摘要：如今，越來越多的開發商開始以精裝房取代傳統的毛坯房。有專家認為，未來8年將是中國住宅產業化快速發展的時期。毛坯房作為住宅半成品，其二次裝修不僅耗費了購房者大量的時間、精力和金錢，還會干擾鄰居的正常生活。現在，房地產開發商以產業化方式推出精裝房，無疑更符合住宅產業化發展的方向。
　　關鍵詞：精裝修；施工計劃管理；精裝修工程管理的策略
　　精裝修工程是指住宅單位在交房入伙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成的住宅工程。
　　一、 精裝修工程在施工計劃管理上與毛坯房的差異
　　精裝修工程較之毛坯房工程最大的不同是在施工范圍上的增加，施工內容是以入戶門為界限，戶門以內是在土建完成粗裝修施工節點后進行作業，即進房后所看到的所有裝修項目，不包括室內鋁門窗及陽臺欄桿項目。因施工范圍的擴大，導致精裝修在施工計劃管理上與毛坯房存在較大的差別：
　　（一） 工序多，可穿插施工性較大
　　對于毛坯房而言，工序簡潔，銜接緊湊，而對于精裝修而言，工序繁多，并且可以穿插施工。以高層建筑為例，砌筑、抹灰工作隨著結構施工自下而上。那么，精裝修插入時間如何把握準確是影響工程進度的關鍵環節。首先，室內粗裝修的完成是必須的。這就要求土建施工的完整性，一般要求在外窗、門框、陽臺欄桿安裝完成的同時，室內粗裝修必須完成。這就達到精裝修單位接收工作面的條件。另外，考慮精裝修工作面的完整性及成品保護問題，精裝修正式展開是在相應樓層的外架拆除后。因此，精裝修施工順序是至上而下，按工序要求，分段展開，故結構封頂之后，外墻進度是影響精裝修進度的關鍵環節。如何有效將工序從自下而上轉化為自上而下是工程整體進度的至關重要的協調環節。
　　根據上面的表述，在精裝修進度計劃控制上，需根據精裝修自身的施工特點，考慮不同工序間的銜接，可分單位（如客廳、廚房、衛生間等）、分專項（精裝修、櫥柜、木地板等）進行綜合分析（詳細可參考附件3：精裝修施工進度計劃）。
　　（二） 甲供材料多，供給壓力大
　　精裝修較之毛坯房的甲供材料增加較多，內容列舉如下：
　　（1） 裝修：拋光磚、墻地磚（廚衛墻地磚、陽臺地磚）、墻地面石材
　　（2） 安裝：潔具、淋浴門、水暖件及配件、木門五金、爐具、熱水器、標準燈具、抽油煙機、排氣扇、開關面板等
　　可以看出，精裝修房的甲供材料壓力比較大。因此，在精裝修正式進場前提前下單，在施工進度制定過程中要綜合考慮到產品的生產時間及運輸時間，提前預防可能因材料供應不及時而造成的進度滯后問題。以廣州為例，合約部依據項目發展計劃，制定招投標及物質采購計劃。根據計劃要求廠家提前備料，待施工單位進場后，結合實際進度情況分批供貨。項目部應及時跟進設計變更等情況，要求施工單位反復核實準確數量，以免出線斷貨、缺貨等情況。
　　（三） 部門溝通頻繁，信息反饋程度加大
　　精裝修工程涉及設計管理部、物質管理部、項目部、施工單位。在涉及部門的數量上與毛坯交樓相同，但在溝通量上卻比毛坯交樓大，增加較大的內容如下：
　　1. 工藝流程中的設計變更量增加，包括項目部在圖紙會審中對功能性設計的建議，施工現場中出現的工程量的變更與設計內容的變更；
　　2. 甲供物質采購中信息反饋，包括材料定板后的下單，集團采購，物質采購的滯后等內容；
　　3. 配合銷售確定交樓標準的施工工藝，確定材料種類及數量，為下一步精裝修施工樣板及大規模施工做好前提條件；
　　4. 新工藝新材料選擇試用的效果評定。
　　以上內容均要求項目部與各部門、單位之間的溝通必須順暢，及時將新的信息反饋到施工單位，反饋到產品的生產過程，減少返工更改的時間消耗。但在實際的計劃管理上，要提供可能出現時間延誤的工期儲備，保質保量完成設計內容，達到交樓標準要求。
　　（四） 分包單位多，協調難度增加
　　1. 由于精裝修交樓與毛坯交樓相比增加了較多的專業裝修單位，詳細對比如下：
　　（1） 毛坯交樓
　　涉及單位為主包土建、機電安裝、外墻鋁門窗安裝、煤氣管道安裝、強弱電安裝單位。
　　（2） 精裝修交樓
　　涉及單位在毛坯交樓的基礎上，增加了精裝修、木門、櫥柜、淋浴門、木地板以及相應的甲供材料供貨商。
　　2. 通過以上對比，粗裝修進入精裝修階段后會同時出現幾個專業裝修裝飾單位與主承包單位及相互間的交叉作業情況，牽涉內容包括：
