地費用、前期費用、建安費用、配套費用、財務(wù)費用、銷售費用、服務(wù)費用、管理費用。同時，成本的發(fā)生是一個過程，以上八項費用的支出又涉及到了策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售和物業(yè)管理六個過程的環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，就是要在項目的開發(fā)過程中，對上述全部成本構(gòu)成進行規(guī)劃和控制，從而實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化目標。房地產(chǎn)企業(yè)實施成本管理可采取以下措施：
　　（1）制定“成本戰(zhàn)略”。所謂成本戰(zhàn)略，它可以使企業(yè)獲到更大利潤，提高企業(yè)競爭力，同時成本戰(zhàn)略常常使其他想要進入本行業(yè)的企業(yè)在規(guī)模經(jīng)濟或成本優(yōu)勢方面形成障礙。在競爭時，低成本企業(yè)往往比本行業(yè)中的其他企業(yè)處于更有利的地位。
　　(2)建立完善成本管理制度。要想較好的降低生產(chǎn)的成本，就要進行嚴格的成本管理，制定科學的管理程序和方法，努力提高企業(yè)的整體管理水平。
　　(3)重視前期市場研究。如果不做市場研究，單憑拍腦袋做項目已經(jīng)行不通了，同一個項目，在不同時期、不同公司運作、不同產(chǎn)品定位都會產(chǎn)生不同的利潤結(jié)果。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長、流程多，前期的市場研究與規(guī)劃是控制成本的關(guān)鍵。
　　(4)嚴格施工管理，加強施工過程成本控制。在二三線城市，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)費用約占總成本的30%到40%，施工中的設(shè)計變更、材料采購、施工質(zhì)量等諸多方面對產(chǎn)品銷售影響較大，同時管理的復雜性給成本控制帶來很大困難，公開招標、統(tǒng)一采購等辦法是成本控制的有效措施。
　　(5)提高開發(fā)規(guī)模、降低單位產(chǎn)品成本。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇項目時，應(yīng)根據(jù)自身情況盡量選擇較大的地塊，增加開發(fā)規(guī)模，在材料、設(shè)備采購時，盡量采用大宗材料，降低單位成本，必要時可多家企業(yè)形成采購聯(lián)盟，形成戰(zhàn)略合作伙伴，以降低建筑成本。
　　(6)實現(xiàn)快速銷售，降低財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)占用資金較大，多數(shù)企業(yè)都采用自籌與貸款兩種方式進行融資。隨著貸款利率的不斷提高，財務(wù)成本進一步加大。只有實現(xiàn)快速銷售、快速回收，才是唯一降低財務(wù)成本的最佳方法。否則，產(chǎn)量增大時，出現(xiàn)產(chǎn)品積壓風險，就會使企業(yè)資金鏈承受更大壓力。
　　1.2對施工階段造價管理若干問題的認識
　　工程造價管理是一種在擬定的規(guī)劃、設(shè)計方案下，預測、計算、確定和監(jiān)控工程造價及其變動，最終達到預期目標的系統(tǒng)活動，它包含了工程造價合理確定和有效控制的兩層含義。一般情況下，房地產(chǎn)項目的投資控制關(guān)鍵在于決策階段和設(shè)計階段，但是在項目正式開工后，由于受施工各方人員、材料設(shè)備、施工機械、施工工藝和施工環(huán)境之間不斷變化且相互制約的影響，施工階段的造價管理極易出現(xiàn)偏差，動態(tài)的投資控制難度最大。因此，就房地產(chǎn)公司在施工階段影響造價控制的若干問題談?wù)勛约旱南敕ā?br /> 　　(1)圖紙會審是有效控制工程變更的起點。這里所說的圖紙會審，是在招標完成并確定總包方后，由開發(fā)商牽頭，承包商、設(shè)計公司、監(jiān)理等單位參加的一次最大范圍的設(shè)計交底及圖紙審查會議，大多數(shù)問題能夠在正式施工前解決，可以減少簽證，減少返工費用及承包商的施工索賠，而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入，可以從施工及監(jiān)理的角度審核圖紙，發(fā)現(xiàn)錯誤和不合理因素。
