近年來，我國高檔寫字樓市場迅速火熱起來，但是由于市場競爭異常激烈，加上宏觀經濟以及政策環(huán)境不斷變化，這給高檔寫字樓的租賃經營增添了許多困難，本文就此進行了研究和探討。

　　摘要；由于我國經濟與世界經濟體系的融合，大量市場化的商務活動越來越頻繁與旺盛，促使我國的高檔寫字樓市場得到了迅速的發(fā)展，呈現持續(xù)上升的 發(fā)展勢頭，而如何進一步提高寫字樓的租賃問題是各大開發(fā)商重點關注的對象。本文在4P營銷策略的基礎上對高檔寫字樓租賃市場提出了一般性的營銷方法，再結 合高檔寫字樓所具有的優(yōu)點，在產品、價格、促銷、租賃等方面提出了具體的營銷策略。

　　關鍵詞：經濟學論文,營銷策略,租賃市場,高檔寫字樓

　　一、我國高檔寫字樓租賃市場現狀

　　近幾年，我國經濟一直平穩(wěn)較快發(fā)展，多項主要經濟指標連創(chuàng)新高，總體經濟形勢運行較良好，這種經濟趨勢推動了我國高檔寫字樓市場的發(fā)展[1]。 國內高檔寫字樓快速發(fā)展的現實，導致高檔寫字樓的開放商面臨巨大的競爭壓力，因此，高檔寫字樓租賃的營銷策略已成為重要的營銷手段。

　　二、我國高檔寫字樓租賃市場營銷策略

　　1.產品策略

　　提高硬件品質。針對提高寫字樓的硬件品質本文從新增樓盤、存量樓盤和產品差異化方面進行了探討。針對新增樓盤應當加強項目策劃、設計規(guī)劃、市場調研、區(qū)位選擇、建筑安裝、租賃、物業(yè)管理等方面的重視，需要能力水平高和專業(yè)經驗豐富的團隊進行科學有效的運作[2]。

　　針對存量樓盤應當根據市場的實際情況，轉移人們的關注點，加強人們認識到存量樓盤的保值和增值趨勢。產品差異化在寫字樓營銷中是必須實施的一項營銷策略，差異化主要體現在產品差異化、理念差異化、建筑差異化、形象差異化。

　　產品差異化也是硬件的差異化，主要體現在寫字樓的檔次、地段、智能化程度、空調、電梯等方面。建筑差異化主要體現在寫字樓的采光、層高等方面。 理念差異化主要對寫字樓提出的新穎概念，比如寫字樓的生態(tài)概念、“以立方米計算辦公空間”的概念等[3]。形象差異化是企業(yè)形象聚變、區(qū)域形象聚變、配套 聚變、人才聚變等引發(fā)的產業(yè)鏈聚變。隨著整體營銷水平的提高，與競爭對手也形成了差異，因此會提高寫字樓的整體效益。

　　提升軟件環(huán)境。寫字樓軟件環(huán)境主要表現在以下方面：（1）品牌，在營銷過程中，品牌可以樹立開發(fā)商、物業(yè)公司以及具體項目的正面形象，其可以帶 來市場號召力，保障了寫字樓的品質和信譽，同時也可以提高經濟收益和擴展客戶資源。通過參加各種各樣活動打造品牌的影響力，并利用開發(fā)商的現有資源，相互 提升企業(yè)品牌和寫字樓品牌。（2）物業(yè)管理，大部分客戶群在租賃寫字樓過程中都會重視到物業(yè)管理水平，因此物業(yè)管理水平的高低可直接影響到寫字樓的租賃。 由于物業(yè)公司的服務宗旨、經營手段和效益目的與寫字樓融為一體、相互促進，所以，良好的物業(yè)管理水平，必然會提高寫字樓的效益。

　　2.價格策略

　　寫字樓租金定價策略。寫字樓應當根據市場情況、成本狀況、租戶構成、消費心理等情況選擇合適的租金策略，主要包括三種策略，即低價策略，其主要 的目標是提高市場占有率，營銷利潤為次要目標。高價策略，實施這種策略雖然不能提升市場占有率和營銷量，但在短時間內可獲得很高的利潤。中價策略，該種方 式比較普遍，市場占有率和營銷利潤都不會得到較大提升，通常針對的是市場狀況穩(wěn)定的樓盤租賃。

