所謂安居才能樂業(yè)，但高昂的房價(jià)讓無數(shù)人望樓興嘆，因此，保障房應(yīng)運(yùn)而生。保障房是指針對中、低收入家庭，政府實(shí)行分類保障，所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保障性質(zhì)的住房。目前我國住房保障體系主要包括四個部分：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房 、限價(jià)房和政策性公共租賃房[1]。

　　摘要： 加快保障性住房建設(shè)，大幅提升保障性住房供給，可以解決由住房供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡引發(fā)的高房價(jià)等一系列社會和經(jīng)濟(jì)問題。但是由于融資渠道狹窄，我國保障房的建設(shè)推廣遭遇資金瓶頸。本文在剖析PPP模式的內(nèi)涵及優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，探討了適合我國基本國情的保障性住房PPP模式的具體運(yùn)作流程，并提出通過引入公眾參與機(jī)制，構(gòu)建政-企-民三方合作框架，改進(jìn)PPP模式下保障房供給的構(gòu)想，以期實(shí)現(xiàn)PPP融資模式在我國保障性住房建設(shè)中的推廣應(yīng)用。

　　Abstract： It can resolve a series of social and economic problems which caused by high house prices through accelerating the construction of affordable housing and increasing the supply of affordable housing significantly. However， due to the narrow channels of financing， the promotion of affordable housing is suffering financial bottlenecks. Based on the analysis of the connotation and the advantages of PPP model， this paper explored the specific operation process of affordable housing PPP model which is suitable to China basic national conditions， put forward the introduction of public participation mechanisms， built the Political-Enterprise-Man tripartite cooperation framework and improved the supply of affordable housing under PPP mode， so as to achieve the popularization of the PPP mode in the construction of affordable housing in China.

　　關(guān)鍵詞： 核心期刊論文,保障性住房,PPP模式,融資

　　Key words： affordable housing;Public-Private-Partnership mode;financing

　　1 我國保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀

　　《“十二五”國家國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃綱要》提出，在“十二五”期間要建3600萬套保障房和棚戶區(qū)改造住房，在五年的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)保障性住房覆蓋率由 7.5%到 20%的飛躍。若廉租房、公租房按45m2/套計(jì)算，經(jīng)濟(jì)適用房按 60m2/套，3600 萬套住房預(yù)計(jì)所需投入的資金高達(dá) 4.9 萬億元。

　　由于保障房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)，其公益性的特征注定了保障房的投資必然是低收益甚至負(fù)收益，因此，保障房最主要的投資主體必然是政府。目前保障房建設(shè)資金大部分來源于政府財(cái)政撥款，隨著保障房建設(shè)的大力推進(jìn)，政府面臨的財(cái)政支出壓力越來越大，如圖1所示。保障房建設(shè)資金對政府撥款的過度依賴，讓政府不堪重負(fù)，為了緩解巨大的資金壓力，各城市保障房建設(shè)規(guī)模開始縮量(如表1)，從近年來的保障房建設(shè)規(guī)劃中就能初見端倪。因此，擴(kuò)大資金來源，尋找新的融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資，為保障房建設(shè)提供有效和長期穩(wěn)定的融資，是當(dāng)前我國住房保障事業(yè)發(fā)展壯大過程中亟需解決的問題。

　　2 保障性住房PPP模式剖析

　　2.1 PPP模式概述 PPP是Public-Private-Partnership的簡稱，即為“公私合作關(guān)系”，可以理解為公共部門與私人企業(yè)建立合伙關(guān)系并提供公共產(chǎn)品或服務(wù)的一種合作方式。對于住房這一物品和服務(wù)而言，一方面，其商品屬性決定了住房是一種商品和資產(chǎn)，商品住房擁有商品的一切特征，這決定了“市場”是提供商品住房的最優(yōu)模式。另一方面，其社會屬性又決定了住房也是居民家庭賴以生存的必需品之一，保障性住房具備了準(zhǔn)公共物品和服務(wù)的消費(fèi)必需性和低選擇性特征，完全可以通過政府安排和社會提供相結(jié)合的PPP機(jī)制實(shí)現(xiàn)保障性住房的供應(yīng)。

