摘要：本文針對工程項目投資兩大關(guān)鍵階段，設(shè)計階段和施工階段對成本控制產(chǎn)生直接影響的因素進行詳細的闡述，探討性的提出解決的辦法和措施，提供在設(shè)計階段和施工階段進行成本管理的基本手段。
　　關(guān)鍵詞：工程項目；成本管理；落實措施
　　房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的最終目標是利潤的實現(xiàn)和增長，項目建筑成本的控制是工程項目實現(xiàn)利潤的關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)，是貫穿項目開發(fā)全過程的投入投資控制。它主要包括兩個階段的控制：一是項目規(guī)劃設(shè)計階段，二是工程項目施工階段。本人根據(jù)以往項目的管理經(jīng)驗,總結(jié)了建筑成本控制的主要影響因素，并提出相應(yīng)的控制措施與方法,以便在以后新項目的開發(fā)管理上能夠有所借鑒。
　　一、項目規(guī)劃設(shè)計階段
　　1、建筑類別檔次標準的確定
　　建筑類別檔次是指按照項目的開發(fā)定位，確定項目檔次級別。通常分為高、中、普通或經(jīng)濟型建筑。它是規(guī)劃設(shè)計標準的主要依據(jù)，也主導(dǎo)了建筑設(shè)計的理念。不同的設(shè)計理念，其概念和方案設(shè)計也不同，并直接影響到建筑成本的投入。因此，項目開發(fā)初始，首先必須按項目總體經(jīng)營要求和市場定位確定項目檔次，制定各項成本控制指標，便于有針對性的控制建筑成本的投入。比如
　　2、建筑方案與建筑風格
　　不同的概念方案、建筑風格，產(chǎn)生的效果不同。
　　不同的概念方案設(shè)計會在品質(zhì)、效果、成本、效益等方面產(chǎn)生差異，因此，對項目總體方案及各單項設(shè)計方案的優(yōu)化工作必須貫穿項目全過程。開發(fā)商可要求概念設(shè)計單位提供多個概念設(shè)計進行選擇。并根據(jù)項目的定位檔次、地理位置、自然景觀資源、配套情況等自身特點，結(jié)合項目的預(yù)期售價，給出一個相對較為寬松的成本區(qū)間范圍，對概念設(shè)計單位進行詳細交底。
　　不同建筑風格，對成本也產(chǎn)生直接的影響。比如傳統(tǒng)的歐式風格建筑，其外立面墻柱、門窗、屋頂均設(shè)計了很多裝飾線條和飾物，雖產(chǎn)生特定的效果，其造價也高。而現(xiàn)代風格建筑比較簡煉大氣，通過各種簡潔的線條造型及色彩變化達到效果，其造價相對比歐式建筑低。所以，在符合項目定位的前提下，建筑風格的確定應(yīng)盡量簡化，建議采用簡潔的現(xiàn)代設(shè)計手法及多采用色彩變化的方式，達到設(shè)計效果。另外，確定建筑方案時，應(yīng)盡量減少建筑專業(yè)不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設(shè)計成本的增加，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計方面考慮建造成本，不選擇不規(guī)則或造型復(fù)雜的建筑方案。因此，開發(fā)商應(yīng)聘請了解市場需求，又具有豐富的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)驗的人或策劃公司，為項目出謀劃策，提出合理化建議。設(shè)計方案上，可采取正式的公開或邀請招標方式，促使規(guī)劃和設(shè)計公司進行創(chuàng)造性發(fā)揮，從而博采眾長，形成基本符合市場及業(yè)主需求的建筑理念和具體的建筑要求，為下一步開展設(shè)計及合理控制建筑成本的投入提供準確依據(jù)。
　　3、建筑單體及平面設(shè)計
　　在建筑單體及戶型平面設(shè)計時，在滿足建筑物本身特定功能的前提下，應(yīng)尋求效果與成本的平衡。建筑外形復(fù)雜不規(guī)則，單體周長和建筑面積之間的比例必將增加，從而引起單位造價的增加，相應(yīng)的基礎(chǔ)、門窗、室內(nèi)外管線工程都增加。因此，應(yīng)認真推敲，并進行多種方案效果的對比，從中選擇符合產(chǎn)品定位又能體現(xiàn)效果的單體及戶型平面方案。
　　4、建筑物層高
