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關于房地產建設項目工程造價控制的分析探討

所屬欄目:項目管理論文 發布日期:2011-02-19 16:05 熱度:

  內容摘要:隨著房地產業的迅速發展,房地產業開發建設的工程造價控制越來越重要。就房地產開發各階段工程造價的控制分析如下。
  關鍵字:房地產造價控制
  目前國內建設投資主體多元化,房地產市場異常活躍,在固定資產投資中占據越來越重要的份額,房地產開發建設的工程造價控制也越來越受到重視。長期以來,人們習慣于把造價控制放在建設實施階段,其實,造價控制貫穿于工程項目建設的各個階段。項目造價控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科,只有做到各方綜合平衡,才能取得成效。
  一、決策階段工程造價的控制
  1、保證項目決策的正確性,它是工程造價合理性的前提。項目決策正確,意味著對項目建設作出科學的決斷,優選出最佳投資行動方案,達到資源的合理配置,這樣才能合理的估計和計算工程造價,并且在實施最優投資方案過程中,有效的控制工程造價。
  2、項目決策的內容是決定工程造價的基礎。項目管理論文工程造價的計價與控制貫穿于項目建設全過程,但決策階段各項技術經濟決策,對該項目的工程造價有重大影響,特別是建設標準的確定、建設地點的選擇、工藝的評選、設備選用等,直接關系到工程造價的高低。據有關資料統計,在項目建設各階段中,投資決策階段影響工程造價的程度最高。
  3、項目決策的深度影響投資估算的精確度,也影響工程造價的控制效果。投資決策過程,是一個有淺入深、不斷深化的過程,依次分為若干工作階段,不同階段決策的深度不同,投資估算的精確度也不同。
  二、設計階段工程造價的控制
  設計階段是建設項目造價控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程費用中所占比例不大,一般只占建安造價的1.5%~2%,但對工程造價的影響可達75%以上。合理科學的設計可降低工程造價10%以上。但在工程設計中,不少設計人員重技術、輕經濟,任意提高安全系數或設計標準,而對經濟上的合理性考慮得較少,從而影響了項目造價的有效控制。因此,設計階段對項目造價的影響是極其重要的。
  1、對方案進行優化設計
  一是按可行性研究上的要求進行設計,力求做到技術上先進,功能上滿足需要,經濟上合理,安全可靠,而要做到這點。最主要是和采用主要的方法就是采用設計招投標,綜合評定設計方案優劣。
  二是設立專門的審查部門對設計單位設計的圖紙進行全面的審查,防止設計粗糙。同時由審查部門牽頭組織工程、造價、前期、銷售等相關部門反復論證,多角度分析,不斷深化設計方案。
  2、開展限額設計以有效控制造價
  積極推行限額設計,健全設計經濟責任制。嚴格控制設計變更,以保證投資限額不輕易被突破。
  當前普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更,給工程造價控制帶來一定的難度。依據開發經驗和投資估算的要求,必須有效地確定設計限額,并建立獎懲考核激勵機制。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較,優化設計,降低工程造價。經濟管理論文
  3、采用合同措施有效控制造價
  針對目前設計人員經濟觀念淡薄,設計變更隨心所欲的現象,應在設計合同經濟條款上,增加設計變更及修改的費用額度限制條款,如設計變更費超出施工合同價的某一比例(如5%)時,則扣罰一定比例的設計費(設計質保金)。
  三、施工階段的造價控制
  (一)項目招標過程中的造價控制
  工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面,在招標過程中建設單位應注意以下幾點:
  1、招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前,應嚴格審查施工單位資質,必要時進行實地考察,避免“特級企業投標,一級企業轉包,二級企業進場”等不正常現象,這對項目投資控制非常不利。
  2、做好招標文件的編制工作,造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料,對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價,然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲,盡量做到“知己知彼”,以利于日后的造價控制。
  3、合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標,作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標,以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。
  (二)合理確定施工隊伍,訂立嚴謹的施工合同
  因為施工隊伍的優劣關系到建設單位工程造價控制的成敗,在選擇總包及分包施工單位時,主要考慮施工企業的建設業績、資信情況和技術裝備等等。
  在項目建設管理中,特別要高度重視工程施工合同的簽訂,充分發揮法律制約作用。雖然建設工程施工合同有標準文本,但具體到每個特定的工程項目,還會有許多疏漏,常常引起工程價款結算糾紛。因此,簽訂工程施工合同時,合同條款越具體越好,能事先預料和想到的問題,都應在合同中明確;語言應精練嚴密,雙方權利義務明確,工程索賠條件清楚;合同價款的調整應有明確的規定;在每一個合同中,凡是涉及投資的內容都要有明確具體的規定,避免歧義和爭議。
  (三)施工過程中的造價控制
  工程項目的實施階段是建筑物實體形成階段,是人力、物力、財力消耗的主要階段。工程量大,涉及面廣,影響因素多,施工周期,政策性變化,材料設備價格,市場供求波動大等等。由于建設工程的復雜性,影響因素的多變性的特點,工程實施階段往往會出現一些意想不到的費用。
  1、有效控制工程變更和現場經濟簽證
  在工程建設項目中,工程變更和現場簽證是不可避免的,但要進行有效的控制。為防止在施工圖設計中產生漏洞,除在審核時把關外,還應在圖紙會審、設計院的技術咨詢中消除。總之,盡可能把設計變更控制在設計階段初期,尤其對影響工程造價的重大設計變更,更要用先算帳后變更的辦法解決,使工程進行得到有效控制。
  2、材料價格是影響建設產品成本的重要因素,嚴格控制材料價格是降低造價的有效手段。在保證材料質量的基礎上,嚴把材料價格關,力爭把材料價格控制在最低水平上。
  四、結語
  綜上所述,建設工程造價控制是一項系統工程,要有效地控制工程建設造價,應從組織、技術、經濟、合同與信息管理等多方面采取措施,在工程建設各個階段實施切實有效的措施和手段,以達到令人滿意的效果。
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文章標題:關于房地產建設項目工程造價控制的分析探討

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