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淺談城市房屋拆遷估價問題

所屬欄目:勞動與社會保障論文 發(fā)布日期:2012-07-27 09:43 熱度:

  摘要:通過評估確定補償價格,科學合理,便于被拆遷人理解,有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾,有利于簡化拆遷補償安置程序。通過評估確定被拆遷房屋價格,是利用市場手段確保被拆遷人實際損失能夠準確、合理得到補償?shù)淖詈棉k法。估價在拆遷補償中起到至關(guān)重要的作用,它直接影響被拆遷人的利益。補償標準不低于估價價格是保護被拆遷人利益的基本原則。
  關(guān)鍵詞:房屋拆遷;估價;定位;問題
  前言
  通過評估應(yīng)當能夠準確地確定被拆遷房屋的市場價格。對被拆遷人的補償應(yīng)當按照被拆遷房屋價值的120%進行,進行等價補償是保護私權(quán)利的最低要求。充分保護私有財產(chǎn)已經(jīng)寫入憲法。補償安置是城市房屋拆遷中的核心內(nèi)容,拆遷活動所涉及的民事法律關(guān)系主要表現(xiàn)為補償安置,補償安置的基礎(chǔ)和依據(jù)是被拆遷房屋價格的評估,評估價是貨幣補償標準的依據(jù),是作出裁決的依據(jù)。拆遷當事人對裁決不服可以依法提起行政訴訟,在訴訟中,有些法院將估價報告作為證據(jù)進行司法審查;有些法院將估價報告作為裁判的依據(jù),出現(xiàn)估價決定裁決、決定裁判的結(jié)果的現(xiàn)象,使被拆遷人感到茫然,使法官也感到不公。《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)第二十四條規(guī)定:“貨幣補償?shù)慕痤~,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”這一規(guī)定確定了等價有償?shù)牟疬w貨幣補償標準的基本原則,估價機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。通過評估確定補償價格,既科學、合理,也便于被拆遷人理解,有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾,也有利于簡化拆遷補償安置程序。
  一、估價的定位——被拆遷房屋的自然屬性
  評估價值還應(yīng)當包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。對于區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率等都應(yīng)在估價時考慮,對樓層、朝向可以采用房改中的系數(shù),或者確定統(tǒng)一的系數(shù)。對于房屋內(nèi)部裝修,在估價時應(yīng)當充分考慮,至于是否補償,應(yīng)當根據(jù)該裝修是在拆遷公告發(fā)布之后還是在之前裝修的,如果在拆遷公告發(fā)布之后裝修,可視為惡意行為;如果在拆遷公告發(fā)布之前裝修,應(yīng)當視為善意行為,應(yīng)當給予補償,新《條例》對裝修是否補償問題沒有進行明確規(guī)定。有關(guān)方面認為對裝修的評估會大大加大評估成本,延長評估時間,不利于拆遷工作的進行。筆者認為《條例》對待這一問題的處理是存在瑕疵的,理論上也站不住腳。充分考慮裝修的補償才是對私權(quán)利保護的具體表現(xiàn)。
  補償標準從過去的“人頭”轉(zhuǎn)向“磚頭”,更能充分體現(xiàn)等價有償這一民事法律關(guān)系的一般原則。1991年《條例》過多地考慮了“人”的因素,造成拆除同一房屋,因居住人口不一,導致補償標準不一,實際上是要求拆遷人這一民事主體,承擔了本應(yīng)由社會和政府承擔的責任,是政府搭配給拆遷人的額外義務(wù),違背了民事法律關(guān)系的基本原則。從理論上講,社會保障屬于政府的責任,社會保障資金的支付應(yīng)當通過公共財政來解決。在公共財政解決有困難的地區(qū),拆遷中考慮“人”的因素,作為暫時性的措施,應(yīng)當是允許的。此外,拆遷中考慮“人”的因素,導致被拆遷人在拆遷公告之前大量遷入戶口,加重了拆遷人的負擔,也加重了投資成本,增加了舊城改造的難度,從一定意義上理解,它阻礙了城市建設(shè)的速度。例如,北京市的南城由于人口密度高,1991年《條例》考慮“人”的因素,致使拆遷成本增加,開發(fā)商開發(fā)南城的利潤不高,所以,長期以來就限制了南城的發(fā)展。而2001年《條例》把補償安置與戶口分離,淡化人口因素,以房屋價值作為補償安置的標準,既有理論上的邏輯性,又有實際上的可操作性。應(yīng)當說,被拆遷房屋的補償標準是考慮被拆遷房屋的基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ),參照當?shù)厥袌鰞r格進行評估。主要體現(xiàn)被拆遷房屋的自然屬性。
  新《條例》確定的對“物”的補償原則與原《條例》相比發(fā)生了很大變化,原《條例》對“物”的補償是以重置價結(jié)合成新原則確定原房屋的價值量,這就導致房屋拆遷評估有別于一般的房屋市場交易評估,所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價值。因按重置價結(jié)合成新進行補償未能真實地反映原房屋的價值量,導致被拆遷人與拆遷人常常處于對立狀態(tài)。而新《條例》以原房屋的房地產(chǎn)市場評估價確定其價值量,符合市場經(jīng)濟的客觀要求,從法律制度上體現(xiàn)了保護被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)。“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或區(qū)域中的地位,與其他地方往來的便捷性,與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān)、同業(yè)等)的距離,周圍環(huán)境、景觀等。