本文是一篇房地產(chǎn)論文，發(fā)表在《中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)》上，雜志始終以引領(lǐng)、參與、構(gòu)建健康和諧的地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值觀為己任。《中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)》秉持第三方觀點(diǎn)和建設(shè)性心態(tài)，不斷推進(jìn)行業(yè)創(chuàng)新、變革，蘊(yùn)含行業(yè)專家學(xué)者的思想財(cái)富，創(chuàng)造地產(chǎn)行業(yè)新型強(qiáng)勢(shì)交流平臺(tái)。與有識(shí)之士，共同推進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步，對(duì)業(yè)內(nèi)外產(chǎn)生了變革性的影響。

　　【摘　要】在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能直接影響著產(chǎn)品的銷售情況，本文通過(guò)對(duì)“功能型”房地產(chǎn)產(chǎn)品的理解，從房地產(chǎn)市場(chǎng)行情好壞的角度出發(fā)，分析了各種行情下“功能型”房地產(chǎn)產(chǎn)品的營(yíng)造情況。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn),功能型,產(chǎn)品,營(yíng)造,房地產(chǎn)論文

　　引言

　　行業(yè)人士普遍認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位存在著“最佳定位”的唯一性。但是事實(shí)卻并非如此，房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位并不是唯一的，及房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位是多功能的，并不存在定位“唯一”這一說(shuō)法。結(jié)合我在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)多年工作經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為：在房地產(chǎn)產(chǎn)品促銷時(shí)期，大部分消費(fèi)者都比較注重房地產(chǎn)產(chǎn)品的多功能。這就說(shuō)明，房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位不是唯一的，而是多功能的。

　　一、“功能型”房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念

　　“功能型”房地產(chǎn)產(chǎn)品的比較是指消費(fèi)者在準(zhǔn)備購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品之前，事先想好其房地產(chǎn)產(chǎn)品的最重要的使用功能，并且在這種功能上對(duì)市面上出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品做出了比較與判斷。即在購(gòu)買之前決定好其使用的功能類型的規(guī)劃，在這規(guī)劃之上思考其房地產(chǎn)產(chǎn)品是否符合我們之前的定位，是否有價(jià)值。這就是我們所說(shuō)的“功能型”房地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　二“功能型”房地產(chǎn)產(chǎn)品的理解

　　“居住”與“娛樂(lè)休閑”是所有房地產(chǎn)產(chǎn)品中所必需要存在的兩個(gè)條件。但是這并不是唯一的條件，比如說(shuō)類似于巴馬地區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品就具有除這兩個(gè)條件之外的其他條件——即養(yǎng)生條件和生態(tài)條件等。例如：我們眾所周知的沉香木，它是一種非常高檔昂貴的香料，種植沉香木是非常有價(jià)值且收益非淺的一種方法。然而，當(dāng)沉香木在食品缺乏、取暖材料極少、軍隊(duì)材料不足的戰(zhàn)爭(zhēng)年代，在這種戰(zhàn)爭(zhēng)年代，人們是度日如年，根本就沒(méi)有人會(huì)惦記著買香料，所以在這種戰(zhàn)爭(zhēng)年代是銷售不出去的，所以在這種戰(zhàn)爭(zhēng)年代，種植沉香木的種植戶只能將其昂貴的沉香木用作火柴與軍需材料來(lái)進(jìn)行販賣，來(lái)?yè)Q取種植戶的日常用品需求，其所得的價(jià)錢還不夠種植沉香木所出的本錢呢!并不是我們否定沉香木的價(jià)值，而是由于市場(chǎng)因素而導(dǎo)致沉香木賣不出高價(jià)錢。通過(guò)這個(gè)例子，我們看出了沉香木本身就有多功能，沉香木既能作為香料，又能作為木柴，還能做為軍需材料。這種多功能在我們看來(lái)就是“功能型”定位的多重性。所以，這就說(shuō)明每一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品都存在著多重屬性。如果根據(jù)其屬性來(lái)進(jìn)行不同的交易，其交易的價(jià)格也會(huì)有所不同。同樣的一所房地產(chǎn)產(chǎn)品房，有的以?shī)蕵?lè)型功能為主，有的以居住型功能為主，有的以養(yǎng)老型功能為主，還有的以休閑型功能為主，各式各樣，迥然不同。任何一套房地產(chǎn)產(chǎn)品房都應(yīng)該包含居住、休閑、娛樂(lè)、聚會(huì)、養(yǎng)老等不同類型的功能型定位屬性。例如每一套產(chǎn)品房的低層都應(yīng)該把以養(yǎng)老居住為目標(biāo)的高齡老年人定位為目標(biāo)人群，這樣老年人的生活就會(huì)更加便利，而對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)可能就會(huì)偏向較高的樓層。

　　三“功能型”房地產(chǎn)產(chǎn)品的營(yíng)造

　　文章根據(jù)房地產(chǎn)行情的好壞情況，來(lái)分析“功能型”房地產(chǎn)的營(yíng)造：

　　1.房地產(chǎn)行情較好的市場(chǎng)

　　在中國(guó)，特別是在北京、上海、廣州、深圳等一些比較大的城市，房地產(chǎn)行業(yè)處于非常景氣的市場(chǎng)環(huán)境中。每一套產(chǎn)品房都能根據(jù)其最優(yōu)秀的定位屬性而賣出，從而使得開(kāi)發(fā)商達(dá)到了非常優(yōu)厚的收益，其賣出去的價(jià)格總是高于預(yù)算價(jià)格。在上海等一線城市中，一套使用多年的二手房，其價(jià)格能到達(dá)兩、三萬(wàn)元每平方米，這都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了倫敦、紐約等國(guó)際都市的房產(chǎn)價(jià)格。這樣的市場(chǎng)行情下，房地產(chǎn)的產(chǎn)品除了要考慮產(chǎn)品房的建筑質(zhì)量與居住條件以外，還要根據(jù)產(chǎn)品房所屬的地段、自然環(huán)境、交通等屬性來(lái)建造。

　　2.房地產(chǎn)行情中等的市場(chǎng)

　　市場(chǎng)景氣度在不高也不低的狀況下，消費(fèi)者與賣方都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)有各式各樣的想法。但現(xiàn)實(shí)情況是，賣方買方的分歧越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)就越活躍。此時(shí)，“功能型”產(chǎn)品房的營(yíng)造取決于產(chǎn)品的戶型是否新穎，周邊設(shè)施是否齊全，如果戶型單一，設(shè)施不周全，那么產(chǎn)品房的營(yíng)造效果就會(huì)比較欠缺，反之，營(yíng)造效果良好。根據(jù)消費(fèi)者目的、房源的不同來(lái)進(jìn)行“功能型”房地產(chǎn)產(chǎn)品的營(yíng)造，最終效果會(huì)比較好。

　　3.房地產(chǎn)行情較差的市場(chǎng)

　　當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)低迷的情況下，許多產(chǎn)品房都很難銷售出去，由于消費(fèi)者不愿意出錢購(gòu)買，剩房、爛尾房遍地都是。消費(fèi)者不愿購(gòu)買的原因多種多樣，或者是房型不舒適，或者是裝修不獨(dú)特，或者是交通不方便，或者是環(huán)境太過(guò)嘈雜，或者是產(chǎn)品房周邊的閑雜人等太多等。在這種行情下，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)建造功能多樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品房，來(lái)滿足不同功能需求的客戶，從而獲得一定的經(jīng)濟(jì)利益。

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