【內容摘要】本文通過對不同房地產(chǎn)項目的樓面地價對容積率的敏感性研究，容積率與建筑單方造價的關系、容積率與整體經(jīng)濟效益的關系的闡述，房地產(chǎn)項目容積率與經(jīng)濟效益的舉例分析，論述了房地產(chǎn)開放項目中容積率與經(jīng)濟效益的關系，為房地產(chǎn)開發(fā)項目靈活確定容積率，提高項目經(jīng)濟效益提供了理論依據(jù)。
　　【關鍵詞】房地產(chǎn)容積率敏感性經(jīng)濟效益
　　容積率是指建設項目用地范圍內總建筑面積與項目總占地面積的比值。其應用公式為：容積率＝建筑面積÷占地面積。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，我們應該更多地了解各物業(yè)品種的容積率對樓面地價、建造成本（非土地成本）、售價等因素的影響。除市場因素外，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟效益的主要開發(fā)因素如下圖所示：
　　
　　用計算公式表達如下：
　　項目開發(fā)經(jīng)濟效益＝∑［品種占地面積×品種容積率×（品種均價－品種單位建造成本－品種樓面地價）］
　　一、不同房地產(chǎn)項目的樓面地價對容積率的敏感性不同
　　1、容積率與樓面地價之間的關系
　　當土地價格一定時，容積率增加，房屋建筑面積增多，樓面分攤的地價則隨之下降，但它們之間的變化趨勢并非線性正相關。
　　舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)項目土地費用為46萬元/畝；另一項目的土地費用為100萬元/畝。這兩個項目因各自容積率變化引起的樓面地價變化，
　　將上述兩個方案的數(shù)據(jù)繪圖表示如下：

　　從上圖可以看出，無論土地使用權轉讓價格高低如何，容積率增加對樓面地價下降的影響都呈“前陡后緩”的曲線變化。當容積率大于1.0后，其容積率再增加所帶來的樓面地價下降，對綜合成本的作用越來越小。
　　2、不同項目品種的容積率敏感程度不同
　　在房地產(chǎn)開發(fā)中，一般情況下每個項目品種的容積率都有一個合理范圍，詳見下表：
　　　　
　　
　　
　　由此可見，不同類型的物業(yè)品種，容積率變化對樓面地價的敏感性不同：
　　①獨立別墅類——極為敏感；
　　②雙拼別墅類——較為敏感；
　　③多層住宅類——不太敏感；
　　④高層住宅及商業(yè)、商務類——極不敏感。
　　因此，在項目產(chǎn)品定位時，對物業(yè)品種的調整及項目成本控制方案中，除市場因素外，還應根據(jù)其土地成本及它們對樓面地價的敏感性進行分析。如，容積率變化對樓面地價敏感的物業(yè)，一般應盡量以增加建筑面積去降低成本，可起到事半功倍的作用；而對容積率變化不太敏感的物業(yè)，主要應通過降低建造成本（非土地成本）去提高項目經(jīng)濟效益。
　　二、容積率與建筑單方造價的關系
　　在相同建筑密度下，容積率增加，會使房屋層數(shù)增多，在房屋層數(shù)增加初期，由于新增建筑面積對基礎工程及地基處理等費用的分攤，會使建筑單方造價降低。但是，隨著房屋增加到一定層數(shù)時，建筑工程和技術難度不斷加大，所需的建造設施相應增多，地基要加固、抗震措施要加強、施工周期延長、資金占用增加、設備配置需要增加（如規(guī)范規(guī)定：7層以下的住房可以不安裝電梯；7至12層住宅必須設置電梯；12層以上的高層住宅；每棟不應少于2臺電梯；24層以上時，應設3臺電梯；35層以上時，應設4臺電梯等）。因此，在層高達到一定節(jié)點時，必然會出現(xiàn)建造成本的跳躍性增加容積率的增加對降低單方成本有一個經(jīng)濟合理的區(qū)間，若超過這一區(qū)間，建筑單方造價有可能不降反升。
　　三、容積率與整體經(jīng)濟效益的關系
　　對于購房者來說，住宅容積率越高，人口密度越大，小區(qū)的居住環(huán)境越差。同時，高容積率還存在采光、通風、上下樓交通、高層用水等一系列影響樓盤品質的因素，使居住的舒適度下降，消費者對高層住宅愿意支付的房價也會有保留。
　　若將“單位總成本”與“售樓均價”連續(xù)疊加起來（如下圖所示）可以看出，當容積率太高時，單位總成本（紅線）與售樓均價（藍線）相交于拐點M。這時容積率再增加，則可能使項目出現(xiàn)虧損。

　　可見，盲目追求超高容積率，反而會造成經(jīng)濟效益下降。
　　四、房地產(chǎn)項目容積率與經(jīng)濟效益
　　1、容積率與提高房地產(chǎn)開發(fā)項目效益
　　一般情況下，開發(fā)商大多把增加容積率作為提高經(jīng)濟效益的主要手段。其實容積率也可以為提高經(jīng)濟效益而降低。
　　例：某項目占地100萬平方米（折合1500畝），內部原生態(tài)景觀環(huán)境好，地價40萬元／畝，擬全部用于開發(fā)別墅，規(guī)定容積率≯0.4。
　　①可選方案
　　一是容積率取0.4，建普通大眾化獨立別墅。
　　二是容積率取0.1，開發(fā)頂級豪華別墅，使居住品質達到頂級，以此彰顯項目的市場差異化及稀缺性。
　　②策劃分析
　　本項目原生態(tài)景觀環(huán)境好，可以與頂級豪華別墅匹配。高端客戶對售價不敏感，他們特別注重居住品質及良好的生態(tài)與生活環(huán)境，強調私密。項目通過努力，可以做到“三高”，即高品質、高售價，高效益。
　　③要因比較
　　《兩種開發(fā)方案要因比較》

　　可見，在同一地塊開發(fā)同一物業(yè)，若從環(huán)境改造、建筑形態(tài)、產(chǎn)品功能及滿足客戶需求等方面努力創(chuàng)新，就能擴大與同類產(chǎn)品的差異，走無競爭對手的路子，其容積率下降并不會使項目的經(jīng)濟效益下降。
　　2、靈活確定容積率，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益
　　在建筑密度不變時，提高容積率，表現(xiàn)為樓層增加；而當容積率不變時，樓層增加，意味著建筑密度的降低。對一些視野寬廣、景觀豐富的項目，可以把低容積率高密度的多層產(chǎn)品，做成低容積率低密度的高層產(chǎn)品，使其更有利于實現(xiàn)景觀價值共享，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益。