摘要：城市近郊土地資源豐富、單個(gè)樓盤用地規(guī)模較大且自然環(huán)境優(yōu)良，這是近郊樓盤自身優(yōu)點(diǎn)，然而交通路程較遠(yuǎn)、公交系統(tǒng)不發(fā)達(dá)且周邊生活配套設(shè)施不完善等因素也會直接制約人們對近郊樓盤的購買欲望。如何成功開發(fā)近郊大盤已經(jīng)成為目前我們必須要面對的重要課題。
　　關(guān)鍵詞：
　　近郊樓盤；自然、生態(tài)；便捷的交通體系；配套完善；特征明顯；
　　
　　正文
　　隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，城市的邊界正在不斷的擴(kuò)展，原舊有城區(qū)用地有限，要?jiǎng)?chuàng)造良好的人居環(huán)境只能通過局部細(xì)節(jié)精致刻畫的處理方式來實(shí)現(xiàn)，有點(diǎn)類似于中國江南的庭園，要在較小的用地內(nèi)創(chuàng)造別有洞天的空間感受；近年來城市近郊樓盤的蓬勃發(fā)展改變了這一現(xiàn)狀。城市近郊土地資源豐富、單個(gè)樓盤用地規(guī)模較大且自然環(huán)境優(yōu)良，這是近郊樓盤自身優(yōu)點(diǎn)，然而交通路程較遠(yuǎn)、公交系統(tǒng)不發(fā)達(dá)且周邊生活配套設(shè)施不完善等因素也會直接制約人們對近郊樓盤的購買欲望。如何成功開發(fā)近郊大盤已經(jīng)成為目前我們必須要面對的重要課題。
　　萬科房產(chǎn)可以說是中國較早進(jìn)行城市擴(kuò)容后的近郊大規(guī)模樓盤的排頭兵并且取得了驕人的成果，萬科房產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)形成了一套萬科模式，其模式可以歸納如下：首先，以較低價(jià)格近郊拿下的大規(guī)模土地近郊土地具有價(jià)格低廉、拆遷方便且拆遷代價(jià)較低、區(qū)域具有較大升值空間的特點(diǎn)；第二，選擇其中一塊區(qū)域現(xiàn)行將一本分具有建筑特點(diǎn)的配套公建開發(fā)出來，通過高檔次公建區(qū)域的開發(fā)提升整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)形象且為一期住宅開發(fā)提供了便利的必要生活配套設(shè)施；第三，圍繞配套公建先期開發(fā)小規(guī)模住宅并制定合理的銷售價(jià)格，這樣顯示小規(guī)模、大配套及良好環(huán)境的住宅本身就比較能夠吸引購房者的眼球，然后再分期逐步開發(fā)整個(gè)樓盤，在樓盤的分期開發(fā)過程中在分區(qū)增設(shè)其它配套公建設(shè)施，在每一部分的開發(fā)過程中都給人們以新的驚喜，樓盤的價(jià)格也會隨著分期的開發(fā)不斷提升，實(shí)現(xiàn)樓盤開發(fā)的利益最大化，同時(shí)每一個(gè)大型樓盤的成功開發(fā)反過來又可以提升房地產(chǎn)開發(fā)公司的自身品牌價(jià)值，品牌價(jià)值的提升反過來又可以促進(jìn)銷售，這是一個(gè)良性循環(huán)的過程。
　　
　　總平面圖
　　
　　下面我們要以杭州西溪山莊為例剖析一下近郊大型樓盤的設(shè)計(jì)與商業(yè)開發(fā)，西溪山莊樓盤位于浙江省杭州市天目山路延伸段余杭區(qū)境內(nèi)，用地面積2000畝，這是一個(gè)70萬平方米的大規(guī)模樓盤，開發(fā)商是華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
　　這是一個(gè)典型的近郊大型樓盤，它兼具了近郊樓盤的所有特征，同時(shí)也必須解決近郊樓盤所要面對的所有現(xiàn)實(shí)制約因素，開發(fā)成功與否設(shè)計(jì)很重要，設(shè)計(jì)的理念尤其重要，一念之差往往決定成敗。
　　首先對場地位置及現(xiàn)狀進(jìn)行分析，該區(qū)塊在地理位置上出于杭州的大城西板塊，自從2000年左右杭州城西板塊由一片荒地建設(shè)成為杭州中產(chǎn)階級聚居的場所，杭州的城西已經(jīng)成為杭人心理上的高尚居住區(qū)域，及使有人只是居住在城西的幾棟沒有什么環(huán)境可言的破舊小區(qū)內(nèi)，但只要言及自己住在城西似乎自己也就跟著高尚起來了，這是一種集群效應(yīng)的結(jié)果，西溪山莊位于杭城城西的西部，在一定程度上也可以借城西提升自己的市場定位。在城西的西部、該樓盤的東部是國家級的自然保護(hù)濕地——西溪濕地，西溪濕地是杭州近年主推的第二大自然旅游資源，這里驅(qū)車東區(qū)西溪濕地只需不到十分鐘的車程，有養(yǎng)的天然公園就在自己的家門口，這樣的地理位置可以說是得天獨(dú)厚。另外該樓盤場地內(nèi)地形高低起伏卻不陡峭，局部山體又可以提供部分山景資源，這是一個(gè)純生態(tài)的環(huán)境，所以生態(tài)的主題也是該樓盤得天獨(dú)厚的自然資源，如何打好生態(tài)這張牌是非常重要的。
