摘要：隨著住房制度改革的深入，商品住區(qū)的建設(shè)正逐步走向成熟，本文選取西安部分典型住區(qū)，在對現(xiàn)狀問題深入研究的基礎(chǔ)上，分析了商品住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的發(fā)展趨勢，并提出了相應(yīng)的規(guī)劃策略及建議。
　　關(guān)鍵詞：商品住區(qū)論文，公共服務(wù)設(shè)施論文
　　一、研究背景
　　黨的十四大確定我國經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過度到市場經(jīng)濟(jì)，住宅商品化觀念已經(jīng)深入人心。城市住宅和其他商品一樣，已真正進(jìn)入市場，參與流通。商品住宅設(shè)計(jì)的思路也由福利模式轉(zhuǎn)變到市場模式。商品住宅不同于福利住宅，在出售商品的同時(shí)還需要出售服務(wù)，只有設(shè)施完善、配套齊全的商品住宅，才是有價(jià)值的商品。因此，配套設(shè)施的系統(tǒng)化、高效化、人格化是現(xiàn)代化住區(qū)設(shè)計(jì)與開發(fā)要求的目標(biāo)。
　　就西安而言，商品住區(qū)的開發(fā)建設(shè)也由最初的探索，一步步走向成熟（如圖1圖2所示）。從上世紀(jì)九十年代初，作為國家第二批試點(diǎn)小區(qū)的糜家橋小區(qū)在西安建成，標(biāo)志著商品住宅小區(qū)開始在西安出現(xiàn)。在二十年的發(fā)展中，經(jīng)歷了“試點(diǎn)小區(qū)”、“小康示范小區(qū)”、“康居工程”等特定的時(shí)期，逐漸走向成熟，然而不同時(shí)期的商品住區(qū)也都有著鮮明的自身特征。
　　
　　二、現(xiàn)狀問題
　　1、典型住區(qū)的選取論文
　　本文在對西安商品住區(qū)廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，選定了糜家橋小區(qū)（90年代初、國家第二批試點(diǎn)小區(qū)）、明德門小區(qū)（95—97年安居工程）、錦園小區(qū)（2000年、小康示范小區(qū)）、紫薇城市花園（99年、康居示范小區(qū)）、楓林綠洲（2005年）作為重點(diǎn)研究小區(qū)。首先，這些小區(qū)都有明確的界限、有適當(dāng)?shù)囊?guī)模，具有普遍性；其次，它們區(qū)位不同、建成年代不同，作為不同時(shí)期具有代表性的商品住區(qū)，又有代表性和典型性的特征。
　　2、現(xiàn)狀問題
　　（1）配建規(guī)模與指標(biāo)的矛盾
　　房地產(chǎn)市場的商業(yè)化導(dǎo)致在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，每個(gè)住宅區(qū)在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)獨(dú)立規(guī)劃設(shè)計(jì)。盡管在建設(shè)過程中，規(guī)劃管理部門控制了一些主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，然而由于監(jiān)管體制的不健全，造成許多住宅區(qū)的建設(shè)在開發(fā)商在追求利益最大化驅(qū)使下，未能按規(guī)劃指標(biāo)配建公共服務(wù)設(shè)施。
　　城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)是建立在對城市總體認(rèn)識的基礎(chǔ)上的對城市進(jìn)行的有關(guān)功能分區(qū)、公共服務(wù)設(shè)施配套、城市景觀等方面的設(shè)計(jì)，而開發(fā)商拿到的地塊對于一個(gè)城市而言只是很小的部分。因此開發(fā)商為了能夠獲得最大的利益，盡量減少在自己的地塊中無利可圖的公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，也導(dǎo)致了服務(wù)設(shè)施在地塊中建設(shè)的不平衡。例如，在調(diào)查中，教育設(shè)施，管理用房等往往都在規(guī)劃中被忽略，而盡量擴(kuò)大可銷售的住宅，商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積，從而導(dǎo)致居住需求和服務(wù)設(shè)施不足兩者之間的矛盾。
