摘要：本文采用土地年產值倍數測算法、征地案例比較法、社會保障價格法測算廣州市某區征地區片綜合地價，綜合三種方法的測算結果，最終確定為443萬元/公頃。與此同時，建立征地區片綜合地價體系，使具體地塊的補償標準都能得到具體化。最后，提出征地區片綜合地價的測算方法是確定征地區片綜合地價的關鍵，應綜合考慮，制定出合理的補償標準這一建議。
　　關鍵詞：征地區片綜合地價；土地年產值倍數測算法；征地案例比較法；社會保障價格法
　　征地區片綜合地價是采用一定的方法評估確定的在評估基準日的征地區片綜合補償標準，不包括地上附著物和青苗補償費[1]，是依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，劃分征地區片，測算不同區片的征地區片綜合地價[2]。
　　1征地區片綜合地價測算的技術路線
　　征地區片綜合地價測算的常用方法有土地年產值倍數法、征地案例比較法、社會保障價格法、基準地價倒推法、農地價格因素調整法等。本文對土地年產值倍數法、征地案例比較法和社會保障價格法在征地區片綜合地價測算中的應用進行探討，并以廣州市某區為例進行實證研究。在此該區不劃分區片，即該區全部土地為同一征地區片，以保障實際征地活動中同地同價方針的落實，最大程度減少因同地不同價造成補償差異致使被征地農民產生不公平心理的問題。詳細技術路線如圖1所示。
　　
　　圖1征地區片綜合地價測算技術路線
　　2征地區片綜合地價的測算
　　2.1土地年產值倍數測算法
　　土地年產值倍數測算法是參照《土地管理法》中規定的補償形式，在確定區片年產值標準的基礎上，綜合考慮當地的經濟發展水平，城鎮居民最低生活保障水平，被征地農民對土地的依賴程度等因素，以土地年產值標準倍數確定土地補償費、安置補助費。測算的思路：先測算出區域內的統一年產值，通過貼現值法計算出該區域被征土地的貼現值，然后以該值為參照，通過因子修正法得出各測算單元的被征土地貼現值，再根據統一年產值和被征土地的貼現值計算出補償倍數，最后得出征地補償標準[3]。
　　（1）土地貼現值的計算
　　本文將農民從土地中直接獲得的純收益看作是土地總價值一年的收益，用土地在未來每年預期的純收益，將土地價值進行貼現。按照被征地農民生活水平不因征地而降低、長遠生計有保障的要求，根據近3年農民從耕地中獲得的純收入、農民純收入增長率，計算出未來30年土地總收益的貼現值。通過這一貼現值和統一年產值的比值，確定補償倍數，如下公式所示：
　　（1）
　　式中：P—土地價值的貼現值；A—農民從耕地中獲得的人均純收入；k—人均耕地面積；r—資本貼現率；s—農民純收入的增長率。
　　（2）
　　式中：M—補償倍數；P—土地總收益的貼現值；V—統一年產值。
　　（2）年產值的計算
　　年產值是在一定區域范圍內綜合考慮被征用農用地類型、質量、等級、農民對土地的投入以及農產品價格等因素，以前3年主要農產品平均產量、價格為主要依據測算的綜合收益值。根據統計年鑒資料，確定該區2007—2009年土地年平均產值為32萬元/公頃。
　　（3）征地補償標準的確定
　　根據公式（1）、公式（2），得到補償倍數M為13.45，從而計算出該區征地補償標準為432萬元/公頃。
　　2.2征地案例比較法
　　該方法又稱為市場比較法，是根據本區片和其他可比區片征地案例的實際補償標準，進行比較確定征地區片價。測算步驟如下：
　　（1）征地案例選擇
　　按照區片收集近三年的農用地征地案例，依據資料的現勢性和真實全面性篩選后，選擇10個典型征地案例作為比較對象。
　　（2）統一可比內涵
　　由于收集的征地案例大多以整合征收（又稱大包干）方式征收集體土地，因此有必要將征地案例的地價內涵統一到征地區片地價的價格定義平臺上，主要是指在對案例進行整理時，要將青苗補償費、附著物補償費和其它額外損失的補償費等剔除出去，詳見表1：
　　表1征地案例的選擇
　　項目名稱 案例1 案例2 …… 案例10
　　補償單價（萬元/hm） 597.00 597.00 …… 597.00
　　土地補償及安置補償（萬元/hm） 449.10 454.50 …… 467.10
　　地上附著物補償（萬元/hm） 43.50 41.25 …… 38.40
　　青苗補償（萬元/hm） 48.90 43.50 …… 40.20
　　社會保障費（萬元/hm） 55.50 57.75 …… 51.30
　　簽訂協議時間 2010.3 2010.7 …… 2010.12
　　
　　（3）進行比較修正
　　設定標準評估時點及標準評估樣本，分別對征地案例的實際征地情況、征地期日、區域因素、個別因素進行修正，確定其修正系數，并計算各征地案例的土地征收補償單價，詳見表2：
　　表2比較案例修正系數表
　　 案例1 案例2 …… 案例10
　　征地情況修正 1.0000 1.0000 …… 1.0000
　　征地期日修正 1.0800 1.0600 …… 1.0000
　　區域因素修正 1.0045 1.0091 …… 1.0000
　　個別因素修正 1.0023 1.0047 …… 1.0000
　　土地征收補償單價（萬元/hm） 488 488 …… 467
　　
　　（4）計算征地區片價格
