【摘要】舊城開發的問題探討的結論是：當舊城舊建筑占用的土地使用的機會成本大于現實建筑物的使用的經濟價值，舊城開發的經營是可持續的發展的，是為子孫后代謀取利益的，所以政府必須拆除這些舊城區的殘舊的低使用價值的建筑。
　　【關鍵詞】舊城開發、拆遷、舊建筑改造
　　
　　一直以來，城市攤大餅發展，城市中心偏移，舊城呈現，殘舊建筑遍地，引發一系列城市開發與城市空間的問題。然而，歷史不斷向前進，人們的思想不斷的更新發展，城市開發中，殘留建筑物的去留將何去何從？
　　
　　一．探討舊城開發
　　（一） 舊城開發的必然性
　　經過歷史的變遷，本來處于城市正中心熱鬧街市，現在轉變成了偏城市正中心區域，被遺留、被遺忘的冷落街巷。整個城市經濟結構和功能結構都有了明顯的轉變。不容置疑，周圍的物業、道路交通也翻天覆地地變化著。同時，科學技術迅猛地發展，以前的房屋功能和結構已經不適應現代人們居住。從現存的諸多類似的舊城居住的不宜居性可以看出一樣所以然來。所以城市再開發成了必然。
　　隨著時間的推移，建筑物的經濟壽命已經不斷地減弱，而其地塊的價值不斷的增加。也就是說，現存的土地使用的潛在價值大于現實使用的經濟價值。因而，殘舊的建筑物必然被取代。城市開發就是土地利用的開發，讓土地利用的潛在價值發揮出來。
　　從廣義上來講，城市開發就是城市的土地可以利用的地區（除自然生態或用作農林業的自然生態之外的地區），通過功能更新或轉換其利用方向。狹義的城市開發是在建成區的范圍內，在某個平面的擴展當中，綜合性地重新修建建筑物和重新調整建筑用地及公共設施。城市土地開發利益是整體利益，應屬于全社會公共所有。土地開發的目標就是使地塊的經濟效益、社會效益和環境效益三者效益協調發展。
　　
　　（二） 城市經營目的
　　要真正做到經濟效益、社會效益和環境效益三者協調地發展，這關鍵在于開發商的問題。然而，如何才可以使城市向最優的方向發展呢？
　　對政府而言，土地儲備制度不僅僅是一種商業行為，它更是城市建設的有力工具。政府作為城市土地的經營者和管理者，應以取得城市利益最大化為目標，要求土地的使用不僅能體現土地價值，而且符合城市規劃和城市發展的長遠利益，從而實現土地經濟效益、社會效益和生態效益的最大化。拍賣的方式無疑可以取得最大的經濟利益，但特定情況下，經濟上最優不一定能代表城市整體利益的最大化。也就是說開發項目的經濟利益最大化不一定對城市最有利，不一定是城市發展的最優方向。
　　政府經營城市的目的，簡單地說，就是加速每個地區的城市化、現代化進程，根本目的是政府通過城市資源的有效組合實現國有資產的保值增值，使經濟效益和環境效益、社會效益相統一，使當前效益和長遠效益相協調，實現城市的可持續發展
　　然而，地產開發商異然。地產開發商畢竟還是一個商人，永遠都擺脫不了商人的追求最大利潤的目的。在經濟利益方面，其作用是不可否認的。環境效益方面，商人會為了其永恒的目的――高額利潤相應地提高；然而，最終可以提高到什么程度，這還是一個不定因素。至于需要長期才有回報的社會效益，地產開發商必然會對其進行選擇。
　　
　　（三） 城市經營方式
　　然而，城市的經營，從提高城市的可持續發展的能力來說，城市經營內涵就是要以市場經濟手段，實現城市建設投入和產出的良性循環和城市的可持續發展。
　　城市的經營要堅持“短期投入，長期產出”，建立城市資產收益投入與城市建設緊密結合的新機制。經營城市作為一種市場運作行為，投資環境至關重要，而硬件的基礎設施更為重要。城市基礎設施不僅為城市內部的生產和生活提供多種服務，還為其周圍的經濟區域提供多種多樣的服務。城市產業的集聚效應，對經濟發展的支撐力和周邊的吸引力、輻射力，在一定程度上就是從城市的基礎功能轉移而來。因此，適當超前建設城市基礎設施，這是經營城市的必然要求。
　　同時，對于開發商來說，開發的收益關系到開發的強度以及如何開發。只要開發強度控制在一定的范圍內，不超越開發收益的極限度，控制好環境效益，社會效益，政府的開發不但可以盈利，而且還可以使整個城市處于可持續發展狀態，真正達到城市經營的目的.
　　
　　二． 舊城建筑的拆遷
　　（一） 面臨著嚴峻的挑戰
　　舊城區開發永恒的主題是嚴重的拆遷問題。眾所周知，拆遷問題實際上就是對居民房屋所有權和居住權的剝奪。由于各種原因，正當的拆遷確實有必要。
　　首先，對于居民而言。
　　由于經濟條件問題，當地居民只有遷就目前惡劣環境而生活。周圍方便交通，充足的公共服務設施對于經濟困難的他們來說是很重要的，足以超過他們所住的惡劣環境的不足。同時，房屋根據其所處地段和房屋使用年限，必定有一個相對客觀的估價。但如果遇上拆遷，補償的價格標準往往大大低于房屋的實際價格。哪一個屋主愿意接受低廉的價格換取自己價格較高地段的房屋呢？
　　其次，對于開發商而言。
　　拆遷補償價和房屋實際價格之間的巨大差異當然是最大的誘惑，因而，在法律各種規定不太明確的條件下，開發商自然而然為了追求高額利潤而不擇手段以各種建設名義掠奪居民的房屋，用殺人不見血的辦法進行原始積累，而拆遷的隨意性，則為開發商無休止的掠奪提供了可能。
　　最后，對于司法而言。
　　本來，為了維護社會的基本正義和公平，司法為弱勢群體提供了獲得救濟的途徑和希望。但由于中國有關房屋拆遷的法規政策并未規定拆遷房屋必須符合社會公共利益原則，也沒有規定必須全面或者合理補償，因此，法院即使受理這類訴訟，也無法責令開發商或者政府部門滿足被拆遷人的愿望。相反的是，如果政府部門或者開放商確定了要拆遷某人的房子，則可以堂而皇之地“依法”申請法院強制執行。
　　綜上所述，居民始終處于弱勢。因而，政府在拆遷過程中出現很多不合理的現象。一是有的城市政府不顧當地經濟條件，盲目擴大城市建設拆遷規模，造成拆遷補償標準不落實，安置方案不落實；二是有的部門不依法行政，工作簡單粗暴，擅用強制措施；三是有的開發企業隨便降低補償標準。
　　這正是城市問題的根源，讓城市問題越來越嚴重。
　　
　　（二） 解決問題的建議
　　 政府扮演的角色及其所起的作用
　　為了保證城市的經濟效益、社會效益和環境效益三者協調發展，城市的問題解決的辦法必須保證城市可持續發展。
　　社會良性發展的基礎是對于個人權利的保護。財產權，作為社會低收入人群和一切人的權利，首先應該是不受政治權力侵犯的權利。實際上，土地征用與財產權保護并不矛盾。各國在承認財產權受憲法保護的同時，也都承認合理征用土地的合法性。
　　目前，許多強制拆遷缺乏了正當程序。政府在決定土地規劃時，缺乏公開的聽證程序，在確定征用補償時，缺乏中立的評估機構，在發生糾紛時，缺乏獨立的司法機關干預。拆遷在強大的行政力推行下，失去了法律約束，這樣，行政問題不可避免地演變為社會問題。拆遷戶的悲劇也正源于此。
　　拆遷工作是一項公認的復雜和困難的工作。其復雜性在于它直接牽扯政府、原土地使用權所有者、開發企業和拆遷戶等各方的切身利益。在這樣一個多方利益錯綜糾葛的關系中，一項開發工程的落實，往往需要復雜艱難的談判過程。而不可否認的是，在這一過程中，拆遷戶往往沒有足夠的能力和手段直接參與談判，他們通常只能將維護自身利益的希望，寄托于公正的政府部門和合理、人性的法律、法規。在這種情況下，政府部門必須在維護公共“大利益”的同時，切實協調、維護好人民群眾的“小利益”。
　　各地政府應當充分認識到拆遷工作的重要性，維護群眾的合法權益。一是堅決反對有些地方政府的領導為了追求政績、搞形象工程，而降低百姓的補償標準。二是堅持依法行政，依法辦事。拆遷補償不落實，拆遷方案不到位不能進行拆遷。三是對拆遷主管部門、相關部門、實施拆遷的單位加強管理，違規拆遷的要嚴肅查處。因而，房屋拆遷工作必須按照社會公益原則和合理補償原則兩條基本原則進行。
　　
　　 拆遷戶的經濟補償
　　拆遷的賠償費是拆遷問題的一個重要的根源。解決好拆遷賠償的問題，等于拆遷問題解決了一半。
　　房屋拆遷補償價格，是指拆遷補償的貨幣表現形式。在實行房屋產權調換時，表現為對被拆遷房屋計算的補償金額；在實行貨幣補償時，就是補償金額本身。房屋拆遷補償價格實際上是拆遷雙方當事人對被拆遷房屋及其占用范圍內土地使用權的價值認定。房屋拆遷補償價格包含有土地使用權的價格，由于各種優惠和獎勵政策的實施，實際補償價格均高于評估價格。房屋拆遷補償，既對被拆遷人擁有的房屋所有權進行了經濟補償，也對其放棄的土地使用權進行了經濟補償。
　　但是這牽涉到一個地價的問題，地塊離市中心近，生活性道路又多，因而，其地價也比較高。政府是否能夠進行充分合理的評估價是一個重要的問題。
　　
　　三． 舊城建筑的改造
　　看待今日舊城街區內具有"歷史意義"之事物存在的價值以及需要解決的民生問題。舊城開發的問題探討的結論是：當舊城舊建筑占用的土地使用的機會成本已經大于現實建筑物的使用的經濟價值，舊城開發的經營是可持續的發展的，是為子孫后代謀取利益的，所以政府必須拆除這些舊城區的殘舊的低使用價值的建筑。今人總是帶著希望把祖先的歷史文化一絲不茍得記錄下來的情結，但這或許只是一種自欺欺人的對待歷史的態度：于是我認為：拆除應該拆除的破建筑；保留其有歷史文化參觀價值的一部分外立面和巷道的肌理；切割舊建筑，讓人們更深入地體驗原來街區面貌帶給居民的生活習俗,同時注入新時代的文化,由當今的使用者再定義街區的意義。
　　舊城建筑改造更新應當采用的折衷的方法，即采用適當規模，合適尺度，依據改造的內容與要求，妥善處理目前與將來關系，不斷提高規劃設計質量，使每一片的發展達到相對的完整性，這樣而集無數相對完整性之和，即能促進舊城的整體環境得到改善，達到改造更新的目的。采用適合的社區開發運作模式建立可持續的住宅區建設機制，集合政府（開發商）和居民的力量，逐步培養社區居民的力量，即“社會資本”來實現傳統住宅區的發展。
　　
　　
　　參考文獻：
　　《政府視角的城市規劃》作者：童明著，出版社：中國建筑工業出版社，出版時間：2005.1
　　《城市生態與城市環境》作者：沈清基編著，出版社：同濟大學出版社，出版時間：1998.12
　　《區域研究與區域規劃》作者：彭震偉主編，出版社：同濟大學出版社，出版時間：1998.8