　　對西安市城市教育配套設(shè)施建設(shè)的情況調(diào)查顯示：未央?yún)^(qū)：在調(diào)查的18個(gè)新建住宅小區(qū)中，僅有興隆小區(qū)、錦園新世紀(jì)、白樺林居3處配套建設(shè)了中小學(xué)。其他15個(gè)住宅小區(qū)中，幼兒園配套率為20%，小學(xué)和普通中學(xué)配套率為零。建成的3所學(xué)校產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)者，其中兩所學(xué)校按民辦機(jī)制運(yùn)作；雁塔區(qū)：在調(diào)查的15個(gè)新建居民小區(qū)中，有11個(gè)小區(qū)未建小學(xué)，12個(gè)未建幼兒園，13個(gè)未建初中，所建的3所幼兒園、4所小學(xué)、2所初中全部為民辦運(yùn)營模式。曲江新區(qū)范圍內(nèi)的幾十個(gè)大型住宅項(xiàng)目，目前均未規(guī)劃建設(shè)教育配套設(shè)施；灞橋區(qū)：共抽查了28個(gè)小區(qū)，只有西港花園有幼兒園。
　　（2）公共服務(wù)設(shè)施重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重
　　開發(fā)商在追求個(gè)體利益最大化的基礎(chǔ)上不惜進(jìn)行惡性競爭，各個(gè)地塊的獨(dú)立開發(fā)使得開發(fā)內(nèi)容有可能產(chǎn)生不必要的重復(fù)，而導(dǎo)致資源浪費(fèi)。由于住宅區(qū)的用地屬于不同的開發(fā)商，而導(dǎo)致平均商業(yè)利潤的減少，有些住區(qū)商業(yè)的經(jīng)營比較慘淡，甚至有些店鋪一直閑置，這不僅僅是商業(yè)投資者的損失，更重要的是社會資源的很大浪費(fèi)。
　　（3）公共服務(wù)設(shè)施的配建缺乏預(yù)見性
　　以糜家橋小區(qū)為例，小區(qū)位于西安高新區(qū)與老城區(qū)的交界處，是高新區(qū)的入口。由于糜家橋小區(qū)在建設(shè)之初高新區(qū)只是在剛剛規(guī)劃建設(shè)階段，周邊各種商業(yè)活動較少，而隨著高新區(qū)的不斷發(fā)展，糜家橋小區(qū)所在地段的區(qū)位優(yōu)勢逐漸明顯，各類大型商業(yè)設(shè)施、金融機(jī)構(gòu)在此匯集，占據(jù)了主要道路兩側(cè)的商鋪，而那些小型商業(yè)設(shè)施、各類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)以及為周邊企事業(yè)單位職工服務(wù)的小型餐飲設(shè)施逐漸深入糜家橋小區(qū)內(nèi)部，小區(qū)主要道路兩側(cè)的樓房底層甚至整棟樓都被這些商業(yè)活動所占據(jù)，使得小區(qū)內(nèi)部變得比較雜亂。
　　（4）服務(wù)功能與居住功能的矛盾
　　一般而言，居民對居住環(huán)境有以下幾個(gè)方面的需求；生理需求、行為需求、安全需求、社會交往需求、審美需求等，城市居住小區(qū)公共設(shè)施的布局要從滿足人們對居住環(huán)境的各種需求出發(fā)。
　　公共服務(wù)設(shè)施的布局的合理與否很大程度上影響居住功能。例如糜家橋小區(qū)將大量的商業(yè)活動引入住區(qū)，導(dǎo)致住區(qū)內(nèi)人流混雜，嚴(yán)重影響了居民的居住生活。
　　三、趨勢分析
　　1、“人”的需求發(fā)展趨勢論文
　　（1）生活方式休閑化
　　調(diào)查資料顯示：我國大城市居民全年休閑時(shí)間總量大約為2095小時(shí)左右，而工作時(shí)間大約為1548小時(shí)左右，年休閑時(shí)間比工作時(shí)間多550個(gè)小時(shí)。居民生活的休閑化的變化趨勢要求在社區(qū)中有更多的休閑類公共設(shè)施，居民對這些設(shè)施所提供的服務(wù)的水平也有較高的要求。休閑類的居住區(qū)公共設(shè)施的增多對于促進(jìn)住區(qū)居民之間的交往、增強(qiáng)歸屬感和凝聚力具有十分積極的意義。具有一定規(guī)模的綜合型休閑活動場所的設(shè)置，有助于建立住區(qū)歸屬感這也是彌補(bǔ)住區(qū)間差異、促進(jìn)住區(qū)融和的重要手段。
　　（2）學(xué)習(xí)終身化
