摘 要：本論文以山東建筑大學和平校區用地功能置換與再開發為例，綜合考慮博弈各方的利益，與傳統的建筑師、規劃師依賴經驗和規范出控制性詳細規劃的土地開發指標不同，試圖運用建筑策劃的技術和思想，拓展到確定土地的開發的強度與功能，實現城市政府、高校、開發商的多方共贏，最終實現城市整體利益的最大化。

　　關鍵詞： 建筑策劃,高校土地,強度,策劃定位

　　1概念釋義

　　莊惟敏教授將建筑策劃定義為“建筑策劃就是將建筑學的理論研究與近現代科技相結合，為詳細規劃立項之后的建筑設計提供科學而符合邏輯的設計依據。”

　　嚴格的說，我國的建筑過程中沒有完整而正確的建筑策劃。通常人們認為的建筑策劃是項目委托方提給建筑師們的設計任務書或是建筑師們提給項目委托方的策劃性設計，其實這并不是真正的建筑策劃。

　　2現狀調研

　　1區位概況

　　山東建筑大學和平校區地處濟南市歷下區，城市中心區邊緣，南臨和平路，北靠解放路，西接歷山路，總用地26公頃。基地東部的山大路商務科技中心區，區內商業網點密集，個體私營經濟發展迅速。基地南部為文東科教區，高校林立,東部遙望中央商務區，周邊居住區比較集中，生活服務設施比較完善。

　　2體規劃要求

　　土地使用性質：以居住為主，同時兼有部分商業、文化娛樂、行政辦公。

　　商業：該基地位于老城商業主中心的邊緣外側，受老城商業主中心的輻射。

　　文化娛樂：根據總體規劃，歷下區圖書館將在該基地附近建設。

　　3制性詳細規劃對基地要求

　　根據《濟南市山大路片區控制性規劃》，山大路片區商業開發的具有顯著的優勢區位和潛力：

　　濟南市和山東省行政中心向東部遷移，必然帶動城市發展重心東移;濟南市已確定發展總部經濟的設想，本片區內沿二環路西側的用地極具商務開發的潛力;部分遷出高校原校區沿街用地會進行商業開發，規模不容忽視。該地區商品住宅房價水平較高，區位優越，在今后仍然是濟南市商品住宅開發的熱點地段。

　　4基地周邊設施分析

　　基地位于濟南市文東高教區核心區域，周邊有山東鐵道職業技術學院、山東醫科大學、山東師范大學等12所大學。另外，基地周邊還有若干專科技術學校及培訓學校。

　　基地位于老城邊緣地區，周邊商業設施齊全，商業氛圍濃厚。周邊文娛設施分布眾多，高校內的綠地，廣場，體育設施等，也可作為城市共享文設施。

　　基地周邊醫院分布廣泛，且都為大型綜合醫院，醫療設施完善。但是幾所小學基本達到飽和狀態。由于基地位于濟南市中心，交通相對比較便利，公共交通尤為便利。但存在交通擁擠、缺少南北向交通聯系、缺少公共停車場等問題。

　　3居民意愿調查分析

　　本次調查共發放問卷100份，回收95份，以下是根據問卷得出的結論：

　　近半數居民對周邊綠化環境不滿意，希望擴大綠化面積。半數以上居民平時鍛煉都是利用高校內的場地，該區域公共活動空間的嚴重缺失，高校在周邊區域中承擔的部分休閑公共場所的功能。

　　周邊公共服務設施可基本滿足居民日常需求。居民希望增加商業和文化娛樂設施略多。

　　半數以上居民認為建工學院的拆遷對他們的生活有影響，但影響不大。

　　建工學院拆遷后的再開發的類型，周邊居民認為適宜開發成商業娛樂用地的占到三成，其余多認為適宜開發成居住和商務辦公用地，還有部分居民建議開發成教育或體育用地。

　　4周邊房地產研究

　　1基本概況

　　基地以北：商住，居住為主。該地塊商業以沿街商業為主，多分布與解放路沿線，形式較分散。

　　基地以南：商業，文化為主。該地段集中分布了較多的高校用地和商業設施用地，醫療服務設施為經十路以南的千佛山醫院。

　　基地以東：居住區為主。該地段主要是居住區。無醫療服務設施。

　　基地以西：商業服務區，商業較為集中，是濟南市重要的商業服務中心。醫療服務設施為泉城路附近的歷下區醫院。

　　2分析評價

　　住宅開發大量減少：

　　目前，以泉城路、泉城廣場周邊區域為核心的城市中心區，在開發項目95%以上是寫字樓和商鋪項目，新規劃的項目中也有90%以上是商業地產為主的項目。

　　濟南市的中心區域，尤其是泉城路和泉城廣場周邊，不僅是濟南的政經濟文化中心，而且還是商業中心，發達的交通條件和配套設施，決定了其房地產價格無可厚非的優越。

　　5策劃定位

　　1設計思路

　　和其他大中城市相對比，濟南市一樣有植物園，體育中心，廣場等。濟南作為全國副省級城市和特大城市，也想有自己的步行商業街——泉城路。但因為泉城路有著特殊的區位，無法解決的城市交通問題,最終沒有成為專用步行商業街。