　　寫字樓租金價格調整策略。調整租金價格應當確定項目的整體價格，再根據租賃市場的發(fā)展情況，有效調整租金變動。主要包括三種策略，即低開高走策 略，這種調整方式屬于有計劃的、定期的調整，通常在寫字樓開盤前大多數開發(fā)商都會采取的策略，而低開是達到吸引市場關注的目的，然后不斷的提升價格。高開 低走策略，屬于一種階段性的調整策略，這種高開低走的方式比較適用于快速提高出租率，而高開是實現樹立高品質形象和提高利潤的目的，然后根據市場狀態(tài)降低 價格。穩(wěn)定價格策略，是指寫字間的開盤價格適中不變的營銷方式，采納該種策略是在市場狀況穩(wěn)定和寫字樓成熟運作時期。

　　3.促銷策略

　　廣告促銷。在營銷方法中廣告是最有效的一種宣傳手段，其利用傳播媒介向消費者或潛在消費者進行宣傳。實施有效的促銷策略應當根據寫字樓的發(fā)展階 段進行策劃，通常都會選擇多種媒體組合的策略。廣告媒體包括報紙雜志、電視媒體、廣播媒體、網絡媒體、戶外廣告、直效媒體、直郵[4]。廣告節(jié)奏可選擇集 中型、連續(xù)型、間歇型、脈動型。

　　人員推廣。人員推銷是促銷人員將租賃信息直接推銷給目標客戶。該項促銷方法具有集中促銷力量、明確目標客戶和加強互動性等優(yōu)勢。通常情況包括電話直銷、掃樓、掃展會、關系介紹、小組公關模式等推銷方式。

　　公關促銷。公關促銷是通過某種促銷活動達到宣傳的效果，該種方法的實施建立了一個企業(yè)的良好信譽和形象，同時也增加了公眾對企業(yè)產品的支持和信任，營造了一個長期穩(wěn)定的營銷環(huán)境。

　　4.租賃策略

　　開發(fā)商自行租賃。現階段大多數寫字樓開發(fā)商都愿意采用自行租賃策略，主要是由于現階段租賃代理機構參差不齊，并且開發(fā)商尚未建立完全的分工意識 和專業(yè)化意識。也就是說，雖然開發(fā)商自行租賃中存在的缺點代理機構可以進行彌補，但是，代理機構也存在一些問題，并且有的代理機構也會承諾虛假條件，責任 意識較差。所以，導致大部分開發(fā)商仍舊采納自行租賃策略。

　　開發(fā)商委托物業(yè)公司租賃。由于開發(fā)商的人員銷售力量比較薄弱，因此委托物業(yè)公司租賃經營的方式受到采納。主要是由于物業(yè)公司日常管理服務與租賃 經營可起到相互促進、相互融合的效果。利用租賃可以進一步了解客戶的需求，從而提高工作效率和質量，打敗競爭對手，同時滿意的業(yè)務服務可以加快租賃成交。

　　開發(fā)商或物業(yè)公司聯合代理公司租賃。在寫字樓租賃市場中，最廣泛的租賃策略是開發(fā)生與代理公司聯合方式或者委托業(yè)務公司與代理公司聯合方法。由 于現階段的開發(fā)商大部分都重視產品打造和資本運營，順應市場的多樣化需求，并且物業(yè)推廣也需建立在網絡營銷的基礎上，所以，必須加入代理公司所具有的資 源，即租賃經驗豐富、客戶資源廣泛、服務理念新穎等。

　　三、結語

　　隨著我國社會經濟的迅速發(fā)展，高檔寫字樓市場的發(fā)展空間會更加寬廣，但其面臨的挑戰(zhàn)與風險也會隨之增多。高檔寫字樓開發(fā)商只有不斷提高企業(yè)的核心競爭力，才能抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，才能在激烈的市場競爭中占據優(yōu)勢地位。

　　參考文獻：

　　[1]張挺，劉越.上海甲級寫字樓租賃產業(yè)的特征和競爭策略[J].管理現代化，2010，01：59-61

　　[2]魯軼卿，李磊.金融危機下房地產企業(yè)經營策略探討[J].中國外資，2009（6）：108-109

　　[3]楊濤.房地產主要營銷策略及完善措施[J].科海故事博覽#科教創(chuàng)新，2009（5）：188

　　[4]胡樹紅.淺談房地產營銷策略及創(chuàng)新[J].上海房地產，2011：49-50