　　伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)類型的多元化以及人口的老齡化，游離于單位以外的居民增多，客觀上要求基層社區(qū)進(jìn)一步發(fā)揮管理、服務(wù)乃至教育、培訓(xùn)功能。提高居民素質(zhì)是社區(qū)發(fā)展的智力保障，社區(qū)教育的對象是社區(qū)的全體居民。就當(dāng)前的情況來看社區(qū)教育主要針對的人群是：下崗失業(yè)人員、離退休人員和城市流動人口。
　　針對西安市商業(yè)住區(qū)的調(diào)研情況也驗(yàn)證了這一點(diǎn)，越來越多的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)在住區(qū)及其周邊，社區(qū)老年大學(xué)在西安的住區(qū)中也已經(jīng)出現(xiàn)。
　　（3）老齡化
　　隨著生活水平的提高生育率的繼續(xù)下降人均壽命的延長我國居民人口結(jié)構(gòu)中呈現(xiàn)老齡化現(xiàn)象。我國現(xiàn)階段的養(yǎng)老服務(wù)還停留在傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老為主與一部分的社區(qū)照顧相結(jié)合的階段。從社會發(fā)展來看，將來進(jìn)一步發(fā)展到以社會養(yǎng)老為主是一個(gè)必然趨勢。這也要求將來的城市住區(qū)能提供更多的老年服務(wù)，住區(qū)中老年設(shè)施的增多也是不可避免的。
　　2、教育設(shè)施“區(qū)域化”
　　隨著土地價(jià)格的攀升，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了減少投資，開發(fā)的地塊規(guī)模逐漸變小，有些很難配建中小學(xué)，即使配建了小學(xué)，其規(guī)模也會很小，就教育設(shè)施本身而言，規(guī)模小了也就會導(dǎo)致提供的服務(wù)較少，辦學(xué)質(zhì)量難以保證。因此，過分要求開發(fā)商按照標(biāo)準(zhǔn)配建教育設(shè)施已不大現(xiàn)實(shí)，這就要求政府出面，對區(qū)域乃至全市的教育設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，出資建設(shè)一些規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的公立中小學(xué)。這樣既可以解決住區(qū)教育設(shè)施的不足，又可以保證學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量。以西安高新區(qū)為例，全區(qū)的中小學(xué)基本上能做到統(tǒng)一、均衡的布局，很多小區(qū)都已不再單獨(dú)配置中小學(xué)，糜家橋小區(qū)、紫薇城市花園都是依靠周邊的教育設(shè)施滿足居民的需求，楓林綠洲建設(shè)時(shí)雖配建了高新三小，但高新三小已不僅僅為楓林綠洲服務(wù)。
　　3、商業(yè)設(shè)施的新發(fā)展
　　將商業(yè)設(shè)施按照其提供服務(wù)的內(nèi)容和方式分為綜合商業(yè)設(shè)施，專項(xiàng)商業(yè)設(shè)施，餐飲商業(yè)設(shè)施和服務(wù)商業(yè)設(shè)施。對西安部分住區(qū)商業(yè)設(shè)施的統(tǒng)計(jì)情況如圖所示：
　　從上圖可以看出，隨著時(shí)代的發(fā)展，商品住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的數(shù)量不斷增多，尤其是與居民密切相關(guān)的服務(wù)性商業(yè)更多的進(jìn)入到了住區(qū)。
　　在商業(yè)領(lǐng)域，傳統(tǒng)的購物方式受到電子商務(wù)的影響將可能導(dǎo)致商業(yè)設(shè)施面積的減少以及其功能的泛化。以日本為例，70年代末，日本公司從美國引入了便利店的概念。在日本，便利店更像小型的生活站，人們可以在任何一家連鎖的便利店取到在網(wǎng)上定購的貨品，這使得人們購買生活用品的出行率降低，相應(yīng)商業(yè)設(shè)施的面積減小。
　　四、對策探討
　　1、優(yōu)化公共服務(wù)設(shè)施空間布局
　　（1）商業(yè)街規(guī)劃模式