　　作為開發(fā)商的施工管理人員應(yīng)以圖紙會審為起點，在施工階段不斷地對照施工圖紙與施工實際，控制工程變更，使造價控制的主動性掌握在開發(fā)商手中，為造價控制的穩(wěn)定性提供保證。
　　(2)施工階段的造價控制必須兼顧工程進度。工程項目建設(shè)的目標系統(tǒng)是一個由質(zhì)量、造價、進度三大要素組成的統(tǒng)一矛盾體，其中任何一個要素的變化，都會引起另外兩個要素的相應(yīng)變化。在工程質(zhì)量必須符合國家相關(guān)標準的前提下，開發(fā)商可以調(diào)整的只有造價和進度。施工階段的造價控制，必須做到將造價與進度掛起鉤來，因為，工期責任會因施工實際情況而轉(zhuǎn)化為價款責任。一味的追求進度，勢必增加投資，而工期的拖延，不僅會增加投資，更會影響開發(fā)商對業(yè)主的承諾，并帶來延期交房的罰款。
　　首先，工程招標時開發(fā)商要科學決策，確定合理的工期，如果工期確定不合理，反而會造成進度失控，欲速則不達。其次，開發(fā)商應(yīng)盡量減少施工中的工程變更，特別是承包內(nèi)容、建筑功能和材料標準的變更。工程施工是一種有計劃的連續(xù)行為，發(fā)生了工程變更，必然會迫使承包商改變既定的進度計劃，重新安排勞動力、材料、設(shè)備等，同樣，接二連三的變更聯(lián)系單也會使開發(fā)商的現(xiàn)場管理人員喪失對施工問題的預見性，喪失對工期、造價控制的主動性，從而被承包商拖著鼻子走，疲于應(yīng)付工期及費用的索賠。所以，開發(fā)商在加強設(shè)計管理的同時，也應(yīng)該嚴格工程變更的管理制度。
　　(3)指定分包商將增加施工階段造價控制的難度。指定分包的產(chǎn)生，主要有以下幾方面的原因：一是專業(yè)技術(shù)的要求；二是節(jié)省投資；三是施工圖紙的不完善，以至于總包招標時無法并入施工承包范圍；四是與開發(fā)商有業(yè)務(wù)往來的關(guān)系戶的推薦，迫于壓力，人為地分割施工內(nèi)容。從質(zhì)量控制和造價控制的角度來著，只有前兩種情況才是開發(fā)商指定分包的理由。圖紙的不完善明顯是相關(guān)工作沒有做到位；而關(guān)系戶的推薦，不但不能節(jié)省工程的投資，還人為地增加了協(xié)調(diào)和管理的工作量，不利于造價控制。
　　作為開發(fā)商，在專業(yè)技術(shù)允許的情況下，應(yīng)盡量把項目的建設(shè)內(nèi)容都交由總承包商施工，而最重要的是在指定分包商時，必須明確“納入總包管理”的合同條款，給予總包方充分的權(quán)力實施工程管理，比如進場后施工進度必須報總包批準，進度款的支持必須由總包方簽字。另外，總分包施工內(nèi)容的劃分必須明確，且要易于操作在項目建設(shè)中。
　　(4)甲供材料的價格控制是施工階段造價管理的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)公司為了追求利益的最大化，會把一些材料設(shè)備確定為甲方供應(yīng)。首先，設(shè)備材料的采購必須經(jīng)過招標，只有競爭才能得到性價比高的產(chǎn)品。其次，編制招標文件時要制定完整的技術(shù)規(guī)格，合理的付款方式，明確的服務(wù)內(nèi)容，因為招標文件既是供應(yīng)商投標和招標方評標的依據(jù)，更是合同簽定的依據(jù)，只有這樣，才能切實做到為公司采購到價格實惠、質(zhì)量可靠的設(shè)備材料。第三，開發(fā)商應(yīng)督促承包商及時反饋施工進度，及早作出設(shè)備材料的采購計劃。總之，開發(fā)商要保證采購信息的公開順通，讓承包商、監(jiān)理方及項目的其他參與者都知道設(shè)備材料的供應(yīng)計劃、實施狀況，這樣才能調(diào)動起大家的積極性和主動性，避免帶來額外的費用開支。
