久久精品电影网_久久久久久电影_久久99精品久久久久久按摩秒播_天堂福利影院_国产男女爽爽爽免费视频_国产美女久久

項目管理論文合同策劃研究方向論文范文

所屬欄目:項目管理論文 發布日期:2013-05-30 10:50 熱度:

  本文選自國家級期刊《房地產導刊》,《房地產導刊》由廣州市房地產協會主管,中國市長協會;中國房地產協會;廣州市房地產協會;廣州招商服務推廣中心主辦。國內刊號:CN44-1486/F;國際刊號:ISSN1009-4563。

《房地產導刊》北京版是一本主流產業經濟雜志,保持客觀、獨立立場;具有權威性、主流性、跨地域性、建設性,讀者群定位于房地產商、專家學者、政府官員、社會名流等高端讀者。

  摘要:本文以南京某大型商業綜合體項目為案例,探討了項目合同總體策劃的重要性,并針對項目合同總體策劃應考慮的因素,提出如何進行項目合同總體策劃。

  關鍵詞:大型商業綜合體項目,業主,合同總體策劃

  合同策劃是對項目各合同的總體把握,并在此基礎上初步確定合同內容、權利義務關系。合同策劃分為合同總體策劃與合同詳細策劃。所謂合同總體策劃,就是在項目分解發包之前,依據業主情況、承包商情況、工程特點、環境特點,對項目相關的合同進行總體策劃,以明確對合同的簽訂與實施有重大影響的決策事項。合同總體策劃階段,主要解決的是從項目整體把握項目分解包和存在的界面問題。而合同詳細策劃則是對合同內容詳細的分析,包括詳細的合同結構關系、明確的界面工作內容,以及合同當事人與其他參與方可能存在的銜接問題、責任、義務、權利。

  考慮到合同詳細策劃涉及到單個合同的合同條件、具體合同條款設置以及與其他相關聯的合同之間詳細具體的界面劃分,本文對此不作研究,僅僅站在項目整體和全局的角度進行合同總體策劃研究。當然對于業主而言,如何確保合同總體策劃的各項工作內容完整、界面明確,避免遺漏和增項,這是一個非常重要但也具有一定難度的課題。本文就是基于業主方的視角,以某大型商業綜合體項目為研究對象,分析業主如何根據項目的具體情況,從全局角度做好項目的合同總體策劃,以便為項目后續順利實施創造有利的條件。

  一、案例背景介紹

  南京某廣場項目是一座綜合性、多功能,達到國際水準的超大超高層公共建筑,是集國際高端購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、頂級豪宅和景觀公寓于一體的大型商業綜合體項目。該項目一期工程總建筑面積227,055M2,設計結構高度約160m,項目業態由國際購物中心(位于裙樓1-8層)、寫字樓(位于南塔11-22層)、住宅式公寓(位于北塔11-39層)、豪宅(位于北塔11-39層)、五星級酒店(位于南塔23-36層)五部分內容及二層地下室組成。

  由于該項目屬于大型綜合體項目,功能業態復雜,項目建設周期長達10來年。而且該項目涉及的參與方眾多,包括投資商摩根、國外和香港設計所、國內設計院、各類設計專業顧問等,承包商和供貨商數量也是非常之多。眾多的項目參與方無疑導致業主項目管理的跨度和層次都很大,合同管理的難度也隨之大大增加。

  因此,筆者深感于對于大型商業綜合體這種復雜項目而言,前期做好充分的合同總體策劃,嚴格劃分各合同之間界面,避免日后扯皮、推諉等現象的出現。界面清晰、層次合理的合同總體策劃,不僅能夠保證圓滿地履行合同,促使各合同達到完善與協調,而且對整個項目總目標的順利實現也起著決定性的作用。

  二、項目合同總體策劃的影響因素

  業主在實施項目合同總體策劃的過程中,應思慮周全,盡可能地把與工程項目相關的各種因素都予以充分考慮。由于業主在合同類型的選擇中通常起著決定性的作用,因此就要求業主在工程項目建設初期就要根據工程項目的具體情況及所處環境,考慮各種不同因素(譬如業主自身資金能力、專業管理能力,以及合同對方的能力、經驗等)的作用,選擇適當的合同類型模式,從而避免日后由于合同缺陷等原因造成雙方的糾紛和索賠的發生,并減少由此產生的費用。

  由于該項目投資商是摩根士丹利,項目性質屬于外資項目,所以不受國內各類招標法律、法規、政策文件的約束。因此,業主在選擇設計單位、承包商、供應商等項目參與方時有充分自由的裁量權。所以,基本上該項目的所有設計、專業顧問、技術服務等單位都是業主直接委托的。而承包商的選擇,則由于該項目歷史遺留原因,項目前期由于業主資金不夠充裕,所以承包商的選擇是通過議標來確定的。后期由于業主成功引進摩根來投資,業主資金能力好,因此為了體現競爭性以便更好地選擇到適合的承包商,業主都是通過邀請招標方式來確定中標單位的。至于供應商的選擇,可以分為兩種方式,一種是業主甲供,另外一種是甲控乙供(業主采用加簽合同付款方式)。