　　另外，本樓盤位于天目山路延伸段，緊鄰杭州繞城高速出入口，距離城市中心武林門22公里，路網(wǎng)暢通但是目前公交線路較少且公交運(yùn)營時(shí)段較短，目前的交通體系對于開車一族來說要從家里到周邊配套比較完善的區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)和辦事只需不到二十分鐘車程，交通還算便捷，但對于那些以城市公共交通系統(tǒng)為主要交通工具的群體來說同樣的距離卻至少需要四十分鐘以上的時(shí)間，生活中時(shí)間成本所占比例過高，目前交通仍不便捷，這些交通現(xiàn)狀決定了前期開發(fā)的項(xiàng)目面對的業(yè)主必須是以具有私家車為主體的客戶群體，中長期開城市化進(jìn)程完善以后會有更多選擇以城市公共交通為主體的客戶成為該樓盤的潛在業(yè)主，所以分期開發(fā)所面對的客戶群體需有一定的目標(biāo)性。
　　該樓盤周邊樓盤林立，多年以后當(dāng)入住一定比例時(shí)人口密度較高，但是每個(gè)樓盤都只是在做自身小區(qū)內(nèi)部配套，市政大的配套較少，可供公用的配套資源不多，這些因素也決定了首期收房的業(yè)主必須更多的依靠較遠(yuǎn)處的成熟城市配套，小區(qū)內(nèi)部的公共配套只有隨著整個(gè)區(qū)塊的開發(fā)進(jìn)行逐步完善，這些客觀因素也就很清晰的界定了首期客戶的市場定位，該客戶群體應(yīng)該是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、以家用汽車為主要交通工具、希望在喧囂的城市之外獨(dú)享一份生活的寧靜的社會群體。
　　
　　一期會所
　　因此該樓盤分幾期進(jìn)行分階段開發(fā)，首先開發(fā)的的距離城市主干道較近的場地北區(qū)，以排屋及獨(dú)立別墅為主體，區(qū)塊內(nèi)部以機(jī)動車交通體系為主，私家車可以直接開至自家車庫，交通便捷，緊鄰城市道路處通過沿城市道路設(shè)置帶型水體及在主入口處設(shè)置四萬平方米大型綠化景觀主體，這樣即避免了城市道路對一期排屋住戶的噪音及視線影響又營造了氣勢磅礴的樓盤入口景觀，凸顯了樓盤品質(zhì)，另外在一期區(qū)域內(nèi)部（西側(cè)）設(shè)置大面積水體，寧靜中見清幽，創(chuàng)造舒適生活自然環(huán)境。在主入口處設(shè)置一大型鄰水會所，前期可以作為售樓的場所，交付使用后為一些日常小型的商務(wù)會談或家庭聚會提供了場所，會所在水一方的意境深遠(yuǎn)悠長。
　　
　　
　　二期高層公寓
　　
　　
　　二期緊鄰一期南側(cè)，以高層為主，在相對不是特別大的用地范圍內(nèi)建造了較多的住宅面積，產(chǎn)品類型主要為公寓，在公寓中央設(shè)置大型商業(yè)及休閑廣場并設(shè)置大型體育會所。這一區(qū)塊人口密度較高，且所售產(chǎn)品單價(jià)較低，主要客戶群體以剛創(chuàng)業(yè)的年輕白領(lǐng)為主，這部分群體家庭私家車的擁有比例會相對較低、對區(qū)域內(nèi)部配套會要求較高，日常簡單的消費(fèi)及休閑都會在小區(qū)內(nèi)部解決，他們看重的是性價(jià)比較高的戶型、良好的配套及舒適的小區(qū)自然環(huán)境，所以該樓盤把所有的小區(qū)其他配套公建都集中建設(shè)在二期中心區(qū)域，有了中心的配套設(shè)施，整個(gè)樓盤就會充滿了生機(jī)和活力，同時(shí)良好的配套對二期高層價(jià)值的提升起到了很大的幫助作用。二期客戶以年青白領(lǐng)為主，一對年輕夫婦加一個(gè)年幼小孩將是該區(qū)塊的主要家庭結(jié)構(gòu)模式，該樓盤在二期采取了人車分流的主要交通模式，機(jī)動車又小區(qū)主干道到達(dá)二期區(qū)域邊界時(shí)即就近又機(jī)動車出入口進(jìn)入地下車庫，為居住業(yè)主提供了較多的進(jìn)行戶外步行交往的可能，同時(shí)又為未成年的小孩子提供了較為安全的室外活動場所。　　
　　四期排屋
　　
　　南側(cè)三期、四期的開發(fā)均以排屋為主體，由于銷售價(jià)格的提升，三、四期的排屋將比一期排屋有所升級，一期排屋以多戶聯(lián)排為主，三、四期排屋則以雙聯(lián)排屋為主，在形體設(shè)計(jì)上將雙聯(lián)進(jìn)行類別墅的一體化外觀設(shè)計(jì)；在戶型上進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高性價(jià)比；在造型設(shè)計(jì)上選取北美典型別墅特征進(jìn)行設(shè)計(jì)，盡量做到原汁原味的北美風(fēng)情的實(shí)現(xiàn)，另外由于排屋數(shù)量較多，為了避免雷同，該樓盤又將該區(qū)塊化分成許多不同的小區(qū)塊進(jìn)行不同風(fēng)格設(shè)計(jì)，這樣即增加了建筑形態(tài)的多樣性又界定了不同的區(qū)域空間，提高了可識別性。