摘要：對于房地產(chǎn)工程管理來說有很多的重點，比如充分發(fā)揮監(jiān)理公司作用、嚴(yán)格服從規(guī)范要求施工等等，都值得我們專業(yè)工程師及管理人員進一步探討。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，工程管理
　　我國房地產(chǎn)已經(jīng)進入了品質(zhì)競爭時代，誰在項目管理上做得更好，誰的贏面也就大一些，房地產(chǎn)企業(yè)必須具有三大系統(tǒng)運作保障：ISO9000質(zhì)量保證體系，網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進度控制機系統(tǒng)，動態(tài)投資控制系統(tǒng)，這也是一個房地產(chǎn)企業(yè)必備的基本功，這樣才能形成競爭優(yōu)勢。
　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理成功的關(guān)鍵
　　房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全了三大系統(tǒng)動作保障即：ISO9000質(zhì)量保證體系，網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進度控制系統(tǒng)和動態(tài)投資控制系統(tǒng)，它們可確保工程的質(zhì)量、進度、成本控制達到理想的目標(biāo)與同行業(yè)領(lǐng)先水平。一支隊伍和三個系統(tǒng)：在產(chǎn)品設(shè)計、成本控制和施工質(zhì)量上達到一流水準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)要擁有一支高素質(zhì)的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術(shù)隊伍，這是房地產(chǎn)企業(yè)最寶貴的資本，要實現(xiàn)上述目標(biāo)首先要靠企業(yè)自身下狠工夫。
　　ISO9000質(zhì)量保證體系的實施，使房地產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量控制的濃度和廣度加大了很多。網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)嚴(yán)密、周全，經(jīng)過運行，保障了開發(fā)工程快捷、有序地進行，使之發(fā)揮重要作用。動態(tài)投資控制系統(tǒng)采取限額設(shè)計的方法，在開發(fā)過程中嚴(yán)格控制總指標(biāo)，有效降低成本，保證取得最大利潤。
　　1.設(shè)計、管理與戰(zhàn)略伙伴的選擇。在設(shè)計上，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計師要精益求精，對方案不斷進行深加工，以達到最好的效果。
　　2.在管理上，加強中間管理力量。房地產(chǎn)企業(yè)還要在各有關(guān)專業(yè)找到了比較好的合作伙伴，這也是實現(xiàn)目標(biāo)的有力保障。
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理階段分析
　　對于作業(yè)管理入員來說，大型工程是艱難的桃戰(zhàn)，經(jīng)常是一次性的，風(fēng)險很大，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過預(yù)算，浪費巨額資金。調(diào)度不當(dāng)將導(dǎo)致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。
　　那些需要幾個月或幾年完成的特殊項目往往在正常生產(chǎn)系統(tǒng)之外進行開發(fā)。企業(yè)內(nèi)部要專門設(shè)立項目組來處理此類工作，項目完成后，該組織可以解散。大型項目的管理由三個階段組成：
　　第一階段、項目規(guī)劃。該階段包括設(shè)定目標(biāo)、明確項目和團隊組織。此階段甚至在項目開始之前就已完成。項目通常是指一流產(chǎn)出一致、相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)。成立項目組是為了確保整個建設(shè)項目成功完成的同時，能繼續(xù)順利地進行現(xiàn)行的計劃。
　　項目組可以有效地集中在規(guī)定時間內(nèi)完成具體項目所需的人力和物力。
　　第二階段、項目排程。項目排程指的是排出所有項目活動的先后次序并確定相應(yīng)的完成時間。第一是所有的活動都已經(jīng)過規(guī)劃。第二是生產(chǎn)次序已作說明。第三是活動時間估計已作記錄；第四是總的項目時間已經(jīng)形成。