由于房地產(chǎn)的位置不可移動性,區(qū)位對房地產(chǎn)價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn),如果區(qū)位不同,其價值可能有很大的不同。對“用途”的理解有兩種觀點,一是被拆遷房屋所有權(quán)證書上標明的用途,所有權(quán)證未標明用途的,以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準,這是典型的行政管理的思維;二是根據(jù)被拆遷房屋的自然屬性進行判斷,因為產(chǎn)權(quán)證只是對抗善意第三人的法定依據(jù),產(chǎn)權(quán)證中標明的用途不能對抗實際用途,房屋所有人對該房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對該房屋的占有、使用、收益和處分,所有人當然可以改變對該房屋用途,這是一種尊重私有財產(chǎn)權(quán)利的思維,是尊重房屋自然屬性的思維,作者同意第二種觀點。進行房屋估價時應(yīng)當考慮被拆遷房屋的實際用途而不是閉門只看產(chǎn)權(quán)證上記載的用途。
  二、房屋拆遷估價的問題
  1.1確定估價機構(gòu)的不公正性
  目前我國主要有3種確定拆遷估價機構(gòu)的做法,但都很難從制度上保證拆遷估價機構(gòu)的確定具有公正性。
  (1)由拆遷人和被拆遷人共同確定。這種方式是由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致,共同確定估價機構(gòu)。對拆遷評估人的委托,如果拆遷人和被拆遷人能夠達成一致,是最好不過的事情。但是在拆遷工作實際中,拆遷人和眾多的被拆遷人很難達成一致意見,所以,這種方式往往在實際工作中操作起來很難,是一種理想化的方式。這種方式也只能適用于被拆遷人數(shù)少,較易形成共識的情況。
  (2)由拆遷人確定,且反對的被拆遷人在50%以下。這種方式是將多數(shù)被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為確定估價機構(gòu)的依據(jù),采取這種方式的邏輯性在于只要50%以下的被拆遷人反對就推定50%以上的被拆遷人同意。其實在實際工作當中,被拆遷人大多是分散的群體,很難形成共同的意志。在被拆遷人群體中部分人對評估人的確定是不愿公開表態(tài)的,通常采取默示的態(tài)度,應(yīng)當說默示不能等于承認。
  一般拆遷人非常愿意采取這種方式,它是拆遷人最容易操縱評估的方式。
  (3)抽簽決定。表面上看這是非常公平的一種方式,也是國際慣例,但是在實際操作中如果解決不好,還是難以體現(xiàn)確定估價機構(gòu)的公平性。例如,究竟由誰代表被拆遷人來抽簽、誰在被選的抽簽范圍之內(nèi)、被選的評估機構(gòu)由誰來確定和采取什么方式確定。
  1.2土地使用權(quán)補償?shù)姆橇炕?br />   《土地管理法》規(guī)定,城市的土地屬于國家所有;國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征用;任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。在實踐中因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定容易模糊,征用土地和城市房屋拆遷的核心區(qū)別在于是否存在合法的地上建筑物和拆遷。對被拆遷房屋的估價應(yīng)當包括被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)的價值。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,住宅類土地使用權(quán)的年限為70年,商業(yè)類土地使用權(quán)的年限為40年,拆遷許可證頒發(fā)時,不同的被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)的剩余年限是不同的。但是在評估時基本沒有考慮這一因素,這對被拆遷人是不公平的,而且還可能損害國家對土地的所有權(quán)。
  1.3估價機構(gòu)缺乏中立性
  建設(shè)部2000年《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的通知》要求,評估機構(gòu)應(yīng)當按照《公司法》和
  《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價師出資的有限責任公司、合伙企業(yè)。由于以前房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)都是房地產(chǎn)管理部門內(nèi)設(shè)機構(gòu),改制后房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)仍然與房地產(chǎn)管理部門有著千絲萬縷的聯(lián)系。而作為拆遷人的開發(fā)公司也大多與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關(guān)系,特別是一些國有的開發(fā)公司更是如此。這種房地產(chǎn)管理部門、評估機構(gòu)和拆遷公司之間的復雜關(guān)系,使得評估機構(gòu)很難保持中立性。
  拆遷評估委托比較普遍的是拆遷人委托。在眾多評估機構(gòu)激烈競爭的情況下,一些估價機構(gòu)為了與拆遷人建立長期的合作關(guān)系,一旦獲得拆遷人的委托,便會屈從于拆遷人,甚至用過低估價的方法來迎合拆遷人的要求,以求下一個拆遷項目評估的委托。造成這種狀況的原因并不在于估價機構(gòu)本身,而在于缺乏科學的相應(yīng)制度和機制。
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