　　結合上述案例的土地征收補償單價，采用層次分析法（簡稱AHP）確定上述案例土地征收補償單價的權重。AHP方法是美國匹茲堡大學教授薩蒂在20世紀70年代提出的一種定性分析與定量分析相結合的新型多目標決策方法[4]。運用層次分析法軟件確定各案例的權重，采用加權平均方法測算該征地區片價格為477萬元/公頃。
　　2.3社會保障價格法
　　該方法又稱疊加法，征地區片綜合地價包括土地補償費和安置補助費，可以將土地補償費和安置補助費近似由農用地質量價格和保障價格代替，計算公式如下[5]：
　　征地區片綜合地價=土地補償費+安置補助費
　　≈農用地質量價格+保障價格
　　=農用地基準地價+最低生活保障躉交保險費
　　農用地基準地價:采用農用地估價成果
　　單位面積社會保障價格：
　　（3）
　　式中：—j年齡組人均社會保障價格（可保障農民基本生活水平的保險費躉繳金額）；
　　—j年齡組男性公民保險費躉繳金額基數；
　　—j年齡組女性公民保險費躉繳金額基數；
　　—j年齡組男性人口占總人口的比例；
　　—j年齡組女性人口占總人口的比例；
　　—j年齡組農民基本生活費（月保險費領取標準）；
　　—j年齡組月保險費基數；
　　—j年齡組人均教育和再就業培訓等費用。
　　年齡組按0-17周歲、18-54周歲、55-60周歲、60周歲以上劃分。
　　人均社會保障價格：
　　（4）
　　式中：Y—人均社會保障價格；—j年齡組人口數。
　　單位面積農用地社會保障價格：
　　（5）
　　式中：—社會保障價格；—人均農用地面積；Y—人均社會保障價格。
　　根據公式（3），計算出該區不同年齡組的人均社會保障價格，詳見表3：
　　表3不同年齡組的人均社會保障價格
　　0-17周歲人均
　　社會保障價格//元 18-54周歲人均
　　社會保障價格//元 55-60周歲人均
　　社會保障價格//元 60周歲以上人均
　　社會保障價格//元 人均承擔
　　年教育費用//元
　　1473 6970 1261 2961 1252
　　
　　根據公式（4），計算出該區人均社會保障價格5049元。根據公式（5），計算出該區單位面積農用地社會保障價格213105元。最終，可確定該區征地補償標準為354萬元/公頃。
　　2.4征地區片綜合地價的確定
　　根據土地年產值倍數測算法、征地案例比較法、社會保障價格法測算得出的征地補償標準，采用特爾菲法確定其權重，測算結果見表4，綜合確定該區征地補償標準為443萬元/公頃。
　　表4三種方法確定的征地補償標準及其權重
　　方法 土地年產值倍數測算法 征地案例比較法 社會保障價格法
　　征地補償標準//萬元/hm 432 477 354
　　權重 0.35 0.50 0.15
　　
　　3征地區片綜合地價修正體系的建立
　　征地區片綜合地價成果為區域平均價格，代表區域的平均價格水平。而在同一區片內，征地補償的差異主要是由于以人均耕地為依據測算的安置補償費不同引起的。因此，為方便成果的應用，使具體地塊的補償標準都能得到具體化，有必要針對人均耕地因素設定修正體系，修正方法如下[6]：
　　征地區片綜合地價=區片綜合地價+（1/實際人均耕地面積-1/區片人均耕地面積）*人均安置補助費
　　4結論
　　1、從測算的征地區片綜合地價結果上看，某區的綜合地價比現行的征地補償標準高，這是由于區片綜合地價是考慮地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平等多方面因素進行測算的征地綜合補償標準，是多因素作用的結果。同時參考近三年的征地案例，充分體現由市場供需決定的土地市場價格。征地區片綜合地價修正體系的建立，也能夠解決同一區片內由于人均耕地不同而帶來安置補助費不同的問題，體現了兼顧效率與公平的原則。
　　2、從可操作性上看，征地區片綜合地價的建立為政府宏觀管理土地提供了依據，使土地補償標準具體化。政府部門可依據測算的征地區片綜合地價制定一套符合本區實際的征地補償保護標準，即在一定時期內該區片征地補償不得低于所制定的征地補償標準，是一個最低補償參考價格，是一種行政決策的參考依據，為各征地主體在本區內征地拆遷工作中提供強而有力的政策保證，使得征地補償有章可循。
　　征地區片綜合地價的測算方法是確定征地區片綜合地價的關鍵，因此在實際測算中，應綜合考慮，充分利用已有的資料，選擇合適的方法，才能制定出既體現土地的價值，保障失地農民的合法權益，又能便于實際征地工作開展的補償標準。征地區片綜合地價測算工作雖然在全國范圍內廣泛開展，但尚屬于一個較新的課題，因此，如何更加合理地測算征地區片綜合地價仍需不斷研究與探索。
　　
　　參考文獻：
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　　[2]李海燕,王占岐,鄧宣凱,等.征地區片價測算及實證分析—以廣東省A縣為例[J].農機化研究,2008,(6):40-42.
　　[3]傅小徐,萬婧璐,舒曉波,等.橫峰縣征地補償倍數和補償標準測算方法研究[J].江西農業學報,2009,21(9):171-174.
　　[4]SaatyTL層次分析法[M].許樹柏等譯.北京:煤炭工業出版社,1988.
　　[5]王茉,霍習良,許皞.征地區片綜合地價的測算方法[J].農業資源與環境,2006,7:25-27.
　　[6]何守春,吳群,王鐵成.征地區片綜合地價測算實證研究—以宿遷市沭陽縣為例[J].資源與產業,2007,9(4):93-96.