  另一方面,業主考慮到該項目規模大、功能多、業態復雜,還聘請了專業的項目管理顧問公司,業主和顧問公司一起組成項目管理部(包括合約部、工程部、設計部、綜合部)來對項目進行管理。同時業主還委托了測量師事務所來對項目的合同、造價進行管理,委托某知名監理公司來對項目的質量、進度、安全等進行管理。這種業主管理+項目管理公司管理+監理管理+(測量師事務所管理造價、合同)的模式,集合了各公司的資源優勢和專業優勢,因此該項目業主的綜合管理能力很強,從而可以使得合同包細分程度很高,合同界面清晰,對后續工作的順利實施產生了重要影響。

  當然,在合同總體策劃的時候,也要嚴格按照項目的具體特點來確定具體的合同包數量及范圍。譬如本項目購物中心、寫字樓、酒店、豪宅、公寓的裝修風格由于大不相同,所以各個業態的精裝修設計單位都是不同的。而考慮到商業綜合體項目早竣工早投入使用,就能盡早創收、回收投資,所以業主劃分合同包的時候必須充分考慮劃分標段的合理數量,以及各標段之間的合理界面,使各承包商之間既能各自獨立施工、追趕工期,又能使各界面之間責任、義務清晰,避免推諉、扯皮現象的出現。

  三、合同總體策劃中合同架構圖的重要性

  眾所周知,合同總體策劃的首要內容是構建合同結構圖,它是實現項目采購和合同管理的有效手段。合同結構圖是反映業主方和項目各參與方之問,以及項目各參與方之間的合同關系。通過合同結構圖可以非常清晰地了解一個項目有哪些,或將有哪些合同,以及了解項目各參與方的合同組織關系。我們將從大型商業綜合體項目出發,探討作為業主方如何在建設工程的管理中有效建立合同網絡,從而充分發揮合同架構圖在項目建設中的作用。

 。1)合同架構圖的涵義

  筆者認為,合同架構本質上是一種組織分析結構(OBS),用以展示工作要素已經分配給了具體的組織單位。在工程項目中,參與工程建設的各方,包括設計、施工、監理、材料供應單位是具體的組織單位。這些單位根據不同的情況,分別與業主簽訂合同,其中最重要的合同是設計合同、顧問合同、監理合同以及施工總包合同;各分包單位與總包單位簽訂分包合同;業主、施工單位與供貨單位簽訂設備、材料供應合同。對于業主,合同架構圖就是合同的關系圖。

 。2)建立合同架構圖的必要性

  對于這樣一個復雜的大型商業綜合體項目,功能復雜,業態種類多,針對不同的業態--購物中心、寫字樓、酒店、豪宅、公寓等有不同的營運團隊,這就必然導致不同的項目業態,它們從設計需求、設計到施工、供貨等方面都存在著顯著的差異。因此,業主必須盡可能地考慮周全,制定出詳細全面的合同包劃分。當然,由于業主自身有著管理能力強、專業水平高的管理團隊,還聘請了諸多的機電顧問、門五金顧問、燈光設計顧問、智能化設計顧問、標識設計顧問、噪聲設計顧問等等專業的顧問公司,因此,業主在劃分合同包的時候秉承盡可能詳盡的原則,將整個項目劃分為相對獨立的、易于管理的較小單元,譬如把一些專業性較強(如幕墻、消防、弱電、電梯等)的分部分項工程分包,對于影響工程質量、影響工程造價的特別重要的設備與材料實行業主直接供貨等等。

  業主必須重視合同架構圖的建立,因為,合同網絡架構是合同關系建立的基礎。通過合同網絡架構圖的編制,可以理清項目管理的思路,設計一個符合實際的切實可行的合同網絡。這樣有助于我們把握工程管理的主線,起到提綱摯領的作用。只有整個項目的所有合同關系都井然有序,單個合同中對雙方的責、權、利規定得很明確,雙方的配合工作也比較好,合同執行得也很順利;各個合同之間界面清晰,涵蓋內容全面,整個項目實施下來非常順利,沒有內容被遺漏,都在所有合同中得到反映,這才是我們的目標。

  四、項目合同架構的建立分析

 。1)設計合同架構

  該項目由于功能和業態相對復雜,所以設計內容也多,因此需劃分成的合同包相對也詳細得多。因此,業主必須明確設計總體院,由總體院承擔該項目設計總體管理的責任,對業主委托的其他專業設計單位、設計顧問以及施工承包商的二次深化設計進行審核、協調、配合和管理,必須確保各專業之間設計范圍和設計內容的有效銜接。本項目的設計合同架構如下:

 。2)施工合同架構

  考慮到項目規模大、內容復雜,業主確定采用總包負責制?偘x擇的是土建、機電及景觀工程單位,他們在工程施工中有主導權,對于臨時用水、臨時用電、垂直運輸、垃圾清運、安全與環境管理、現場保安等的協調方面有利?偘鼏挝煌ㄟ^收取一定比例的總包服務費,向分包單位提供服務,可以很大程度的減少施工中的矛盾和問題。至于指定分包商的選擇,一般由業主進行邀請招標確定中標分包商后,由總包和指定分包商簽訂合同,業主加簽蓋章,形成三方協議。具體的施工合同架構圖如下:

