城市管理論文住宅設計方向論文范文一：下載地址

　　本文選自國家級期刊《城市建筑》，《城市建筑》雜志是經國家新聞出版總署批準，住建部指導的一本建筑行業核心雜志，本刊由中國建筑學會、黑龍江科學技術出版社聯合創辦。國際刊號 ISSN：1673-0232，國內刊號CN：23-1528/TU。郵發代號14-23。本刊為半月刊。在國內外建筑界影響深遠。

　　摘要：目前，我國的房地產市場生意火爆，房價水漲船高，有愈演愈烈之勢。導致房價過高的因素也是多方面的，過高的房價為我國的經濟社會的和諧健康發展帶來了不利影響。因此如何在高房價的狀態下進行合理的住宅方案的設計并有效控制建筑成本的增加，這也是在高房價狀態下讓普通收入者能夠買的起房子的有效途徑。本文首先分析了導致我國房價過高的因素，并剖析了過高房價給我國社會帶來的危害，然后重點闡述了高房價下住宅方案的設計應著眼的方向，以及如何控制建筑成本。

　　關鍵詞：高房價,土地價格,住宅方案,中小戶型,建筑成本

　　一、導致我國房價過高的因素分析

　　（一）市場存在巨大需求

　　第一，居民收入水平不斷提高，使房屋銷售市場合理需求增加；

　　第二，城鎮人口增加和大規模城市改造，使房屋銷售市場被動需求增加；

　　第三，大批投資性資金流向房地產市場，使房屋銷售市場的投資性需求增加；

　　第四，受人民幣升值預期影響，大量游資涌入房地產市場，投機炒作也使房屋銷售市場的不正常需求增加。這些主要因素使房屋總需求增長大于總供給的增長，房屋銷售市場的供需矛盾緊張，推動房屋銷售價格較快上漲。

　　（二）土地價格持續上漲

　　城市建設速度不斷加快，城市中心建設用地日趨緊缺，加上全國各地普遍實行了土地的收購儲備制度，土地增值收益已經成為地方政府財政收入的主要來源，地方政府希望通過土地市場的價格調控獲得更多的財政收入，這些都直接或者間接地導致了土地價格的上漲，進而推動了房地產價格的上漲。

　　（三）房屋建筑材料價格上漲

　　建筑裝飾材料等價格大幅上漲，使房地產開發成本不斷提高。在房屋銷售價格中，作為成本的原材料和建安工程費用所占比重在不斷增加，成為推動房價上漲的內在動力之一。

　　（四）房地產供給結構不合理

　　首先，房地產銷售市場和租賃市場發展不平衡，租賃市場無法通過提供更多更好的租賃服務來分流購房者的購房需求，壓力集中在房地產銷售市場，導致房價上升。

　　其次，房地產產品結構不合理，不但滿足中低收入階層住房需要的戶型和中低檔住房供應不足，而且作為住房保障的經濟適用房也供應不足。高價房所占比例較大，供給結構的不合理推動了商品房平均價格上升。

　　二、房價過高帶來的危害

　　（一）加劇土地資源的稀缺

　　不斷上漲的房價使房屋需求增加，對土地的需求與日俱增使得政府不斷抬高地價以增加收入。大量征用土地就要對城區住房進行拆遷，導致資源浪費。同時，開發商在市郊興建大量住宅別墅，但由于基礎設施、城市交通等不便因素，最終使住房并不能滿足人們的有效需求，土地資源不能得到合理利用。由于土地的不可再生性，土地資源必將越來越少，供應也會越來越不足，惡性循環將導致土地極度稀缺。

　　（二）擠壓了百姓的收入增長空間，影響消費的擴張

　　隨著社會的進步和發展，我國居民的收入也有了一定成都程度的提高。但居民收入的提高遠遠趕不上房價上漲的腳步。由于住房是生活的必需品。尤其在中國這樣的國家，人們把住房看做是生活的基礎。沒有住房就無法展開生活。因此，人們不得不背負起高房價帶來的高額債務。這樣就大大地降低了居民的消費能力，直接導致人們生活質量下降。

　　（三）滋生經濟泡沫，蘊含危機

　　供給方面，在房價上漲時，開發商和銀行預期價格繼續上揚，從而導致信貸和投資開發增加；需求方面，房價上漲導致投資需求增加，在短期供給缺乏彈性的情況下，需求大幅增加必然會拉動房價快速上漲。由于產業關聯性高，房地產市場的活躍將帶動建筑、冶金、建材、運輸和金融等相關產業的快速發展，從而產生經濟泡沫。

　　三、高房價下住宅方案的設計

　　在目前房價過高的形式下，住宅方案的設計應朝著“小、精、變”的方向發展，具體說來，住宅方案的設計應從以下幾方面著手：

　　（一）加大中小戶型的規劃設計力度

　　1、中小戶型的市場本身需求

　　目前許多大城市都存在房型過大、總價偏高的問題，作為城市購房主體的中等收入者和年輕買家開始占據消費市場。房價過高，一些年青人他們渴望獨立生活，但經濟能力尚不足以在市中心購買目前主力形態的商品房，郊區的大房子又與他們緊張的工作和豐富的休閑生活相抵觸，而總價偏低、交通便捷、功能完善的中小戶型的出現正好吻合了這一消費群體的需求。

