[摘要]：當(dāng)前存在著三種類型和三個層次的農(nóng)村房地產(chǎn)市場,培育和發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場具有重要意義，需要政府、農(nóng)民和房地產(chǎn)商共同參與，不斷完善法律制度和政策措施，解放思想，走出特色。
[關(guān)鍵詞]：農(nóng)村房地產(chǎn) ， 探索與思考

隨著社會主義新農(nóng)村建設(shè)的深入開展和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戰(zhàn)略思想的逐步實施，農(nóng)村經(jīng)濟社會得到前所未有的發(fā)展，農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程加快，農(nóng)村人口的大量流動以及向城鎮(zhèn)聚集，使得農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)民房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成為當(dāng)前農(nóng)民的迫切需要，這為農(nóng)村房地產(chǎn)市場提供了一個無限廣闊的市場空間。培育和發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場正是為了滿足農(nóng)民需要，從而拉動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，提升農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。
一、當(dāng)前農(nóng)村房地產(chǎn)市場狀況
當(dāng)前農(nóng)村房地產(chǎn)市場整體來說還處于初級階段，多處于自發(fā)狀態(tài)，缺乏政府引導(dǎo)和規(guī)范，市場秩序混亂，存在著資源浪費、資本不足、資質(zhì)不高等問題以及違規(guī)違法矛盾糾紛時有發(fā)生的現(xiàn)象，農(nóng)村房地產(chǎn)市場開發(fā)政策尚不明確，發(fā)展速度非常緩慢。
與城市房地產(chǎn)市場的規(guī)范性、開放性和完善程度相比，從農(nóng)村房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，當(dāng)前存在著三種類型和三個層次的農(nóng)村房地產(chǎn)市場。
三種類型的農(nóng)村房地產(chǎn)市場分別是：隱性農(nóng)村房地產(chǎn)市場、限制性農(nóng)村房地產(chǎn)市場和空白農(nóng)村房地產(chǎn)市場。所謂隱性農(nóng)村房地產(chǎn)市場，即超出現(xiàn)行法律和政策的限制，以各種手段而進行房地產(chǎn)交易的市場。如“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)與銷售，以買賣房屋為名買賣宅基地，農(nóng)民用承包土地入股農(nóng)業(yè)企業(yè)等。隱性農(nóng)村房地產(chǎn)市場的存在反映了農(nóng)民的實際需要，但其危害也是顯而易見的。所謂限制性農(nóng)村房地產(chǎn)市場，即符合現(xiàn)行法律和政策的規(guī)定，滿足某些限制條件而進行房地產(chǎn)交易的市場。如十七屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中有關(guān)土地流轉(zhuǎn)和宅基地用益物權(quán)的政策指向，實際上承認了土地流轉(zhuǎn)市場和宅基地轉(zhuǎn)讓市場的存在，但土地流轉(zhuǎn)和宅基地轉(zhuǎn)讓是有條件限制的，并不是完全開放的，不像其他商品那樣在市場上自由流通。限制性農(nóng)村房地產(chǎn)市場的存在有利于進一步解放農(nóng)村勞動力，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力，但它不利于農(nóng)村房地產(chǎn)市場的充分發(fā)展和長遠發(fā)展，限制性農(nóng)村房地產(chǎn)市場還不能算是完整意義上的房地產(chǎn)市場，還有待逐步地放開與放活。所謂空白農(nóng)村房地產(chǎn)市場，即潛在的農(nóng)村房地產(chǎn)市場。如城市房地產(chǎn)市場上運作比較成熟而在農(nóng)村房地產(chǎn)市場上尚未開發(fā)的那些產(chǎn)品和項目。農(nóng)村房地產(chǎn)市場在很大程度上來講還是一個空白市場，蘊藏著巨大的市場價值。隨著城鄉(xiāng)差距的不斷縮小，城市房地產(chǎn)業(yè)必定會逐漸向農(nóng)村擴展轉(zhuǎn)移。
三個層次的農(nóng)村房地產(chǎn)市場分別是：城中村及城郊房地產(chǎn)市場、縣鄉(xiāng)集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場和偏遠農(nóng)村房地產(chǎn)市場。這三個層次的農(nóng)村房地產(chǎn)市場是依據(jù)經(jīng)濟發(fā)達程度、距離城市遠近而劃分的。農(nóng)村房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開城市房地產(chǎn)業(yè)的帶動與輻射作用，距離城市越近，其發(fā)展程度越高，距離城市越遠，其發(fā)展程度越低。就當(dāng)前發(fā)展程度而言，城中村及城郊房地產(chǎn)市場發(fā)展程度最高，基本融入到城市房地產(chǎn)市場當(dāng)中，縣鄉(xiāng)集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場已進入開發(fā)成熟期，是今后農(nóng)村房地產(chǎn)市場開發(fā)的重點和亮點，也是拉動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點。偏遠農(nóng)村由于經(jīng)濟落后，房地產(chǎn)市場開發(fā)的時機和條件尚不成熟，但它并不表明農(nóng)村房地產(chǎn)市場就沒有開發(fā)的必要和可能。