　　(5)施工階段造價控制的關(guān)鍵。開發(fā)商的造價管理人員必須充分理解和熟悉合同條款，
　　不管是總包合同還是分包合同，合同形式的確立極大地影響著施工階段的造價管理。一般情況下合同形式可分為總價合同、單價合同及成本加酬金合同。總價合同對發(fā)包方最有利，而成本加酬金合同最利于承包方。有些開發(fā)商喜歡采用費率招標，先談好管理費用率，再進行走過場的招標程序，這樣確立的合同形式一般都是成本加酬金合同，導致發(fā)包方需要承擔更多的風險，且無法去主動地控制工程造價。因此，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項目的實際情況權(quán)衡利弊，作出最佳的合同決策，以利于確定和控制造價。
　　合同條款的訂立是合同管理中的又一個重要環(huán)節(jié)，增強合同的法律意識，制定條理清晰的合同，是實現(xiàn)工程造價有效控制的保證。特別需要指出的是合同中對于承包商自行采購的材料價格的約定必須合理、無歧義，開發(fā)商可以通過對建筑行業(yè)一般慣例和有關(guān)規(guī)范的了解，掌握材料的市場行情，再簽定內(nèi)容縝密、措辭嚴謹?shù)暮贤瑮l款，避免結(jié)算糾紛。控制了材料費的支出，很大程度上，也就控制住了工程造價。
　　施工階段的合同管理，就是合同的跟蹤。首先，開發(fā)商應(yīng)把所有與工程有關(guān)的合同分門別類，統(tǒng)一存檔，便于查找。然后，應(yīng)隨時派員檢查合同的執(zhí)行情況，一旦發(fā)現(xiàn)工程承包商或材料設(shè)備供應(yīng)商沒有履行合同文件，根據(jù)合同規(guī)定，及時行使甲方的權(quán)力。最后，開發(fā)商應(yīng)建立自己的支付報表，專人管理工程費用的支付情況，及時扣回預付款或甲供材料款，避免發(fā)生延期付款或超額支付的情況。
　　(6)重視施工階段總包范圍以外的其他費用的管理。工程施工期間，房地產(chǎn)開發(fā)商除了要支付給各承包商的工程進度款及甲供設(shè)備材料款外，還要支付與項目施工緊密關(guān)聯(lián)的其他費用，如：臨時排污費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、室外市政配套工程費、驗收費等。雖然，這些費用占整個項目投資的比例不大，但絕對數(shù)并不小，若管理不當，就會影響施工的正常進行。此時就要求現(xiàn)場管理人員處事果斷，責任分清，避免不必要的費用補償或重復簽證。施工階段的造價管理是個動態(tài)過程，它所包含的內(nèi)容也不僅僅只是以上六點，房地產(chǎn)公司只有采取全員、全過程、全方位的管理原則，才能使工程造價始終置于有效的控制之下。
　　2工程造價對工程質(zhì)量的影響
　　所謂建設(shè)工程的質(zhì)量，是建筑產(chǎn)品的質(zhì)量，是指建筑產(chǎn)品滿足一定用途與需要的品質(zhì)與性質(zhì)，它包含堅固、耐久、適用、經(jīng)濟、美觀等特性。建設(shè)工程的造價從廣義上講是指建設(shè)一項工程預期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費用，即項目建設(shè)全過程中發(fā)生費用的總和，包括建安費用及其他相關(guān)費用。
　　質(zhì)量成本是指工程中為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費用，也就是工程造價。從理論上來講，應(yīng)當是投資者想達到什么樣的工程質(zhì)量，就需要什么樣的工程造價。即投入的費用多，形成的建筑產(chǎn)品的價值就高，相應(yīng)地工程造價也就隨之升高。