　　2在基地內開發建設專用步行商業街對城市的收益

　　城市交通

　　在基地內開發建設一條平民化的專用步行商業街，在步行街外兩側另劈平行的交通道路。沿商業街北側可做一條城市支路，也可解決因為山師附小上下學高峰時段的和平路壓力。

　　城市經濟收益

　　濟南具用豐富的旅游資源，但景點間缺乏有機的聯系，濟南成為了旅游“中轉站”。基地位于大名湖、暴突泉和千佛山懷抱中，在這里做一條專用步行商業街，可使三大景點有機的聯系起來。

　　3策劃定位

　　按交通控制定位為專用步行街，完全禁止車輛通行，只供步行者使用，同時考慮應急的消防、急救、疏散等通道要求。在商業街的中部提供一個休息環境，由小賣亭、樹木、草坪、噴泉雕塑和休息椅等小品組成，豐富了步行商業街的內容和景觀環境。

　　6效益分析

　　1住宅用地地價研究

　　濟南市中心城區住宅基準地價分布呈現不規則同心圓狀態。以泉城廣場為核心，西到緯六路，東到黑虎泉北路，南到六里山路、濟大路，北到明湖北路的區域范圍形成了居住的一級地。二級、三級、四級地逐次外擴。

　　住宅用地的主要影響因素：

　　其主要因素有：住宅區位置、交通便捷度、基礎設施保證度、公共設施完備度、環境質量優劣度、城市規劃限制、地形、面積等個別因素。

　　2商業用地地價研究

　　商業服務業用地影響因素主要有：(1)商業服務中心繁華影響度。(2)交通便捷度。(3)環境優劣度。(3)城市規劃限制(4)宗地形狀、臨街狀況等其他因素極個別因素。

　　3周邊地價案例分析

　　從當前土地市場的情況看，山大路片區再開發土地出讓地價在一定時期內，將保持上述水平，并根據基準地價的分區和空間區位特征存在一定差異。

　　住宅用途地價預計：核心地段300—400萬元/畝(4500~6000元/㎡)，其他地區200—240萬元/畝(2998—3598元/㎡)。

　　商業用途地價預計：沿主要交通干道400~500萬元/畝(6000~7500元/㎡)，一般地段300~400萬元/畝(4500~6000元/㎡)。

　　另外，山東藝術學院南校區(原戲曲學校)，出讓土地53畝，地價每畝400萬元;歷城區政府出讓沿山大北路辦公用地約400余畝，用于商業開發，預計每畝出讓地價500萬元(上述地價包括拆遷補償等費用)。

　　地價確定

　　綜上所述，特確定本地塊價格為：400萬/畝。

　　以上價格為綜合出讓地價，包括土地價格和拆遷補償費用。

　　房價成本研究

　　根據濟南市建材價格及建造成本，稅收等方面，綜合確定：

　　住宅成本為：2300元/平方米。

　　商務辦公樓成本：2500元/平方米。

　　綜合酒店成本：3000元/平方米。

　　房價研究

　　住宅房價：

　　本次研究針對一般意義的成片住宅區(規模一般不小于50000㎡)進行分析如下表。

　　本地塊規劃為以居住為主，集專用步行商業街和城市綠地為一體，綜合確定本地塊居住地價為7000元/平方米，沿街商業1-3層為15000元/平方米，其他層為8000元/平方米。

　　本地塊為盈利性地塊，同時考慮城市、山東建筑大學、開發商三方利益，綜合確定利潤率為20%。

　　4效益結算

　　根據：利潤=地塊面積×容積率×建筑賣價-地塊面積×地塊價格-地塊面積×容積率×建筑建造成本。

　　7結 論

　　從城市的角度運用實際調查的方法進行的土地開發策劃，最終確定了基地的開發用途和強度，確定本地塊開發容積率為：1.75，其中城市綠地面積為1300萬平米，居住區用地面積為16.8萬平方米，商業用地面積為 7.7萬平方米。最終土地出讓價格為400萬/畝。實現了城市政府、高校、開發商的多方共贏，最終實現城市整體利益的最大化。

　　參考資料：

　　[1] 莊惟敏.建筑策劃導論. 中國水利水電出版社，2000

　　[2]《泉城人家》

　　[3]《理念·創新·空間》 上海同濟城市規劃設計研究院

　　[4]《濟南市總體規劃》

　　[5]《濟南市山大路片區控制性規劃》 上海同濟城市規劃設計研究院

　　[6]《城市規劃資料集》第6分冊 中國建筑工業出版社

　　[7]《新理想空間》 同濟大學出版社