　　在確定層高時，應(yīng)綜合產(chǎn)品自身的定位及市場取向。在滿足規(guī)范后，不應(yīng)盲目增加層高。層高的增加，意味著工程量實物的增加。如墻柱、門窗、管線、裝修及相應(yīng)的施工設(shè)備等，直接引起單位建筑面積造價的增加。特別是應(yīng)控制地下室層高，地下室凈高不小于2.2米，層高宜為3.6-3.9米，地下室盡量考慮利用自然通風，減少機械排風。如普通樓盤一般采用分體空調(diào)設(shè)備，其層高宜為2.8米，檔次較高時可為3.0米。采用中央空調(diào)，則不宜小于3.3米。
　　5、建筑材料部品、設(shè)備標準控制
　　建筑成本隨著建筑標準的變化而變化，建筑材料、設(shè)備標準高，成本投入隨著也大。因此，正確的建筑設(shè)計理念應(yīng)采取合理及巧妙的設(shè)計手法，提高建筑物的空間效果及品質(zhì)，而不是單純追求采用高檔建筑材料、品牌及高標準設(shè)備。材料部品盡量選擇通用標準產(chǎn)品。另外還要與所建產(chǎn)品的定位與售價相適應(yīng)，同時還考慮當?shù)厥袌龅墓┣鬆顩r，減少選用差異不大，但需從外地購買的材料部品。
　　6、建筑物附加值面積的控制
　　為增加建筑物賣點，往往會設(shè)計一些不計面積的附加值面積贈送，如露臺、入戶花園、架空層、假復(fù)式、騎樓等，這些都直接造成建筑成本的增加。因此，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品的定位及市場售價情況，確定贈送的必要性。減少建筑配套面積的比例，提高可售面積與總建筑面積的比例。如控制架空層面積、大堂及會所營銷面積、地下室面積比例的控制等直接影響建筑成本的面積。
　　7、結(jié)構(gòu)設(shè)計的控制
　　作為結(jié)構(gòu)設(shè)計及審查重點，并與同類建筑進行比較分析。結(jié)構(gòu)方案的選擇應(yīng)在保證結(jié)構(gòu)安全的前提下，力求節(jié)約，堅持成本優(yōu)化原則。構(gòu)架尺寸及配筋應(yīng)取最小值。嚴格控制結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，在滿足建筑功能的前提下，做到盡量不進行轉(zhuǎn)換或局部轉(zhuǎn)換，異形柱比矩形柱造價高，矩形柱對建筑使用功能使用造成一定的影響，應(yīng)進行綜合考慮選用。
　　8、建筑設(shè)備設(shè)計的控制
　　設(shè)備安裝專業(yè)應(yīng)重點關(guān)注設(shè)計方案的選擇與優(yōu)化，管、線的種類和規(guī)格的選擇。給水管、排水管、導(dǎo)線的種類選擇，應(yīng)符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時間內(nèi)不會被淘汰；規(guī)格的選擇應(yīng)滿足使用要求下有一定的富余量。水電和智能化設(shè)備的選擇，應(yīng)充分調(diào)查市場，了解各種品牌的聲譽及供應(yīng)狀況；其次，在滿足使用要求的前提下，性價比較高，且兼顧長期使用成本。配電房、水泵房的規(guī)劃，對于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房、分配電房及水泵房的方案設(shè)計時，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃、全面考慮。提交設(shè)計院的設(shè)計負荷指標、回路數(shù)量應(yīng)考慮合理，對于項目應(yīng)急負荷的指標應(yīng)準確提供，以便進行發(fā)電機型號、功率的合理選擇。
　　二、工程施工階段
　　1、健全成本控制機制，落實成本責任制。
　　首先，成本控制是建立健全企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟責任制的主要條件，而企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟責任制又是保證成本控制有效實施的重要保證，落實成本責任制是項目有效控制的關(guān)鍵。其次，在施工過程中，為有效控制施工費用的支出，防止損失和浪費，對施工各項費用應(yīng)分別建立有效的控制制度。最后，必須提高全員成本意識，以效益引導(dǎo)分配是落實成本責任的重要手段。
