由此基本可以界定“6+1F”多層住宅“+1F”除法律規(guī)定的承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分為共有部分外，其余為業(yè)主專有部分，可以登記成為第六層住宅成套產(chǎn)權(quán)的一部分。而“6+1F”多層住宅屋頂及屋頂平臺(tái)應(yīng)為公共部分，所有權(quán)為業(yè)主共有，開發(fā)商以及個(gè)人不得保留所有權(quán)，根據(jù)《解釋》第七條屋頂平臺(tái)使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，但使用權(quán)可以通過合法途徑轉(zhuǎn)讓，其可以為個(gè)別業(yè)主或業(yè)主之外的第三人設(shè)定專用使用權(quán)。但是未經(jīng)業(yè)主大會(huì)法定程序許可，屋頂及屋頂平臺(tái)的使用權(quán)開發(fā)商以及個(gè)人都不得私下約定轉(zhuǎn)讓（包括出賣、贈(zèng)與或出租等形式）。為了有利于消防安全和便于公共使用以及屋頂?shù)谋ｐB(yǎng)、維修及水塔等的設(shè)置、管理和照護(hù)，凡為“6+1F”多層住宅必須設(shè)有公共樓梯通往屋頂平臺(tái)，屋頂不得人為隔斷、圍護(hù)。因此，“6+1F”多層住宅權(quán)屬較明確，從法律層面分析具有合理性。而調(diào)查中的出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題也迎刃而解，“+1F”能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記，而且其應(yīng)登記成為第六層住宅成套產(chǎn)權(quán)的一部分。
　　
　　4“6+1F”多層住宅模式研究結(jié)論
　　根據(jù)以上分析，“6+1F”多層住宅作為一種普遍存在的住宅形式，且具有合法性，若將其全盤否定禁止建設(shè)顯然是不合理的，但對其全盤肯定不加以正確引導(dǎo)又可能導(dǎo)致違規(guī)違法的現(xiàn)象增多，加大城市管理的難度。因此如何對其進(jìn)行科學(xué)的管理，引導(dǎo)其朝良性空間發(fā)展就迫在眉睫。而解決這些問題的唯一途徑就是使“6+1F”多層住宅模式規(guī)范化，即從設(shè)計(jì)、審批到建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)都定立條件、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。具體而言就是設(shè)定“6+1F”多層住宅的建設(shè)條件和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算標(biāo)準(zhǔn)，使城市規(guī)劃管理部門有據(jù)可依。
　　4.1“6+1F”多層住宅必備的建設(shè)條件
　　“6+1F”多層住宅實(shí)際建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)“第七層”、公共樓梯不能直達(dá)屋頂?shù)惹闆r，這均是沒有統(tǒng)一的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、沒有對其統(tǒng)一控制造成的。往往開發(fā)商根據(jù)自己要求而建，而規(guī)劃管理的部門卻無從下手。
　　1）根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016—2006第5.3.11條規(guī)定“居住建筑的樓梯間宜通至屋頂，通向平屋面的門或窗應(yīng)向外開啟。”筆者認(rèn)為“6+1F”多層住宅樓梯間通至屋頂平臺(tái)作為強(qiáng)制要求，這更有利于消防安全以及便于屋頂?shù)谋ｐB(yǎng)、維修及水塔等的設(shè)置、管理和照護(hù)；另一個(gè)層面上來說，屋頂及屋頂平臺(tái)為公共所有，為保證全體業(yè)主的公共使用權(quán)，樓梯間通至屋頂平臺(tái)并不得人為隔斷、圍護(hù)合理合法，應(yīng)當(dāng)作為建設(shè)“6+1F”多層住宅的前提條件納入。所以凡為“6+1F”多層住宅，必須設(shè)有公共樓梯通往屋頂平臺(tái)，屋頂不得人為隔斷、圍護(hù)。
　　根據(jù)調(diào)查結(jié)論，實(shí)際建設(shè)中的“6+1F”的公共樓梯均未直通屋頂，不少業(yè)主也提出這一安全隱患。而且這也不符合《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中確定的屋頂平臺(tái)的共有性。所以將“公共樓梯通往屋頂平臺(tái)”作為“6+1F”建設(shè)必備條件。