　　這種住宅區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配置模式是把住宅區(qū)的服務(wù)設(shè)施，集中于住宅區(qū)的某個(gè)地段，公共服務(wù)設(shè)施形成的商業(yè)街與住宅的關(guān)系相對獨(dú)立，但是又有較強(qiáng)的聯(lián)系。公共服務(wù)設(shè)施的對外服務(wù)功能增強(qiáng)，由豐富的建筑形態(tài)形成的街道空間也能成為有趣味的活動場所。這種公共服務(wù)設(shè)施是結(jié)合市場的需要來建設(shè)的，加之建筑整體和住宅相對脫離，形式更加的豐富多樣，內(nèi)部公共服務(wù)設(shè)施的劃分也可以根據(jù)經(jīng)營的內(nèi)容和規(guī)模進(jìn)行多樣的劃分，滿足不同經(jīng)營者的需求。
　　建成于2005年的西安高新區(qū)風(fēng)林綠洲就體現(xiàn)了商業(yè)街的規(guī)劃理念，在各組團(tuán)間形成了四條不同的商業(yè)街，而且每條街都結(jié)合了廣場、綠化等居民休閑活動場地，無形中也增加了居民的消費(fèi)機(jī)會。
　　（2）公共服務(wù)設(shè)施帶規(guī)劃模式
　　將圍在“圍墻”內(nèi)的住宅區(qū)公共設(shè)施用地集中形成的開放的帶狀用地，使住宅區(qū)公共設(shè)施不再歸屬于某個(gè)住宅區(qū)，公共設(shè)施帶與城市互動的方式進(jìn)一步加強(qiáng)。沿街底層商業(yè)的開發(fā)難以擺脫各個(gè)住宅區(qū)各自為政的局面，難以做到多個(gè)住宅區(qū)之間的統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)。公共設(shè)施帶作為住宅區(qū)的公共空間骨架，融人城市的公共空間系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)地區(qū)配套設(shè)施與城市共享，優(yōu)化城市資源的配置。
　　2、政策建議
　　（1）建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的思維方式
　　更新規(guī)劃管理思路首先應(yīng)當(dāng)建立起一套適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的思維方式，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來越多的服務(wù)設(shè)施已交由市場來配置，規(guī)范是用于指導(dǎo)建設(shè)行為的綱領(lǐng)，不應(yīng)是一成不變、束縛發(fā)展的準(zhǔn)繩。規(guī)范無論在制定還是在實(shí)施時(shí)都應(yīng)留有適當(dāng)?shù)膹椥裕�并對不同的設(shè)施采取不同的手段。
　　（2）加強(qiáng)前期分析工作
　　以商業(yè)服務(wù)設(shè)施為例，市場經(jīng)濟(jì)條件下，地區(qū)之間和地區(qū)內(nèi)的消費(fèi)差異逐漸拉大，設(shè)施的內(nèi)容和規(guī)模的確定涉及面廣，影響因素多，僅按人口和面積比重進(jìn)行分級配套是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還必須對居住區(qū)的規(guī)模，建設(shè)地段和環(huán)境條件，以及居民生活水平、消費(fèi)能力以及商業(yè)本身的經(jīng)營要求等因素進(jìn)行綜合考慮。
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1].權(quán)虹.城市住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的研究.[D]杭州.清華大學(xué)，2004
　　[2].吳憶凡.當(dāng)代住區(qū)規(guī)劃中公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃模式初探[D].長安大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008.5.
　　[3].黃怡.居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的發(fā)展趨勢及其對策[J].規(guī)劃師，2002(5).
　　[4].楊震，趙民.論市場經(jīng)濟(jì)下居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)方式[J].城市規(guī)劃，2002(5)