　　2.2 PPP模式在保障房建設(shè)中運(yùn)用的優(yōu)勢

　　2.2.1 以民間資本為依托，促進(jìn)投資主體多元化，提高運(yùn)作效率 我國保障房建設(shè)現(xiàn)狀中存在著資金供求矛盾的現(xiàn)實(shí)，而PPP模式的引入則為民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)提供了一個很好的平臺。并且私營企業(yè)的直接參與能夠減少政府部門在投標(biāo)過程中的消耗。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，PPP模式下的融資比BOT投標(biāo)模式產(chǎn)生的費(fèi)用能夠減少總費(fèi)用的15%[6]。在保證質(zhì)量的情況下，簡化中間環(huán)節(jié)，避免不必要的開支，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率。

　　2.2.2 以公私雙贏為目標(biāo)，發(fā)揮各自優(yōu)勢，優(yōu)化資源配置 PPP模式在運(yùn)作過程中，強(qiáng)調(diào)公共部門和私營部門的合作，本質(zhì)上雙方有一個共同的目標(biāo)：以最少的資源投入，獲得最大的回報(bào)。所以為了雙方共同的利益，政府部門與私人部門在合作過程中，將充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，利用有限的資源，制定最佳合作方案，節(jié)約管理成本和資金成本，提高資金使用效率，從而實(shí)現(xiàn)“雙贏”。 　　2.2.3 以合理設(shè)計(jì)為導(dǎo)向，組成戰(zhàn)略同盟，分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 在PPP模式下，政府部門與私人部門共同參與保障房項(xiàng)目的可行性研究階段、建設(shè)階段及運(yùn)營階段等全過程，能有效地對項(xiàng)目整體的情況進(jìn)行控制。通過合理的設(shè)計(jì)，讓公共部門盡可能承擔(dān)自己擁有優(yōu)勢方面的伴生風(fēng)險(xiǎn)，私營部門則盡可能承擔(dān)自己擁有優(yōu)勢方面的伴生風(fēng)險(xiǎn)，使得每一種風(fēng)險(xiǎn)都由最善于應(yīng)對該風(fēng)險(xiǎn)的合作伙伴承擔(dān)，有效地分散了傳統(tǒng)模式下政府獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，使整體風(fēng)險(xiǎn)最小化，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。

　　2.3 保障房PPP模式的運(yùn)作 PPP 模式下保障房建設(shè)項(xiàng)目的利益相關(guān)者包括政府部門、私營部門、PPP特許經(jīng)營公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)的勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營等單位，其具體運(yùn)作模式如下所述：

　　地方政府部門結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，通過招投標(biāo)的競爭機(jī)制選擇最合適的私營企業(yè)進(jìn)行合作，雙方簽署合作協(xié)議，注入股本資金，成立合作性質(zhì)的PPP特許經(jīng)營公司，授予私營企業(yè)特許權(quán)。在項(xiàng)目開發(fā)、實(shí)施階段，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)， 特許經(jīng)營公司負(fù)責(zé)進(jìn)行保障房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、運(yùn)營、管理等活動。其主要運(yùn)作流程如圖2所示。

　　2.4 保障房PPP模式應(yīng)用存在的問題 從上述的保障房PPP模式運(yùn)作的全過程可以看出其僅涉及了政府部門和企業(yè)兩方主體，由于二者的利益訴求存在較大差異，如政府由于更多的關(guān)注政績而傾向于 “求多”、“求快”，私營企業(yè)則更多關(guān)注盈利而傾向于壓縮成本、降低標(biāo)準(zhǔn)等。因此，盡管這一合作模式可以較大地提升保障房政策的落實(shí)效率，但僅以“效率” 作為衡量標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，如部分地方保障性住房項(xiàng)目選址偏遠(yuǎn)，無配套設(shè)施，建成后不能入住或是不便入住，如部分地方保障性住房設(shè)計(jì)簡單，內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，影響使用功能，如部分保障房建設(shè)速度不符合建設(shè)規(guī)律，造成住房的質(zhì)量和安全隱患等，諸如此類的問題，極大地降低了保障房政策的滿意度水平，非常有必要考慮在引入政策“效果”的衡量標(biāo)準(zhǔn)的前提下對這一模式進(jìn)行改進(jìn)。

　　3 保障性住房PPP模式的改進(jìn)

　　在當(dāng)前保障房PPP機(jī)制的政 -企兩方主體的基礎(chǔ)上，引入包括被保障對象在內(nèi)的社會公眾主體，以政-企之間的公私合作和政-民之間的公眾參與為核心，根據(jù)在保障房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中不同階段的目標(biāo)差異，構(gòu)建項(xiàng)目全過程的政-企-民的三方合作框架的改進(jìn)PPP模式，如圖3所示。

　　引入的公眾參與機(jī)制是以被保障對象為核心的相關(guān)社會公眾，其大概可分為三大類：第一類是直接受益群體，即被保障對象;第二類是直接受影響的群體，如保障房項(xiàng)目所在地周邊的居民、專家及社區(qū)組織等;第三類是其他感興趣的組織或團(tuán)體，如人大、政協(xié)、學(xué)術(shù)團(tuán)體及感興趣的非政府組織。根據(jù)三類公眾主體參與保障房政策的質(zhì)量要求和對保障房政策的可接受程度，可以將三類主體在其中政-企-民的三方合作伙伴機(jī)制下的參與類型區(qū)分為四類，如圖4所示。

　　其中，被保障對象作為保障性住房的直接受益者，最具有參與保障性住房提供決策的動力，假如人為地將保障對象排除在提供過程之外，而僅僅將其選擇的權(quán)力控制在保障性住房建成之后，就可能會造成政府提供的保障性住房與保障對象需求之間產(chǎn)生偏差，從而造成提供的效果不足。通過合理設(shè)置保障對象參與機(jī)制，使保障對象需求得以顯現(xiàn)，就能夠有效彌補(bǔ)這種偏差;同時，將其作為平等參與的主體伙伴之一，可以進(jìn)一步制衡政府權(quán)力、約束房產(chǎn)企業(yè)行為，從而使三方關(guān)系達(dá)到平衡。

　　4 結(jié)論

　　本文通過深度剖析PPP模式的內(nèi)涵及優(yōu)勢，探討了適合我國保障性住房建設(shè)體系的PPP模式。雖然PPP模式在我國保障性住房項(xiàng)目的實(shí)踐尚處于起步階段，但在我國公共建設(shè)市場化的宏觀背景下，其在未來的應(yīng)用中具有廣闊的前景。一方面，為解決當(dāng)前保障房建設(shè)資金短缺的問題，基于保障房具有的住房資產(chǎn)和商品特征，可以在我國保障房建設(shè)過程中引入PPP模式，積極吸引民營資本參與建設(shè)，按照市場化模式運(yùn)作，全面整合資金需求和建設(shè)需求;另一方面，為提高保障房政策的滿意度水平，保證質(zhì)量受控和人民樂居，基于保障房固有的準(zhǔn)公共物品屬性，在PPP模式中引入公眾參與機(jī)制，構(gòu)建政-企-民三方合作框架，讓作為利益相關(guān)者的社會公眾充分參與保障房項(xiàng)目建設(shè)的全過程，包括保障房的決策、融資、建設(shè)、分配、使用情況的監(jiān)督、住房的管理維護(hù)等。使作為公私合作的公共事業(yè)建設(shè)與運(yùn)營的新型模式――PPP模式，在我國保障房建設(shè)實(shí)踐中得到更好的發(fā)展，從而真正實(shí)現(xiàn)政府部門、私營部門、民眾三方“三贏”的目標(biāo)。

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