　　2)“+1F”閣樓層面積或者復(fù)式樓第二層，應(yīng)當(dāng)設(shè)置在第七層屋面的南向且其建筑面積不得超過第七層面積的50%。“+1F”檐口高度不得超過2.8米。
　　調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，往往開發(fā)商將建筑的屋頂和屋頂平臺(tái)使用權(quán)提供給了“+1F”，這破壞了其他樓層的屋頂使用和共有權(quán)。所以筆者建議“+1F”部分不超過第七層面積的50%，剩余部分作為公共屋頂平臺(tái)使用，“+1F”業(yè)主不能人為分隔和阻斷。而考慮到建筑采光和建筑高度問題，建議“+1F”應(yīng)該設(shè)置在屋面南向，且檐口高度不得超過2.8米。
　　3)因?yàn)?ldquo;+1F”部分從屬于該住宅的第六層，其面積應(yīng)當(dāng)按相關(guān)的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)核算納入第六層套型建筑面積以及公攤面積，第六層及以上的“+1F”部分應(yīng)作為一套住宅辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記，符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016—2006中1.0.2條規(guī)定中“住宅頂部為兩層一套的躍層”的概念。即“+1F”部分必須屬于該建筑第6層住戶所擁有，房屋所有權(quán)不得分開。
　　4)根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999（2003年版）4.1.6條，
　　若不設(shè)電梯的住宅，第六層住戶入口層樓面距該建筑物室外地面的高度不得超過16m。
　　“+1F”部分從屬于住宅的第六層，所以其與第六層共用“住戶入口”，即入口設(shè)在第六層。因此根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算時(shí)，頂層住戶入口依然為第六層住戶入口。
　　5）作為規(guī)劃總平面圖重要組成部分，同時(shí)涉及到“6+1F”多層住宅建筑間距的計(jì)算問題，必須在規(guī)劃總平面圖中明確標(biāo)明“6+1F”建筑高度或者室外地坪、屋頂標(biāo)高以及建筑+1F輪廓線，這是保證規(guī)劃管理合理性、科學(xué)性的重要條件。
　　由于沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，“6+1F”設(shè)計(jì)過程中表達(dá)較為混亂，設(shè)計(jì)者根據(jù)自己習(xí)慣進(jìn)行，往往“+1”層沒有體現(xiàn)出來。這給規(guī)劃管理部門的審批帶來難度，因此必須嚴(yán)格要求“6+1F”多層住宅的總圖表達(dá)形式。
　　
　　4.2“6+1F”多層住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算標(biāo)準(zhǔn)
　　為了給規(guī)劃審批提供技術(shù)引導(dǎo)，基于以上設(shè)定的建筑條件，確定“6+1F”多層住宅建筑面積、建筑高度、建筑間距等重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算標(biāo)準(zhǔn)。
　　4.2.1建筑面積
　　“+1F”不計(jì)算建筑標(biāo)準(zhǔn)層數(shù)，但應(yīng)當(dāng)參與建筑面積的計(jì)算。若其層高小于1.20米不計(jì)算建筑面積；層高大于等于1.20米小于2.20米的按1/2計(jì)算建筑面積；層高大于等于2.20米的，按全面積計(jì)算。
　　建筑屋頂部配建的局部設(shè)備用房和出屋面的樓梯間，可不計(jì)入建筑標(biāo)準(zhǔn)層數(shù)計(jì)算，但應(yīng)該計(jì)算建筑面積。而計(jì)算建筑面積的，原則上均計(jì)入住宅建筑容積率。
　　4.2.2建筑高度
　　“6+1F”多層住宅標(biāo)準(zhǔn)層高不宜超過2.8米；“+1F”躍層式（復(fù)合式）上層為平屋頂時(shí)，建筑高度算至躍層式（復(fù)合式）平頂屋面（南北屋面高度不一致時(shí)，按高處計(jì)算）；“+1F”躍層式（復(fù)合式）上層為坡屋頂，當(dāng)坡度小于等于45°，建筑高度算至坡屋頂檐口；“+1F”躍層式（復(fù)合式）上層為坡屋頂，當(dāng)坡度大于45°時(shí)，建筑高度從室外地坪算至“+1F”屋脊線。

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