二、培育和發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場的意義
(一)、有利于推動社會主義新農(nóng)村建設(shè)，促進農(nóng)村發(fā)展。
建設(shè)社會主義新農(nóng)村是中央發(fā)展農(nóng)村建設(shè)農(nóng)村的重大戰(zhàn)略部署，即按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的“二十字”方針推進社會主義新農(nóng)村的建設(shè)。建設(shè)社會主義新農(nóng)村的提出為發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場提供了歷史機遇，同時房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)度極大的產(chǎn)業(yè)，它能帶動建筑建材、交通運輸、餐飲百貨、裝潢家飾等多個行業(yè)的發(fā)展，并能提供大量的就業(yè)崗位，就近安排剩余勞動力，借此能夠增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民的生活水平，培養(yǎng)農(nóng)民的現(xiàn)代生活理念。從培育和發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場的角度推進農(nóng)村的城鎮(zhèn)化發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)所特有的綜合關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng)，農(nóng)村現(xiàn)狀將會有很多方面的改觀，更好地推動社會主義新農(nóng)村建設(shè)。
（二）、有利于滿足農(nóng)民需要，維護社會和諧穩(wěn)定。
隨著城市化不斷推進，有越來越多的農(nóng)民落戶城鎮(zhèn)，他們在農(nóng)村的房地產(chǎn)需要處置，以便節(jié)約合理利用資源，又能使他們盤活資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)套現(xiàn)，提高經(jīng)濟力量。各地農(nóng)村逐步由改造自然存的意識，很多農(nóng)民也具備改造舊居的能力，有些地區(qū)正實驗推進“中心村”和小城鎮(zhèn)建設(shè)，既能保證人口的合理流動，又能促進農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設(shè)。培育和發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場，讓農(nóng)民的房地產(chǎn)權(quán)在市場上公平、合法、自由地交易，也有利于農(nóng)民的利益得到維護和保障，減少在征地拆遷中損害農(nóng)民利益現(xiàn)象的發(fā)生，從而也有利于社會和諧穩(wěn)定。
（三）、有利于隱性房地產(chǎn)市場規(guī)范化，整頓市場秩序。
隱性房地產(chǎn)市場的存在使得農(nóng)村房地產(chǎn)市場存在著很多問題，如違章建筑多、土地資源浪費嚴重、房地產(chǎn)交易缺乏法律保護、房地產(chǎn)價格混亂、市場行為不規(guī)范等，培育和發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場就有必要把農(nóng)村房地產(chǎn)交易納入監(jiān)督管理體系，該取締的堅決取締，該合法化的尊重市場規(guī)律和人民意愿將其合法化，從而把“地下”交易放到桌面上來，維護市場主體權(quán)益，規(guī)范市場交易行為，整頓市場秩序。
三、培育和發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場的對策
（一）、培育和發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場需要三方共同參與。
農(nóng)村房地產(chǎn)市場尚處于萌芽狀態(tài)，其發(fā)展需要政府、農(nóng)民和房地產(chǎn)商三方共同參與。一是政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用。在培育和發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場的過程中做好組織、規(guī)劃和調(diào)配工作，制定好產(chǎn)業(yè)政策，引導(dǎo)其向正確的方向發(fā)展；做好監(jiān)督管理，嚴格維護土地方面的法律法規(guī)，堅決查處違法違規(guī)行為，嚴格監(jiān)督農(nóng)村房價，嚴格保護耕地，做好產(chǎn)權(quán)確認和登記頒證工作；做好市場服務(wù)，積極為農(nóng)戶與房地產(chǎn)商牽線搭橋，尊重市場規(guī)律，減少行政干預(yù)。二是農(nóng)民要發(fā)揮主體作用。農(nóng)民是農(nóng)村房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，應(yīng)積極配合政府有關(guān)政策和規(guī)劃，改變散居傳統(tǒng)和小農(nóng)耕作方式，充分利用多種資源改善住宅環(huán)境，大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)。三是房地產(chǎn)商要發(fā)揮主要作用。房地產(chǎn)商擁有資金、技術(shù)、人才等優(yōu)勢，要敢于“吃螃蟹”，搶占先機，越早進入農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)，越早獲利，越能立足，尤其是中小房地產(chǎn)商在城市房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈難以生存的情況下轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村，不失為一個好的選擇。