　　總之，不論項目管理人員采取何種方法，項目排程可以實現(xiàn)以下目標(biāo)：第一是顯示每項活動這間以及活動與總體項目之間的聯(lián)系；第二是確定活動之間的先后次序關(guān)系；第三是鼓勵對各項活動進行現(xiàn)實的排程和成本估計；第四是確定項目中的關(guān)鍵障礙從而更好地利用人、財、物。
　　第三階段、項目控制。與任何管理系統(tǒng)的控制一樣，大型項目的控制指的是對資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進行仔細(xì)的監(jiān)控。控制還指利用反饋信息循環(huán)修改項目計劃，以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方。
　　三、掌握房地產(chǎn)項目管理工具
　　1.計劃評審技術(shù)和關(guān)鍵路徑法。用以幫助管理人員大型復(fù)雜項目進行排程、監(jiān)管和控制。例如：針對實施項目管理有關(guān)的設(shè)計、方案優(yōu)化，使項目各項工作可預(yù)見，可預(yù)控。計劃評審技術(shù)和關(guān)鍵路徑法很重要，因為它們能幫助解答由成千上萬個活動組成的項目問題。這些問題如下：整個項目什么時候完工；項目的關(guān)鍵活動，即那些如不能按時完成就會延誤整個項目的活動是什么；哪些是非關(guān)鍵活動，即使不能按時完成也不會延誤整個項目活動；項目在某個具體的日期前完成的概率是多少；在任何一個特定的日子里，項目是否如期完成、落后于計劃或提前完成；在任何一天，實際開支是否多于、小于或大干預(yù)算開支；是否有足夠的資源以按時完成項目；如果要在較短的肘間里完成項目，以最小成本完成任務(wù)的最佳方法是什么等等。
　　2.計劃評審技術(shù)和關(guān)鍵路徑法的結(jié)構(gòu)：明確項目及其所有重要活動成任務(wù)；確定活動之間的關(guān)系，決定哪些活動必須先完成，哪些活動和須隨后完成；繪出連接所有活動的網(wǎng)絡(luò)；明確每項活動的時間和成本估計；計算網(wǎng)絡(luò)中的最長時間路徑，即關(guān)鍵路徑；運用網(wǎng)絡(luò)幫助進行項目的規(guī)劃、排程、監(jiān)管和控制。
　　3.計劃評審技術(shù)和關(guān)鍵路徑法的基本要素活動、事件和網(wǎng)絡(luò)。計劃評審技術(shù)的第一步是將整個項目分成若干個重要的事件和活動。事件標(biāo)志著任務(wù)或活動的開始或結(jié)束。活動是指兩個事件之間的任務(wù)或子項目。上表顯示了用以表示事件和活動的符號。任何可以用活動和事件描述的項目都可用計劃評審技術(shù)網(wǎng)絡(luò)進行分析。而網(wǎng)絡(luò)是指由起止事件限定的活動順序。房地產(chǎn)項目經(jīng)理人需要明白的計劃評審技術(shù)特征是，在項目營理的諸多階段極為有益，特別是對大型項目進行排程和控制方面；要領(lǐng)明確，計算不復(fù)雜；利用網(wǎng)絡(luò)的圖示繁助快速理昭項目活動之間的關(guān)系；關(guān)鍵路徑和相關(guān)肘間分析幫助確定豁要仔細(xì)觀察的活動；計劃評審技術(shù)形成的網(wǎng)絡(luò)提供重要的項自文件資料，以圖表的形成指出誰應(yīng)為各項活動負(fù)責(zé)；廣泛適用于各種項目和行業(yè)；有利于監(jiān)控時程和成本。
　　四、房地產(chǎn)工程項目管理之重點
　　房地產(chǎn)工程管理不同于大型的政府投資項目和建設(shè)商的自建項目。房地產(chǎn)的工程管理更是房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品實現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)，如同制造行業(yè)的產(chǎn)品加工。涵蓋產(chǎn)品的設(shè)計，制造過程。在這個過程中，設(shè)計是針對市場進行的，工程建設(shè)安裝設(shè)計進行組織生產(chǎn)。這樣就完成了產(chǎn)品制造的整個過程。
　　由于其工程管理不同于其他的大型工程。但是，其管理還是很多相通之處，其相同之處在于：工程發(fā)包遵循招投標(biāo)法，通過工程發(fā)包的方式進行過程承包。工程都是通過專業(yè)的監(jiān)理公司進行管理。根據(jù)工程的特點，進行專項分包，有不同的分包商進行過程的建設(shè)。
　　而對于房地產(chǎn)公司的工程，房地產(chǎn)公司作為建設(shè)方，很多事情的自主權(quán)很大，這樣就使很多工程的發(fā)包環(huán)節(jié)對采用邀約招標(biāo)的方式進行。建設(shè)方有很大的自主權(quán)。這樣大模式對于房地產(chǎn)公司來說有利于公司的經(jīng)濟利益。能夠根據(jù)公司的實際情況邀請合適的合作方進行合作建設(shè)。這樣在管理中有著和其他工程不同的管理中點，其主要表現(xiàn)在：

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