　　2、中小戶型的設計方案

　　中小戶型在設計時的著眼點應放在“小”上，盡量縮小房型，減少不必要的公攤面積，從而減少購房者的各種費用支出。

　　（1）客廳、餐廳兩廳合一

　　一般的大戶型住宅的設計都設有兩個廳，即客廳（起居室）和餐廳。對于中小戶型這樣一類的小面積，這樣的布置占據了很大的面積，不實用，不經濟。如果能把餐廳的功能融入到客廳中，將是很好的選擇。因為把餐桌搬進客廳，既能給全家人圍坐在一起進餐創造更好的環境和條件，也能讓家庭活動更為方便，有客人來訪時還可以形成更充分的交流空間。

　　（2）減少衛生間

　　現在不少住宅中都設有一個以上的衛生間。在中小戶型的住宅設計中，一個衛生間將逐漸取代兩個或多個衛生間。試想在不到90平方米的面積中設計兩個衛生間，其他空間的面積就會相對減少，必然影響其使用功能。大多數戶型中若將一個衛生間的功能設計全面，就完全能滿足全家人的使用要求。

　　（3）餐廳廚房互借

　　在中小戶型的住宅中，限于空間的局促，家庭的餐廳可以與客廳采用共并的方式，空間互相借用，節省了面積，使廚房操作空間更加緊湊，而餐廳空間在視覺上也得以擴大。且餐廳和廚房的位置最好設于鄰近，避免距離過遠，耗費過多的置餐時間。

　　（4）一梯兩戶變多戶

　　在今后小戶型將成為市場主流，消費者會要求更小的公攤面積。此外，一梯兩戶小面積住宅比較費地。如果為節地而縮小面寬、加大進深，則房間也不好使用，并易在戶型中部產生“垃圾面積”。所以在中小戶型的住宅設計中，應采用一梯多戶、大小套型結合的設計方案。這樣可以有效地減少每戶公攤面積、提高得房率，同時也有助于戶型的多種組合。

　　（二）住宅的“精細化”設計理念

　　上文已提到，由于過高的房價限制了部分消費者的購買能力，中小戶型成為今后住宅設計的主流。而中小戶型的顯著特點是面積小，精細化設計成為設計中小戶型設計的核心原則，設計人員更應該把關注點放在對中小戶型空間的真正有效利用上。中小戶型因為面積的相對緊湊，對細節的把握更加重要，其核心是適應現代居住需求，設計更加精細化。

　　1、做好合理的平面布置功能布置合理

　　住宅根據使用功能概括有：私密休息區、公共活動區、輔助區等幾個分區。這些分區都有明確的公共性與私密性、動與靜的區分。在中小戶型住宅設計中正確處理它們的功能關系，滿足各功能分區的要求，實現“公私分離，食寢分離，居寢分離，潔污分離”是設計住宅功能舒適、安全的基本條件，也是人們選擇戶型的重要著眼點。在合理考慮各區功能的同時，還要做到室內流線順暢，交通面積集中、緊湊、減少干擾，并且還需突破單純的交通功能，做到交通面積的綜合利用，提高室內有效使用面積。廚房、衛生間是住宅的重要組成部分，門，便于食品、蔬菜及垃圾的進出，與家務陽臺和餐廳應力求聯系方便，減少對其它房間的干擾。衛生間可將洗漱與浴室分開，以減少干擾、也有利于洗衣機、熱水器的布置。

　　2、充分考慮良好朝向和自然通風條件

　　在中小戶型住宅設計中，應根據該地區的氣候條件，充分考慮較好的朝向和通風環境。住宅主要房間都應做到直接采光，每套住宅至少應有一個居住空間能獲得冬季日照。起居室、臥室、廚房窗地面積比不應小于1/7，否則光線昏暗，不便使用。平面設計中應著重考慮自然通風，有效的改善室內空氣質量和衛生狀況。

　　3、注重提高設計中的科技含量

　　這是包括設計在內的多種行業產業來共同努力，注重標準化、工業化，使得設計人員可以選擇更薄的墻體來增加更多的使用面積，可以選擇更多的設備去更好地滿足節能、通風、采光等要求。

　　（三）注重住宅的靈活可變性

　　居住者的家庭構成、生活形式、審美意向和價值取向等的不同，對室內空間的要求也不同，因此在住宅設計時除了提供豐富多樣的戶型平面外，同時也要求住宅的平面布局能適應這種變異性和差異性。可做“部分靈活”的單元大開間，雖有固定的廚房、衛生間、入口和單元的形狀，但可劃分成不同的平面布局，滿足不同層次的需要，也可模糊某些功能區域，將某些功能分區合并或連接，不做明確限定，如將起居室與餐廳合并，把廚房設計成開敞或半開敞的形式等。減少固定構件，用可活動的輕質材料構件分隔不同的功能區域，減少固定的墻體，使得室內空間流動開敞而不閉塞，同時也使得戶型可以根據功能的變化而改變空間形態、位置和尺寸，具有很強的適應性和實用價值。如此，同樣空間的一套住宅，便可以最大程度地滿足不同的入住者和相同居住者在不同時期的需要，根據實際需要的變化而變化空間分隔和戶型平面。

　　四、高房價下如何控制建筑成本

　　（一）建筑成本的構成

　　一般說來，房地產的成本包括土地成本、建筑安裝成本、利息、管理費、配套費、銷售成本以及稅費成本等。

　　1、土地成本

　　土地是房地產業生存和發展的必要條件，也是整個建筑成本中的重要組成部分。國家土地新政策執行后，土地價格上漲迅速，土地供應量已出現了較大幅度減少，而住房需求的快速增長，又進一步加劇了房地產開發土地供需矛盾。從長期來看，由于土地資源的稀缺性、土地供應的有限性及區位的差異性，客觀上導致土地供應的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了地價上漲。

　　2、建筑安裝成本

　　建筑安裝成本包括建材費、人工費等，建筑成本在不同地產中所占比重不一樣。如果要建別墅，建筑材料、裝修材料的成本就要比土地成本高；而要建普通

　　住宅，土地成本就比建材成本高。對房價而言，建材價格的上漲對其構不成直接影響，鋼材等建筑原材料費不過只是建安成本的一個組成部分而已，在整個房價之中，所占比例不大，因此對房價的影響不會起到決定性作用。地價和公關開支才是大頭。

　　3、稅費成本

　　房地產相關稅收包括營業稅、印花稅、土地增值稅及房產稅等。有關人士表示，目前與房地產開發經營有關的稅種多于10種，有關收費項目近70種。其中，經營性收費就有30種，行政性收費近10種。隨著稅費增加，其占商品住宅銷售價格的比例也同步增大，這也是導致房價過高的因素之一。

　　（二）如何有效控制建筑成本

　　1、建立健全成本保證體系，確保把工程成本費用控制在目標總成本之內

　　成立以項目經理為組長，技術負責人為副組長，財務、物資、計劃、技術人員參加的工程成本核算領導小組，并根據其責任建立相應的制度，以促進項目挖潛、降耗、節能、提效，保證項目工程成本控制指標的實現。

　　2、加強材料管理，降低直接成本

　　對于現階段而言，在工程的總造價中材料費約占到60%～70%，所以抓好施工材料的管理是控制建筑成本的關鍵之所在。

　　（1）完善采購制度

　　①各班組在接受一項工期為一個月內的任務時，技術人員要提前計算本任務所需材料的類別、規格、數量，提交主管人員審查，待批準后交采購員辦理；工期較長的，班組應每月提交一次采購計劃，報請批準，提前采購。

　　②要求采購人員熟悉材料的性能、用途、規格，需要的時間、銷售點及其價格，要堅持貨比三家，既保證工程質量要求，又要取較低價，無主管負責人授權批準不得采購。

　　③對于大宗材料和技術要求高的產品，項目部要組織有關人員搞好市場調研，通過會議集體研究確定購買對象。

　　（2）狠抓材料節約

　　①落地混凝土、砂漿、鐵絲等易耗品要及時清理回收，堅持上、下工序銜接，領料不多余，余料合理用。

　　②技術人員要教育培訓施工人員提高技術水平，結合實際確定材料的消耗范圍，提高其使用率，尤其是周轉材料的使用率，要千方百計降低消耗。

　　③對于承包的項目在合同中要注明各類材料消耗控制范圍，且與個人收入掛鉤。

　　3、強化變更、索賠意識，抓好二次經營工作

　　變更和索賠是相對降低成本的措施。變更工作應從節約成本支出為出發點，提出合理變更方案；索賠工作從施工一開始就應著手開展，，包括認真研究設計文件、圖紙、合同條款和現場條件等，找準索賠的切入點，適時編制索賠資料，據理力爭，把索賠工作貫穿于施工的全過程。項目經理部對已完成的分部分項工程，無論是內部還是外包隊伍的工程，都要完工一項清算一項。預算人員應辦好有關資料的交接，以防丟項漏項。當整個項目完工后，應按合同要求及時組織有關人員做好竣工決算，核實項目發生的實際成本，分析目標責任成本的完成情況。預算人員必須與財務人員進行認真全面的核對，相互補正，以免漏項，確保取得工程結算收入。財務人員應加強對應收質保金的收回工作。

　　結語

　　綜上，導致我國目前房價過高的因素是多方面的，這其中包括市場需求、土地價格和建筑成本等。在如此高的房價之下，如何讓更多的人擁有房子，加強住宅方案的合理化設計和降低建筑成本使其有效途徑。住宅方案的設計要更加迎合中低收入者的需求，中小戶型的設計應成為今后住宅建筑設計的主流，并加強對建筑成本的控制，從而有效控制房價的瘋漲。

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