摘要:目前房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的法定測繪工作，然而房產(chǎn)測繪工作中存在的問題較多,有些問題已經(jīng)成為消費(fèi)者的投訴熱點(diǎn),因此房產(chǎn)測繪市場亟待整頓,成果質(zhì)量亟待提高。本文作者結(jié)合從事房產(chǎn)測繪實(shí)踐的一些體會,對商品房測繪的質(zhì)量控制點(diǎn)并提出具體的質(zhì)量控制措施進(jìn)行了分析,供大家參考。
　　關(guān)鍵詞:房產(chǎn)測繪;質(zhì)量控制;措施
　　我國房產(chǎn)測繪工作起步較晚,其發(fā)展尚處在專業(yè)化和規(guī)范化建設(shè)的起步階段。目前,房產(chǎn)測繪工作中存在的問題較多,有些問題已經(jīng)成為消費(fèi)者的投訴熱點(diǎn),因此房產(chǎn)測繪市場亟待整頓,成果質(zhì)量亟待提高。2009年1至9月，深圳、佛山、東莞、中山、江門等五市的住宅成交量與去年同期相比，出現(xiàn)大幅上漲，其中深圳1至6月的銷售面積等于2008年全年的成交量，而佛山前三季度住宅的成交總面積為735.39萬㎡，比去年同期增長了一倍多。與此同時,珠三角房地產(chǎn)開發(fā)量也有較大幅度的提升。時至今日,城市住宅需求更顯示了其強(qiáng)勁的張力,其中商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房銷售建筑面積均逐年增長。由此可見,房產(chǎn)測繪市場潛力很大。在商品房交易中,業(yè)主與開發(fā)商之間常常因?yàn)槊娣e而發(fā)生糾紛。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪管理,規(guī)范房地產(chǎn)測繪行為,保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益,我國相繼出臺了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》及國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》等一系列關(guān)于商品房測繪的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則,同時國家與之相關(guān)的部委及各省市也出臺了商品房建筑面積計(jì)算方法、商品房測繪實(shí)施細(xì)則或暫行規(guī)定。例如國家經(jīng)委的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》、建設(shè)部的《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局下發(fā)的《深圳房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范》等有關(guān)文件和規(guī)則。
　　1.房產(chǎn)測繪的幾點(diǎn)質(zhì)量控制措施
　　所有標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、實(shí)施細(xì)則或者暫行規(guī)定,基本原則都是一致的,但在有些具體問題上也不同程度的存在一些出入。這是因?yàn)榭紤]問題的角度不同,因而計(jì)算的依據(jù)和計(jì)算的方法也就不同,最終導(dǎo)致計(jì)算出來的商品房建筑面積不同。要做到對房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制,首先應(yīng)分析影響房產(chǎn)測繪質(zhì)量的控制點(diǎn),然后采取相應(yīng)的質(zhì)量控制措施。房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制點(diǎn)包括:人員培訓(xùn)、儀器設(shè)備管理及資源配置、外業(yè)測繪和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理。
　　1.1人員培訓(xùn)
　　房產(chǎn)測繪的人員包括外業(yè)測繪人員、內(nèi)業(yè)計(jì)算和資料整理人員、產(chǎn)品檢驗(yàn)人員,所有這些人員均應(yīng)該經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致地培訓(xùn)。掌握一定的崗位技能,明確各自的職責(zé)和權(quán)限。
　　1.2儀器設(shè)備管理及資源配置房產(chǎn)測繪所使用的儀器設(shè)備主要包括:
　　a:外業(yè)———全站儀、水準(zhǔn)儀、棱鏡、標(biāo)尺、手持測距儀、鋼尺、玻璃纖維尺或皮尺等相關(guān)的儀器;
　　b:內(nèi)業(yè)———計(jì)算機(jī)、筆記本電腦、繪圖儀、房產(chǎn)測繪軟件等相關(guān)的設(shè)備和應(yīng)用程序。
　　另外,房產(chǎn)測繪單位及部門還應(yīng)該具備相應(yīng)的資質(zhì)及完善的質(zhì)量管理體系。
　　1.3房產(chǎn)的外業(yè)測繪
　　1.3.1房產(chǎn)外業(yè)測繪工作準(zhǔn)備