 。3)材料設備合同架構

  材料設備采購主要考慮以下三種方式:甲供、乙供、甲控乙供(招標時指定品牌或者暫定價形式,待中標后采用聯合招標的方式或者提供樣品確認、定價的方式)等三種方式。

  1)甲供合同架構

  甲供方式,主要原因是在招標時未明或者不能夠明確說明“唯一”產品的項目。甲供的方式還有如下原因:控制成本要求,保證質量(防止施工單位以次充好,降低材料設備的標準);另外對工程周期較長的項目,對波動性很大的材料也建議采用暫定價的方式或者甲供(比如電纜等),盡量安排在施工前夕定價格。綜合考慮以上因素,確定該項目中業主直接指定供貨的如下架構:

  2)業主加簽合同(等同于甲控乙供)架構

  另外,由于本項目的指定分包商很多,而各個承包商合同內有不少對質量和造價影響比較大的材料、設備,業主都會單獨拉出來和承包商組織聯合招標,確定中標供應商后,由施工單位、供應商簽訂合同,業主加簽章,由業主直接付款給供應商(但是發票由供應商開給施工單位,再由施工單位開發票給業主)。在此合同中,業主不承擔任何責任,除了付款責任。這種通過招標選擇中標單位后再由業主加簽付款合同的方式,不僅使業主能夠選擇到品質好、價格低的材料和設備,而且通過業主直接付款給供應商,能夠確保供應商及時收到貨款并保證質量、按時供應,同時其他一切交貨、安裝過程中的除付款以外的責任都由承包商承擔,業主不負任何的責任。

  基本后期機電專業系統、精裝修過程中的材料,都是采用的業主加簽付款合同的方式,合同架構如下:

 。4)外協/市政合同架構

  一般業主對市政工程都是實行直接委托的,因為這些項目基本都是帶有壟斷性質的,如雨污水道路工程、自來水外線工程、電力外線工程、電信外線工程、有線電視外線工程等。業主在項目實施過程中,還要接受安監、質監等部門的監督和管理,所以,本項目的外協/市政合同架構如下:

  五、結束語

  對于本文重點討論的大型商業綜合體項目合同總體策劃,由于筆者自身實踐經驗有限,難免會思慮不全、存在不足,希望能夠在以后的工作實踐中不斷總結類似經驗,以便更好地完善自己在合同策劃方面的綜合能力,促使項目的各個合同達到完善與協調,最終更好地促進項目總目標的實施

  參考文獻

  [1]成虎.建筑工程合同管理與索賠[M].南京:東南大學出版社,2000

  [2]程蘭燕,丁烈云.大型建設工程項目合同界面管理[J].建筑經濟,2004,4(1)

  [3]錢坤.業主方工程項目管理規劃的編制與應用研究[D].東南大學碩士學位論文,2006,5

  [4]許善妙.項目的合同界面管理有效性的理論及應用研究[D].湖南大學碩士學位論文,2008,4

  [5]秦玉銀,漆貫學,楊效中.業主方工程項目管理--PM基礎與實務[M].中國建筑工業出版社,2008,9

  [6]黃如寶,楊雪.工程項目合同策劃中風險分擔問題的探討[J].建設監理,2009(11)

文章標題:項目管理論文合同策劃研究方向論文范文

轉載請注明來自:http://m.56st48f.cn/fblw/jingji/xiangmu/17407.html

相關問題解答

SCI服務

搜論文知識網 冀ICP備15021333號-3

主站蜘蛛池模板: 午夜ww| 麻豆成人在线视频 | 国产精品久久欧美久久一区 | 一区二区福利视频 | 精品视频久久久久久 | аⅴ资源新版在线天堂 | 一区二区三区在线 | 欧美日韩在线精品 | 精品三级在线观看 | 精品一二三区在线观看 | 国产免费拔擦拔擦8x高清 | 九九色综合 | a级黄色网 | 2018国产大陆天天弄 | 日韩美女在线看免费观看 | 国产视频久久久 | 欧美乱做爰xxxⅹ久久久 | 涩涩鲁亚洲精品一区二区 | 国产精品久久久久久久久免费丝袜 | 精品日韩一区二区 | 精品中文字幕一区 | 国产999精品久久久久久 | 日韩在线不卡 | 亚洲成人一区 | 国产精品s色| 国产精品久久99 | 男人的天堂中文字幕 | 欧美成人免费 | 日本免费黄色一级片 | 欧美激情久久久 | 99精品视频网 | 午夜视频精品 | 中文字幕亚洲精品 | 91视频大全 | 亚洲国产精品一区二区久久 | 国产精品福利视频 | 亚洲精品永久免费 | 第一区在线观看免费国语入口 | 欧美在线视频一区二区 | 一区二区在线看 | 欧美一级片在线看 |