（二）、培育和發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場需要不斷完善法律制度和政策措施。
我國目前對城市房地產(chǎn)的開發(fā)、交易、管理已經(jīng)形成比較完善的法律法規(guī)體系，但對農(nóng)村房地產(chǎn)問題不僅沒有一部完整系統(tǒng)的法律法規(guī)，而有些內(nèi)容政策規(guī)定尚屬空白，培育和發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場，使其健康有序發(fā)展，必須不斷完善法律制度和政策措施。一是明確權(quán)屬。權(quán)屬明確是進入市場交易的前提，是減少矛盾糾紛維護市場基本秩序的必要條件。農(nóng)村土地為集體所有，要通過法律確保集體農(nóng)民的所有權(quán)人的主體資格，無論是土地承包經(jīng)營和宅基地的使用，還是集體建設(shè)用地，只要涉及集體土地所有權(quán)處分的重大問題都須經(jīng)過本集體村民會議多數(shù)通過。要保護農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地的用益物權(quán)和房產(chǎn)私人財產(chǎn)的所有權(quán)。二是保障流通。沒有流通便沒有市場，對農(nóng)用地、建設(shè)用地及房產(chǎn)都應(yīng)該逐步放開市場，通過法律允許并保障其在市場上合理流通，建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的城鄉(xiāng)一體化土地市場，土地承包經(jīng)營權(quán)可以向集體外流轉(zhuǎn)，建設(shè)用地也應(yīng)該通過集體采取“招拍掛”方式讓投資商公平競爭使用開發(fā)，宅基地使用權(quán)以及附著其上的房產(chǎn)在一定條件下也應(yīng)該允許向集體外流通。三是規(guī)制主體。對農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介組織、物業(yè)管理機構(gòu)有必要通過法律明確規(guī)定其市場主體資格，以授權(quán)性規(guī)范和禁止性規(guī)范規(guī)制其主體行為。四是優(yōu)惠政策。要出臺一些有利于促進農(nóng)村房地產(chǎn)市場發(fā)展的優(yōu)惠政策和措施，比如建立農(nóng)村房地產(chǎn)金融體系，解決融資難問題；制定產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，鼓勵更多房地產(chǎn)商涉足農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)。
（三）、培育和發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場需要解放思想，走出特色。
由于農(nóng)村發(fā)展的不平衡性和層次性，農(nóng)村土地的特殊性，城鄉(xiāng)差距的懸殊性以及考慮到廣大農(nóng)民的生活保障、利益維護，還有社會大局的和諧穩(wěn)定，對農(nóng)村房地產(chǎn)市場的開發(fā)持慎重態(tài)度，這也決定了農(nóng)村房地產(chǎn)市場不同于城市房地產(chǎn)市場。培育和發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場必須因地制宜、因時制宜解放思想，走出特色。一是探索多種集體所有制的實現(xiàn)形式，促進土地流轉(zhuǎn)的多樣化�！吨泄仓醒腙P(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中指出“允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)”，對宅基地和集體建設(shè)用地的使用權(quán)也應(yīng)該探索新的轉(zhuǎn)讓模式。二是分區(qū)域分層次分步驟發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場。根據(jù)地區(qū)差異出臺相應(yīng)政策，成熟地區(qū)優(yōu)先發(fā)展，不成熟地區(qū)試驗發(fā)展。就目前而言，縣鄉(xiāng)集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場是發(fā)展重點，應(yīng)盡快出臺集鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)政策。三是鼓勵創(chuàng)新，各種模式都可以探索和嘗試。農(nóng)村房地產(chǎn)市場基本上還是一個空白市場，其發(fā)展絕不會雷同于城市房地產(chǎn)市場，應(yīng)鼓勵多種力量參與開發(fā)，允許多種模式運作，只要有利于農(nóng)村發(fā)展、農(nóng)民生活和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，就應(yīng)該支持引導(dǎo)。培育和發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)市場是必然趨勢，不發(fā)展總不如發(fā)展，晚發(fā)展總不如早發(fā)展，限制發(fā)展總不如鼓勵發(fā)展，漠視存在總不如積極引導(dǎo)，農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)必定成為拉動農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐。