【摘要】東莞正處于經濟社會雙轉型時期，轉變發展模式、優化內涵成為城市發展主題。然而，在目前東莞的城市規劃管理體系中，主要以控規作為具體項目審批管理依據，傳統控規的地塊指標體系具有普遍性與一般性，沒有對地塊就城市空間、建筑、環境等方面提出具體的控制和引導，造成修建性詳細規劃方案或建筑設計方案審批依據不足，難以滿足城市精細化管理要求。有必要在國家法定規劃體系下創新規劃，為精細化的城市規劃管理提供依據。為此，東莞進行了地塊包裝規劃探索研究。本文以東莞市中央商務區B03-04地塊包裝為例，說明地塊包裝產生的背景、概念、規劃內容、特點、作用和實踐。
　　
　　【關鍵詞】精細化城市規劃管理；地塊包裝
　　引言
　　過去，東莞在以經濟發展為中心、以地生財的外延式發展模式下，城市規劃管理滿足于城市快速擴張需求而無暇顧及城市品質的塑造，導致了城市空間破碎，建筑與環境缺乏整體協調，城市公共空間被侵占，對開發商約束不足而難以保障公眾利益等問題。
　　當前，東莞正處于經濟社會雙轉型時期，轉變發展模式、優化內涵成為城市發展主題，有必要進一步完善城市規劃與管理體系。由此，為精細化城市規劃管理、保障公共政策實現、提高城市品位與形象的地塊包裝規劃應運而生。
　　1地塊包裝的概念
　　“地塊包裝”就是地塊規劃設計條件咨詢，在土地出讓前，由規劃局組織，土地出讓方委托規劃設計單位根據擬出讓地塊的現狀環境特征、上位規劃要求，通過意向性方案比較驗證，綜合提煉形成地塊的規劃控制要素，經規劃局審議通過后，作為核發《建設用地規劃批準書》或《建設項目選址意見書》、出具規劃設計條件的重要參考依據。規劃控制要素包括用地性質、功能、強度、空間、形態、環境、交通、市政等方面。
　　2地塊包裝的規劃內容
　　地塊包裝規劃內容包括三大部分，一是基于區域視角的前期研究，包括現狀環境特征和上位規劃要求和實際開發意向，復核控規控制指標的合理性；二是以城市設計為主要手段，通過情景方案對比模擬，對城市空間形態、建筑、環境、交通和市政等方面提出具體規劃要求和規劃建議，作為土地出讓的規劃設計條件；三是基于地塊開發建設需要提出城市基礎設施的完善建議。

                                                                
　　
　　　　3地塊包裝的規劃特點
　　1）豐富完善城市規劃管理體系——規劃管理重心前移
　　在目前東莞的城市規劃管理體系中，主要以控規作為具體項目審批管理依據，但是傳統控規的地塊指標體系具有普遍性與一般性，沒有就地塊與城市之間在空間、建筑形態、環境等方面提出控制和引導，造成下一層次詳細設計方案審批依據不足，難以滿足城市精細化管理要求。地塊包裝以控規與修規之間為切入點，在控規后、地塊出讓前對地塊包裝研究，提出詳盡的規劃設計條件，作為下層次設計方案技術指導文件和審批準則，從而使規劃管理關口前移，推進陽光審批，高效審批，避免詳細設計方案在設計和審查過程中的主觀性和反復性。
　　                                            
　　
　　　
　　2）區域視角的規劃研究方法——致力于城市整體空間環境品質的提升
　　將包裝地塊放置于區域空間的視野中分析，根據包裝地塊的區位特征，規劃劃定一般研究范圍和重點研究范圍。
　　一般研究范圍為地塊所在的城市功能片區，主要研究地塊的角色與定位、地塊與周邊區域在用地及城市空間上的關系；重點研究范圍為地塊所在的由城市道路圍合的完整街坊，詳細研究地塊與街坊內其他地塊之間的關系，包括建筑協調、環境協調、交通組織協調、市政銜接等。規劃應用城市設計的手段，通過情景方案模擬對比，一方面復核地塊的功能和控制指標的合理性，一方面提出地塊在城市空間、建筑、環境、交通和市政等方面具體規劃要求和規劃建議，使包裝地塊融入整體城市空間環境中，以提升城市品質，維護公眾利益。

                                               
　　　　3）因地制宜的地塊控制指標體系重構：滿足城市規劃精細化管理要求
　　指標體系的構建堅持“有所為有所不為”的原則，一方面要有利于規劃精細化管理，另一方面要給下一階段設計師留下創作空間。地塊包裝的控制指標體系基于地塊特征的詳細研究，深化了控規的指標體系，可概括為四大類：地塊指標控制要素、建筑控制要素、環境設計控制要素、市政道路與公共配套設施控制要素，各子體系又包含若干具體控制指標。控制指標分剛性和彈性，剛性指標必須嚴格遵守，彈性指標在實際設計方案優于地塊包裝的情景模擬方案時                                
　　　　4）規劃編制過程的開放性：協調平衡各方利益，達到多方互利共贏
　　規劃編制過程開放，前期意見咨詢、中間成果匯報、正式成果審批公示都有政府、技術部門、意向開發商的參與，充分考慮各方利益訴求，最終形成多方共贏的控制指標體系。對政府而言，有利于提升土地吸引力，并體現出讓方的開發要求。對規劃管理部門而言，細化了設計方案的審批準則，掌握了城市規劃管理的主動權；對公眾而言，提升了城市品質，并保障了公眾利益；對開發商而言，可詳盡了解地塊的規劃設計條件，明確制定土地開發策略，確切評估有關風險，避免在規劃審批中因要求不明確而反復修改設計方案，從而加快項目報批進程。
　　5）便于規劃管理的成果表達：滿足一張圖管理的要求
　　地塊包裝規劃研究成果由規劃咨詢報告與規劃管理控制圖則兩部分組成，其中規劃咨詢報告為技術文件，主要反映地塊包裝的研究過程和規劃依據。規劃管理控制圖則為法定文件，主要表達地塊包裝的研究結果。規劃管理控制圖則由規劃控制圖與規劃控制要素表共同組成，實現一張圖管理。
　　                  
　　
　　　　4地塊包裝的作用
　　推行地塊包裝的作用主要有以下幾個方面：
　　1）對于規劃管理來說，有利于加強精細化管理，科學制定規劃設計條件，做到管理關口前移，推進陽光審批，高效審批。
　　2）對于出讓方（鎮街或市土地儲備中心）來說，有利于提升土地吸引力，并體現出讓方的開發要求。
　　3）對于受讓方（發展商）來說，可根據詳盡的規劃設計條件，明確制定土地開發策略，確切評估有關風險，避免在規劃審批中因要求不明確而反復修改方案，加快項目報批進程。
　　4）對于整個城市來說，有利于提升城市空間品質，更好地體現公共利益。
　　
　　5地塊包裝實踐情況
　　地塊包裝工作在東莞已試行了多個項目，當中包括住宅、商業、辦公、酒店等，得到各界的普遍理解與接受，有的項目已得到實施，取得了良好效果。目前地塊包裝規劃在東莞市區和部分鎮區進一步推廣試行。
　　結束語
　　珠三角及東莞正處于產業結構調整重要階段，城市作為產業發展的重要載體，也面臨的優化與提升要求。希望通過地塊包裝規劃與精細化城市管理相結合，能夠彌補控規或城市設計在城市規劃管理上的不足，推動城市往優化內涵，提升品質方向發展，為轉型期的珠三角城市精細化規劃與管理提供微薄參考。
　　
　　參考文獻：
　　陳志軍地塊包裝規劃技術規程東莞是城建規劃局總工室