摘要：在現(xiàn)代化的施工項(xiàng)目管理中，目標(biāo)管理方法以其針對(duì)性、實(shí)用性和先進(jìn)性被廣泛采用。本文用目標(biāo)成本管理方法來進(jìn)行成本管理。并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)施目標(biāo)成本管理進(jìn)行了探討，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定、優(yōu)化、分解到目標(biāo)成本的執(zhí)行及分析考核都進(jìn)行了詳細(xì)論述。
　　關(guān)鍵詞；建筑；企業(yè)；成本管理
　　
　　隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，低成本成為衡量企業(yè)是否具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)之一。目標(biāo)成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃，目標(biāo)成本是項(xiàng)目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。目標(biāo)管理的基點(diǎn)是以被管理活動(dòng)的目標(biāo)為中心，把經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和管理活動(dòng)的任務(wù)轉(zhuǎn)為具體的目標(biāo)加以實(shí)施和控制，通過目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，完成經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的任務(wù)。
　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的執(zhí)行管理
　　1、事前控制
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目的前期開發(fā)階段，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合項(xiàng)目所在的位置、環(huán)境等因素，確定擬開發(fā)的樓盤，并作好可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。在可行性研究過程中，應(yīng)堅(jiān)持市場(chǎng)為導(dǎo)向，收集充分有科學(xué)依據(jù)的指標(biāo)數(shù)據(jù)，以總工程師為首的技術(shù)部門負(fù)責(zé)組織營銷、工程技術(shù)、預(yù)算審計(jì)、財(cái)務(wù)成本等各方面的專業(yè)人員以市場(chǎng)為前提、以技術(shù)為手段、以財(cái)務(wù)分析為核心，對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行估算，明確成本控制目標(biāo)、應(yīng)采取的措施以及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)。可研階段進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，成本估算主要依據(jù)類似項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)或已結(jié)算項(xiàng)目的數(shù)據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是目標(biāo)成本控制最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，如果開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，開發(fā)產(chǎn)品成本注定會(huì)高，要想在施工以后再大幅度地降低成本，相對(duì)比較困難，同時(shí)在這一階段又要測(cè)定并確認(rèn)企業(yè)的目標(biāo)成本。
　　2、事中控制
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定目標(biāo)成本之后應(yīng)加強(qiáng)開發(fā)成本形成過程中的控制，建立成本費(fèi)用控制系統(tǒng)，做好成本費(fèi)用管理的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，制定成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，分解成本費(fèi)用指標(biāo)，控制成本費(fèi)用差異，以保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。在采購環(huán)節(jié)，應(yīng)以競(jìng)標(biāo)的方式控制采購價(jià)格，或者利用施工單位集中采購的優(yōu)勢(shì)，在保證質(zhì)量的前提下降低價(jià)格。在施工階段應(yīng)明確成本責(zé)任的分工與落實(shí)，由項(xiàng)目部全面負(fù)責(zé)開發(fā)產(chǎn)品的工程質(zhì)量、工期進(jìn)度和目標(biāo)成本管理，在保質(zhì)按期完成開發(fā)生產(chǎn)任務(wù)的前提下，對(duì)目標(biāo)成本降低的部分實(shí)行提成獎(jiǎng)勵(lì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)、督促和監(jiān)控，提高房產(chǎn)開發(fā)效率和經(jīng)濟(jì)效益，避免、減少無效管理和無效勞動(dòng);控制并審核工程進(jìn)度款的支付，在辦理價(jià)款支付業(yè)務(wù)過程中如發(fā)現(xiàn)擬支付的價(jià)款與合同約定的價(jià)款支付方式及金額不符，或與工程實(shí)際完工情況不符等異常情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告;按月分析各分部分項(xiàng)成本目標(biāo)的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并查明成本節(jié)約或超支的原因，采取有效的監(jiān)控措施，跟蹤總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，防止開發(fā)成本超支，降低成本費