　　2、建筑材料的控制。
　　工程價格包括施工成本、利潤和稅金。其中，建筑工程施工成本影響最大。施工成本指的是材料費、人工費和機械臺班、其他直接費和現(xiàn)場經(jīng)費、管理費(間接成本)構(gòu)成。其中，材料費占建安總成本的60%-70%左右，是施工階段成本控制的重點。受產(chǎn)地、運輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時間、政策、天氣、時間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的影響，有時造成價格的差異很大。開發(fā)商為控制成本及確保材料質(zhì)量，對某些材料可采用甲方指定或限價方式。建筑材料、設(shè)備采購方面，業(yè)主應(yīng)在合同明確其采購方式，業(yè)主對關(guān)鍵、重要的材料或設(shè)備可自行采購或要求承包商在采購前由業(yè)主確認。嚴格把握材料、設(shè)備審核關(guān)是控制建筑成本的重要環(huán)節(jié)。
　　3、施工方案的確定
　　施工方案是影響建筑成本的重要因素，好的施工方案是降低工程成本的主要途徑。施工方案是否先進、合理不僅直接關(guān)系到施工質(zhì)量，也必然會直接影響工程項目的目標成本和工程項目的利潤。按照最優(yōu)方案施工可以降低成本、加快進度、保證質(zhì)量和安全，實現(xiàn)工程項目投入少產(chǎn)出最大、提高經(jīng)濟效益。
　　4、工程質(zhì)量的控制
　　建設(shè)工程發(fā)包承包價格的確定，是以符合設(shè)計和各類規(guī)范要求的合格產(chǎn)品為基本要求。工程質(zhì)量標準一般可分為優(yōu)良、合格、不合格。優(yōu)良工程是通過高素質(zhì)的技術(shù)工人和管理人員，合理的施工組織以及良好的設(shè)備保證和品質(zhì)優(yōu)良的建筑材料來實現(xiàn)，而不合格工程則相反。優(yōu)良工程、合格工程、不合格工程還會產(chǎn)生不同的后果，并引起連鎖反應(yīng)，其最終的成本必然影響到施工價格的變動。因此，開發(fā)商可選擇專業(yè)水平及信譽、社會影響良好的監(jiān)理公司。監(jiān)理公司主要是協(xié)助業(yè)主對承包商的施工方案、工程質(zhì)量、進度及工期、施工現(xiàn)場等進行監(jiān)督和管理。承包商安裝施工組織與監(jiān)理公司安裝監(jiān)理大綱規(guī)定進行工作是控制成本的重要保證。
　　5、工期的影響
　　工期成本管理的目標是正確處理工期與成本的關(guān)系，使工期成本的總和達到最低值。工期計劃的科學(xué)性、可實施性是企業(yè)實現(xiàn)目標的關(guān)鍵，是企業(yè)效率競爭性的體現(xiàn)。工期成本表現(xiàn)在兩個方面，一方面是項目經(jīng)理部為了保證工期而采取的措施費用；一方面是因為工期拖延而導(dǎo)致的業(yè)主索賠成本，這種情況可能是由于施工環(huán)境及自然條件引起的，也可能是內(nèi)部因素所造成，如停工、窩工、返工等，因此所引起的工期費用，可稱其為工期損失。由于內(nèi)外部環(huán)境條件及合同條件的制約，保證合同工期和降低工程成本是一個十分艱巨的任務(wù)，因此，必須正確處理工期成本的兩個方面的相互關(guān)系，即工期措施成本和工期損失之間的相互關(guān)系。在確保工期達到合同條件的前提下，盡可能降低工期成本，切不可為了提高企業(yè)信譽和市場競爭力，盲目搶工期趕進度，造成增大項目成本，導(dǎo)致項目虧損。因此，應(yīng)充分論證企業(yè)發(fā)展對進度要求的必要性和合理性，也充分考慮項目進展的各項報建手續(xù)、現(xiàn)場施工條件等的客觀性，最終達到工期與投資、質(zhì)量三者的有效平衡。
　　建筑工程項目投資成本的控制是實現(xiàn)項目利潤最大化的基本保障，開發(fā)企業(yè)從項目設(shè)計至施工全過程，應(yīng)制定詳細的成本控制管理流程，確保建筑成本得到有效控制。本文就建筑工程項目投資成本控制過程中的幾個階段進行粗淺的分析，以期對項目的投資成本控制有一定的指導(dǎo)作用。
　　
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