　　（1） 材料運輸
　　在精裝修濕作業階段，裝修單位的材料垂直運輸主要采用總包土建單位的外用施工電梯、井架等配合作業。因此，施工電梯、井架的拆除時間是由項目部根據工期要求確定，而非土建施工單位自行確定，具體操作見《精裝修工程管理流程之合約管理》。在干作業階段，廣州公司一般采用啟動室內電梯滿足干作業階段不同單位的垂直運輸。
　　（2） 工作面交接
　　工作面移交包括土建單位粗裝修向精裝修移交、安裝單位向精裝修單位移交、精裝修向櫥柜、機電安裝、木地板、木門等專業分包單位的工作面移交。在工作面移交過程中，垃圾清運的處理也是協調工作的重要一環。
　　（3） 質量管理
　　土建單位粗裝修質量對精裝修墻地磚、天花角線、天花墻身涂料、木地板質量的影響，精裝修質量對木門安裝、櫥柜安裝、潔具安裝的影響，櫥柜安裝質量對精裝修廚房吊頂的影響。
　　（4） 成品保護及安全管理
　　施工現場的成品保護及安全管理原則上由各單位自行負責，主承包單位只承擔總體的協調管理。但由于各單位的交叉施工，對已做保護成品的損壞，應堅持誰破壞誰負責的處理原則。
　　為此，在制定計劃管理過程中，也要考慮到因精裝修交樓的協調強度和難度增加而出現的進度問題。
　　精裝修計劃管理是在保證大節點下的動態管理，其制定過程必然是在綜合考慮不同因素的影響下來不斷優化的過程。
　　二、 精裝修工程管理中的策略
　　精裝修施工階段存在多個單位的交叉施工，協調工作非常重要。這項工作將直接影響到施工的質量及進度管理。因此，在工程管理過程中要注意以下事項：
　　（一） 精裝修工程進度計劃注意事項
　　1. 根據銷售進度及工程進度的要求獨立編制精裝修進度總體計劃。分單項工程，如櫥柜、地板、涂料等編制施工進度安排。（詳見附件3）
　　2. 設立專業協調機制，劃分分包分項專業工程界面，結合精裝修施工工藝特點合理安排和穿插工序，并根據施工進度需要設置關鍵點：如櫥柜進場時間點、木門進場及落鎖時間點、木地板進場時間點等；設立合理檢查工期：如一周、半個月等為界限，對施工總進度進行核查，以便使每一個施工環節處于受控狀態。
　　（二） 垂直運輸的協調措施
　　1. 土建單位的垂直運輸需滿足精裝修濕作業施工階段的材料運輸；
　　2. 土建單位的外用施工電梯、井架等必須待室內電梯安裝調試完畢，由項目主管工程師批準后才可拆除；
　　3. 加強計劃性：要求各分包單位上報每周材料運輸計劃，提出運輸量、所需運輸時間、到達樓層等等；
　　4. 強調總包的管理職責：要求總包根據各單位上報的每周運輸計劃，適當調整，排出總的運輸計劃，報項目主管工程師備案；
　　5. 充分利用晚上施工間隙運輸，將占用時間長的大件材料安排在晚上運輸，錯開運輸高峰；
　　6. 強調垂直運輸的嚴肅性，各分包不得無故更改運輸時間計劃，開電梯的工人不得以任何借口對分包的材料運輸設置人為障礙，一經發現后對投訴者將嚴肅處理。
　　（三） 移交工作的協調管理
　　1. 土建移交精裝修工作面，參加單位有甲方或監理單位、土建單位、安裝單位及精裝修單位。
　　2. 移交流程：土建單位自檢后提出書面申請→甲方或監理抽查無遺漏或不合理項目同意移交→由甲方組織各相關單位進行現場移交→精裝修單位查實無誤簽收，若有問題記錄由土建或安裝單位整改后方可正式移交。
　　3. 通過移交形成書面移交內容，并詳細記錄移交內容及相關要求。
　　（四） 垃圾處理原則
　　一般而言，移交前，樓層內所產生的垃圾均由總包土建運至自然地面垃圾存放處，并清運出場；移交后，在合約分判中規定由精裝修單位將樓層內垃圾打包放置電梯廳或外用施工電梯口，由總包負責清運至自然地面，請清運出場。
　　（五） 成品保護原則
　　1. 成品材料看護、防盜措施
　　主要加強胸卡制度和門衛的嚴查制度，加強對施工單位人員的控制，同時在樓層內設置人員流動哨進行巡視，針對電線、線纜等材料，臨時封閉樓層室內樓梯，加強強弱電間、配電房及電梯機房的鑰匙管理制度和巡查制度。
　　2. 成品破壞后的責任劃分
　　堅持誰破壞誰“買單”的原則。對于已移交的成品保護，則由破壞時間段的分包單位負責。
　　參考文獻：
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