　　根據(jù)施工單位提供的竣工圖或施工圖,在計(jì)算機(jī)中繪出草圖,并且標(biāo)注商品樓設(shè)計(jì)的軸線尺寸、陽臺尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關(guān)數(shù)據(jù),將草圖按一定比例打印出來,供外業(yè)使用。
　　1.3.2房產(chǎn)外業(yè)數(shù)據(jù)采集
　　單層商品房無論建筑高度如何,均按一層計(jì)算建筑面積,外業(yè)實(shí)測建筑物外墻勒角以上的外圍水平尺寸。單層商品房內(nèi)有部分樓層時也應(yīng)實(shí)測其外圍尺寸,一并計(jì)算建筑面積。多層或高層商品樓除實(shí)測外圍尺寸外,還應(yīng)測量結(jié)構(gòu)有變化的部位的尺寸及頂層尺寸,尤其是有坡屋頂?shù)倪�要測出不夠2.20m層高應(yīng)縮進(jìn)的尺寸。商品樓內(nèi)部的房屋開間、進(jìn)深、內(nèi)外墻厚度及陽臺寬度、房屋層高均應(yīng)實(shí)際測量。與商品樓主體相連的公用建筑部位也應(yīng)實(shí)測其外圍尺寸,如:雨篷(有柱的實(shí)測柱外圍尺寸,無柱的測頂蓋投影尺寸)、室外樓梯、走廊、檐廊等。外業(yè)還應(yīng)檢查竣工后商品樓的保溫位置與設(shè)計(jì)是否相符,并實(shí)測其厚度,實(shí)測有困難時,可連同主體墻一起實(shí)測。
　　1.4內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理
　　1.4.1數(shù)據(jù)分析和誤差處理
　　外業(yè)工作結(jié)束后,內(nèi)業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)粗處理。首先比較外業(yè)測繪的實(shí)際尺寸與設(shè)計(jì)尺寸有無變化,若無變化,或有變化且變化在±5cm以內(nèi),可視為施工誤差,不必進(jìn)行改正,則按設(shè)計(jì)尺寸進(jìn)行計(jì)算。若變化超過±5cm則需要分析產(chǎn)生該變化的原因,是外墻厚度變化、軸線尺寸作了設(shè)計(jì)調(diào)整、還是施工出現(xiàn)偏差。根據(jù)不同的原因進(jìn)行不同的調(diào)整。若是外墻厚度變化和設(shè)計(jì)調(diào)整,則按調(diào)整后的尺寸進(jìn)行計(jì)算,若是由施工偏差引起的,則要按單元進(jìn)行分配。對于設(shè)計(jì)相同的陽臺,則按實(shí)際測量尺寸的平均值計(jì)算陽臺建筑面積。
　　1.4.2內(nèi)業(yè)計(jì)算和成果整理
　　按照調(diào)整的有關(guān)尺寸,在計(jì)算機(jī)中繪圖,分別計(jì)算全樓的總建筑面積、每套商品房的套內(nèi)建筑面積、全樓的總套內(nèi)建筑面積以及全樓的公用建筑面積和公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。然后按照套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)進(jìn)行填表,由計(jì)算機(jī)自動計(jì)算各套分?jǐn)偟墓�用建筑面積和各套的建筑面積即可。
　　2.房產(chǎn)測繪的質(zhì)量控制措施質(zhì)量控制依據(jù):
　　1《中華人民共和國測繪法》;
　　2《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;
　　3《房產(chǎn)測繪管理辦法》;
　　4《測繪市場管理辦法》;
　　5《測繪生產(chǎn)質(zhì)量管理規(guī)定》;
　　6《測繪質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》;
　　7《房產(chǎn)測量規(guī)范》[GB/T17986-2000];
　　8合同或技術(shù)設(shè)計(jì)書。
　　2.1人員培訓(xùn)的控制措施
　　編寫培訓(xùn)教材,制定培訓(xùn)計(jì)劃,組織培訓(xùn)工作。培訓(xùn)對象為房產(chǎn)測繪作業(yè)人員、檢驗(yàn)人員以及其它需要培訓(xùn)的人員。培訓(xùn)內(nèi)容包括:測繪質(zhì)量管理法規(guī)、房產(chǎn)測繪法規(guī)、房產(chǎn)測量規(guī)范、房產(chǎn)測繪質(zhì)量檢查方法、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理知識等。
　　2.2儀器設(shè)備管理及資源配置控制措施
　　2.2.1房產(chǎn)測繪儀器設(shè)備的計(jì)量檢定情況;
　　2.2.2房產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)情況,包括:單位資質(zhì)等級,年檢,持證執(zhí)業(yè)情況;
　　2.2.3房產(chǎn)測繪單位質(zhì)量管理情況,包括:
　　a:質(zhì)量體系、質(zhì)量管理制度的建立情況和質(zhì)量體系運(yùn)作的有效性;
　　b:房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的有效性;
　　c:房產(chǎn)測繪生產(chǎn)作業(yè)流程。