　　但實際上在當前的建筑市場中，施工企業(yè)多而任務(wù)不飽滿。由于供需不平衡，就形成了買方市場。這樣使業(yè)主處于明顯的主動支配地位，就出現(xiàn)了一些業(yè)主既對工程質(zhì)量和工期有著嚴格的要求，又對工程盲目壓價，即所謂“又要馬兒跑的好，又要馬兒少吃草”，甚至要求承包商無條件墊資施工。特別是近年來，在建設(shè)工程招標投標中壓級壓價現(xiàn)象越來越嚴重，招標投標中的中標確定過程，成了投標方讓利壓費用的數(shù)字游戲，一種讓利的競爭和造價的扭曲，施工企業(yè)為了尋求生存，占有市場，不惜壓低價格，微利甚至虧損來獲得承包。低價承包的后果是造成有些施工企業(yè)不規(guī)范施工。
　　施工質(zhì)量隱患重重，沒有保證。有些企業(yè)為保證質(zhì)量、維護信譽，不得不自身消化由于資金不足而帶來的經(jīng)濟負擔，使企業(yè)背上經(jīng)濟包袱。更有一些企業(yè)為了達到盈利或保本的目的，只能通過偷工減料、粗制濫造來完成工程。但“便宜無好貨”，這樣的工程質(zhì)量自然不會高，這也是造成當前所說“豆腐渣”工程屢見不鮮的主要原因。個別施工企業(yè)甚至采用掛靠分包等手段來規(guī)避風險降低成本，導致質(zhì)量無人管，企業(yè)資質(zhì)不高卻能越級施工，進而產(chǎn)生質(zhì)量隱患，在價格上由于層層吃回扣，使得真正的實施者入不敷出，只能在偷工減料上做文章。
　　3合理控制工程造價是工程質(zhì)量的保證
　　工程質(zhì)量是百年大計，關(guān)系到國民經(jīng)濟的長遠利益，關(guān)系到人民的生命財產(chǎn)安全，所以，千萬不能掉以輕心。其一、合理的工程造價，是工程項日投資利益的正確反映，是國民經(jīng)濟利益的一個重要組成部分。其二、合理的工程造價，是建筑產(chǎn)品投入產(chǎn)出的正確反映，工程造價的合理確定，能保證和維擴建筑產(chǎn)品供需雙方的經(jīng)濟利益，是建筑市場健康有序發(fā)展的需要。其三、合理的工程造價，是施工企業(yè)投入的成本的正確反映，從而能真正促進施工企業(yè)的成本核算、技術(shù)進步，降低社會平均必要勞動量而獲得盈利和發(fā)展。工程造價的合理控制，能保證和準確維護建筑產(chǎn)品供需雙方的。
　　政府部門在健全和發(fā)展建筑市場過程中，在依法對建筑活動監(jiān)督管理，規(guī)范業(yè)主行為，確定施工單位質(zhì)量責任，限制片面追求進度、超級承包、肢解工程等干擾工程質(zhì)量的不正常現(xiàn)象的同時，確立以工程造價管理為基點的基本建設(shè)管理體制，使其不僅能夠確定和控制基本建設(shè)項目的投資，而且能夠反應(yīng)建設(shè)項目的價值構(gòu)成，維護項目參與各方的基本利益，規(guī)范市場競爭。對于招投標工程，樹立以合理的投標價為中標價理念，而不是低價者中標，推行以工程量清單計價為主的工程造價改革，實行“量價分離”、“合理低價”中標的目標，使建筑項目價格更能反映市場的變化。
　　4結(jié)語
　　綜上所述，只有合理控制工程造價，才能確保工程質(zhì)量，也只有樹立合理的工程造價是工程質(zhì)量的經(jīng)濟保證的理念，才能做到優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，形成一個統(tǒng)一規(guī)范、競爭有序的建筑市場，施工企業(yè)才能在公平、公正、公開的建筑市場中進行競爭，投資者的工程投資才能得到有效的質(zhì)量保證和回報。
　　參考文獻
　　[1]簡德三，王洪衛(wèi)《房地產(chǎn)經(jīng)濟學》[M]上海財經(jīng)大學出版社，2003.279-280.
　　[2]沈杰，《工程造價管理》[M]東南大學出版社，2006.1-16.
　　[3]楊少華，《淺談建筑工程施工的質(zhì)量控制》[J]《工程質(zhì)量》2002年08期.
　　[4]南陽市建設(shè)工程造價信息[J]2008年03期.