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)情況，成本管理部每月應(yīng)編制一份《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估》，包括“變更簽證統(tǒng)計(jì)表”和“項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本信息表”，對(duì)目標(biāo)成本執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)，成本管理部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對(duì)情況及變更簽證金額，對(duì)各項(xiàng)目的待發(fā)生成本進(jìn)行評(píng)估，形成項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成信息。在合同審批時(shí)，及時(shí)揭示施工合同和材料采購的合同造價(jià)與目標(biāo)成本造價(jià)的對(duì)比概況，反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的額度使用情況。設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)做到一單一算，月清月結(jié)。
　　3、事后控制
　　施工企業(yè)按照合同規(guī)定的內(nèi)容全部完成所承包的工程，經(jīng)驗(yàn)收合格，并符合合同要求之后，就要向發(fā)包方進(jìn)行最后的價(jià)款結(jié)算。竣工結(jié)算要有嚴(yán)格的審查，一般從以下幾方面入手:①核對(duì)合同條款。首先，應(yīng)核對(duì)竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗(yàn)收合格;其次，應(yīng)按合同規(guī)定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格和優(yōu)惠條款等，對(duì)工程竣工結(jié)算進(jìn)行審核，若發(fā)現(xiàn)合同開口或有漏洞，應(yīng)請(qǐng)建設(shè)單位與施工單位認(rèn)真研究，明確結(jié)算要求。②檢查隱蔽驗(yàn)收紀(jì)錄。所有隱蔽工程均須進(jìn)行驗(yàn)收，且兩人以上簽證;實(shí)行工程監(jiān)理的項(xiàng)目應(yīng)經(jīng)監(jiān)理工程師簽證確認(rèn)。③落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證。涉及修改變更應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)變更通知單和修改的設(shè)計(jì)圖紙、校審人員簽字并加蓋公章，經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證;重大設(shè)計(jì)變更應(yīng)經(jīng)原審批部門審批，否則不應(yīng)列入結(jié)算。④按圖核實(shí)工程數(shù)量。竣工結(jié)算的工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行核算，并按國家統(tǒng)一規(guī)定的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。⑤執(zhí)行定額單價(jià)。結(jié)算單價(jià)應(yīng)按合同約定或招標(biāo)規(guī)定的計(jì)價(jià)定額與計(jì)價(jià)原則執(zhí)行。⑥防止各種計(jì)算誤差。工程結(jié)算的子目往往有計(jì)算誤差，應(yīng)認(rèn)真核算，防止因計(jì)算誤差多計(jì)或少算。
　　二、目標(biāo)成本的分析與考核
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作的分析考核可以從三大方面來進(jìn)行。
　　（1）對(duì)目標(biāo)成本管理結(jié)果進(jìn)行分析考核
　　對(duì)目標(biāo)成本管理結(jié)果進(jìn)行考核主要包括對(duì)成本結(jié)果的考核和全員成本管理的考核。對(duì)成本結(jié)果進(jìn)行考核的指標(biāo)有可研成本變動(dòng)率、目標(biāo)成本變動(dòng)率及結(jié)算成本變動(dòng)率。。
　　項(xiàng)目可研成本變動(dòng)率Vi={(目標(biāo)單方一可研單方)/可研單方}*100%.(l)
　　公司可研成本變動(dòng)率V=(V1+V2十V3+…..Vn)/N(2)
　　公司可研成本變動(dòng)率等于所有考核項(xiàng)目的可研成本變動(dòng)率的算術(shù)平均值。
　　對(duì)可研成本變動(dòng)率的考核主要是為了促進(jìn)可研階段客戶定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)的嚴(yán)謹(jǐn)，勝。
　　目標(biāo)成本絕對(duì)變動(dòng)率Vi=(項(xiàng)目i單方動(dòng)態(tài)*項(xiàng)目i可售面積-項(xiàng)目i單方目標(biāo)成本*項(xiàng)目i目標(biāo)成本測(cè)算面積)/藝項(xiàng)目i可售面積)/公司單方目標(biāo)成本}*100%(3)
　　除了考察項(xiàng)目的目標(biāo)成本變動(dòng)率還應(yīng)考察7類成本科目(除地價(jià)和期間費(fèi)用)的目標(biāo)成本變動(dòng)率。
　　項(xiàng)目科目平均變動(dòng)率Vi={(科目單方動(dòng)態(tài)成本-科目單方目標(biāo)成本)/科目單方目標(biāo)成本}*100%(4)
　　公司一個(gè)項(xiàng)目成本科目平均變動(dòng)率V=(Vl+VZ+V3+V4+VS+V6+V7)/7(5)
　　目標(biāo)成本變動(dòng)率的考核主要是為了強(qiáng)調(diào)目標(biāo)成本的權(quán)威性和指導(dǎo)性。
　　利潤結(jié)算成本變動(dòng)率=(上年利潤結(jié)算部分最新總動(dòng)態(tài)成本-今年上報(bào)利潤結(jié)算部分總動(dòng)態(tài)成本)/今年上報(bào)利潤結(jié)算部分總動(dòng)態(tài)成本*100%(6)

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