　　2.3外業(yè)測繪控制措施
　　房產(chǎn)外業(yè)測繪控制指對房產(chǎn)測繪單位的房產(chǎn)要素調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房屋面積測繪等成果的控制。
　　2.3.1房產(chǎn)要素調(diào)查，包括：
　　a房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容與填寫是否齊全、正確;
　　b調(diào)查表中的用地略圖和房屋權(quán)界線示意圖上的用地范圍線,房屋權(quán)界線及有關(guān)說明符號和房產(chǎn)圖上是否一致;
　　2.3.2房產(chǎn)要素測量，包括：
　　a房產(chǎn)要素測量的測量方法,記錄和計(jì)算是否正確;
　　b各項(xiàng)限差和成果精度是否符合要求;
　　c測量的要素是否齊全、準(zhǔn)確、對有關(guān)地物的取舍是否合理;
　　2..3.3房屋面積測繪，包括：
　　a房產(chǎn)面積測量原始記錄是否規(guī)范,內(nèi)容是否完整;
　　b房產(chǎn)測量成果(圖:房屋坐落圖、分層圖、分戶圖;表:房屋面積測繪成果表)是否規(guī)范,內(nèi)容是否完整;共有共用面積的測定和分?jǐn)偸欠窈侠怼?br /> 　　2.4內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理控制措施
　　內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理控制指對房產(chǎn)測繪單位生產(chǎn)的房產(chǎn)圖、房屋測繪資料整理等成果的控制。
　　2.4.1房產(chǎn)圖繪制，包括：
　　a房產(chǎn)圖的規(guī)格尺寸、技術(shù)要求、表述內(nèi)容、圖廓整飾是否符合要求;
　　b房地產(chǎn)要素的表述是否齊全,正確,是否符合要求;
　　c對有關(guān)地形要素的取舍是否合理;
　　d圖面精度和圖邊處理是否符合要求。
　　2.4.2房屋測繪資料整理，包括：
　　a房產(chǎn)面積的計(jì)算方法是否正確,精度是否符合要求;
　　b用地面積的測算是否正確,精度是否符合要求;
　　c房產(chǎn)測繪報告的編寫是否規(guī)范,內(nèi)容是否完整;
　　d房產(chǎn)測繪成果資料歸檔管理的規(guī)范性(含各類原始測量成果)。
　　3.結(jié)束語
　　我國大部分城市按照商品房的建筑面積計(jì)價銷售,這種方法有其優(yōu)越的一面,計(jì)算方法比較嚴(yán)謹(jǐn),計(jì)算過程比較細(xì)致,也能被大多數(shù)業(yè)主所認(rèn)同。但也有其不利的一面,即只有專業(yè)測繪人員清楚計(jì)算的全過程,而絕大多數(shù)業(yè)主并不清楚商品房的建筑面積是如何計(jì)算出來的。他們關(guān)心的并非計(jì)算的方法和依據(jù),而是最終決定他們付款金額的商品房建筑面積。這樣就會產(chǎn)生同一套商品房按不同的計(jì)算方法和計(jì)算依據(jù),得出的建筑面積不同,也就造成所付的房款不同。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展,房屋價格一漲再漲,不能排除個別開發(fā)商為了使其利潤達(dá)到最大化,同時責(zé)任又最小化,他們在套內(nèi)建筑面積相對固定的情況下,將一些不應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑部位進(jìn)行分?jǐn)?或利用不同規(guī)則之間的差異,有意欺詐業(yè)主。由此引發(fā)許許多多的糾紛,甚至官司。這些現(xiàn)象的產(chǎn)生不僅影響了商品房的銷售市場,也影響了住房制度改革和房屋商品化制度的推進(jìn)。國內(nèi)也有一些城市嘗試按套內(nèi)建筑面積計(jì)價銷售的方式,這樣只要設(shè)計(jì)、施工沒有變更,那么每套商品房的預(yù)測面積、實(shí)測面積基本一致。無論哪個測繪單位測量出的面積也基本一致。而且廣大業(yè)主也可以在自家直接測量房屋的凈尺寸檢查,這樣就更為有效地解決了因面積誤差引起的糾紛,也保護(hù)了雙方的合法利益。為認(rèn)真貫徹《中華人民共和國測繪法》,加強(qiáng)測繪行政主管部門對房產(chǎn)測繪市場的監(jiān)督管理,規(guī)范房產(chǎn)測繪行為,保證房產(chǎn)測繪質(zhì)量,維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益,國家測繪局已經(jīng)于2004年在全國范圍內(nèi)開展房產(chǎn)測繪質(zhì)量專項(xiàng)檢查工作。其目的也是全面了解當(dāng)前房產(chǎn)測繪工作的基本狀況,找出質(zhì)量隱患,制定規(guī)范房產(chǎn)測繪行為的意見和措施。相信,隨著商品房測繪市場的進(jìn)一步發(fā)展,其理論、方法將會不斷完善,一定會形成一套完整、嚴(yán)密的能為大家所認(rèn)同的商品房建筑面積測繪的好方法。保證商品房銷售市場健康發(fā)展,推動住房制度改革和房屋商品化制度的順利進(jìn)行。

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