3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究現(xiàn)狀
　　據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。具體地說(shuō)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的具體運(yùn)用。具體地講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性、項(xiàng)目實(shí)施的市場(chǎng)條件（供給和需求）、項(xiàng)目選址和開(kāi)發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期、投資效益等方面所做的調(diào)查研究和全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證。它是決定一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否應(yīng)該投資，以最小的投入獲得最大的產(chǎn)出，即以最小的開(kāi)發(fā)成本取得最佳經(jīng)濟(jì)效益的科學(xué)手段，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策提供科學(xué)依據(jù)的一種科學(xué)分析方法，由此考察項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性、盈利性，技術(shù)上的先進(jìn)性、適用性，實(shí)施上的可能性、風(fēng)險(xiǎn)性。它是開(kāi)發(fā)商投資決策和項(xiàng)目策劃的科學(xué)參考依據(jù)，是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)的必要文件，是環(huán)保等政府職能部門(mén)進(jìn)行社會(huì)、環(huán)境評(píng)價(jià)的依據(jù)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)性文件。
　　4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的作用
　　具體地說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究具有以下作用：
　　（1）是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)
　　可行性研究報(bào)告是投資決策者的決策依據(jù)，科學(xué)的決策會(huì)減少項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的損失和浪費(fèi)。可行性研究報(bào)告能夠全面提供項(xiàng)目決策所需的重要數(shù)據(jù)和信息，明確開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、成本與收益和風(fēng)險(xiǎn)程度，從而得出項(xiàng)目是否可行、建議采用何種方案和重點(diǎn)控制的敏感性因素等結(jié)論供決策者判斷和分析。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)必須提交《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，只有取得有關(guān)政府部門(mén)的批準(zhǔn)文件后，項(xiàng)目才可以進(jìn)入下一步程序。
　　（2）作為籌集項(xiàng)目所需資金的依據(jù)
　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金必須為開(kāi)發(fā)投資總額的20%，開(kāi)發(fā)商可以參照可行性研究報(bào)告提供的數(shù)據(jù)，根據(jù)自有資金情況，確定租售策略；依據(jù)現(xiàn)金流分析的資金缺口，設(shè)計(jì)融資方案，落實(shí)開(kāi)發(fā)資金。
　　（3）作為規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖的依據(jù)
　　規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要的前期工作，為了保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量和按期交付使用，就必須提供可行的設(shè)計(jì)方案和合理的施工圖。可行性研究報(bào)告能夠?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖的編制提供大量、詳細(xì)的調(diào)查和研究結(jié)果，因而為編制出較高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖提供保證。在可行性研究中，對(duì)功能、房型、層高、節(jié)能、環(huán)保、材料、設(shè)備及配套設(shè)施等考慮得深入和全面，今后出現(xiàn)的問(wèn)題就會(huì)很少。
　　(4)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)水、電、煤、通訊、供熱等市政配套和增容的依據(jù)
　　可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目用地的條件進(jìn)行了詳細(xì)的分析調(diào)查，初步估算項(xiàng)目所需的水、電、煤等的用量，以這些數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)可以向自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司、電信局、市政局等部門(mén)提出配套和增容申請(qǐng)，保證項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。
　　5房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容
　　可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。
　　可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定;(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究；(8)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析;(10)結(jié)論及建議。
　　
　　
　　6房地產(chǎn)可行性研究的步驟與工作階段
　　6.1可行性研究的步驟
　　（1）接受委托，組織準(zhǔn)備。進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制定研究計(jì)劃方案等。其中，項(xiàng)目研究班子的成員包括了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專家、熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)營(yíng)、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來(lái)主持。
　　（2）調(diào)查研究，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集。現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場(chǎng)的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非具名戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的資料等。
　　（3）開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選擇。這一階段的工作主要是根據(jù)項(xiàng)目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國(guó)家政策等，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)、對(duì)比優(yōu)選，確定具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開(kāi)發(fā)方案，會(huì)出現(xiàn)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。
　　（4）詳細(xì)研究。采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)優(yōu)選出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從而分析項(xiàng)目的可行性。
　　（5）編寫(xiě)研究報(bào)告書(shū)。可行性研究報(bào)告書(shū)是對(duì)可行性研究全過(guò)程的描述，其內(nèi)容要與研究?jī)?nèi)容相同、且全面、翔實(shí)。
　　6.2可行性研究的工作階段
　　（1）投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。
　　投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。
　　（2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。
　　（3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

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