摘要：本文闡述了生地地產(chǎn)項目開發(fā)的流程及致勝決竅，并提出了生地開發(fā)的幾個注意事項。
　　關(guān)健詞：生地開發(fā)，地產(chǎn)項目，取地成本，規(guī)劃，定位，快速開發(fā)
　　1前言
　　隨著城市范圍逐步擴(kuò)大，使得原來的城市郊區(qū)被圈入經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域或成為城市新的發(fā)展中心，這促使了城市郊區(qū)大型生地的開發(fā)進(jìn)入到一個迅速發(fā)展的新階段。同時，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，三、四線市場生地開發(fā)也呈現(xiàn)出較大的市場潛力和機(jī)會，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了廣大的發(fā)展空間，因此越來越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)商開始進(jìn)駐三、四線城市，搶占生地開發(fā)先機(jī)，讓生地地產(chǎn)開發(fā)成為業(yè)界探討的熱門課題，下面就地產(chǎn)項目的生地開發(fā)發(fā)表筆者的幾點拙見。
　　2綜合考慮，控制取地成本
　　投資生地地產(chǎn)項目，應(yīng)考慮下面幾點：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況、人文環(huán)境及未來發(fā)展前景具備的軟或硬實力。在掛牌過程中，利用地塊的面積和規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)成本估計，在確定產(chǎn)品類型的基礎(chǔ)上，可以確定地價成本和估計開發(fā)成本，再結(jié)合市場價格，可以得出各種產(chǎn)品的開發(fā)利潤，為投資決策做參考。同時考慮到當(dāng)?shù)卣�府利用招商引資的心理和城市開發(fā)的現(xiàn)實需求（譬如開發(fā)商墊資協(xié)助政府修建市政或基礎(chǔ)設(shè)施，同時也能改善開發(fā)項目的環(huán)境），生地地產(chǎn)開發(fā)商可以和政府協(xié)談部分開發(fā)過程中的條款，從而最底限度地降低取地成本和開發(fā)成本。
　　3配套先行，變生地為熟地
　　為了順利、迅速完成生地項目開發(fā)，取得土地后首先要進(jìn)行水文地質(zhì)勘察、測繪，尤其是紅線邊生地山地陡峭、巖石聳立，需要測量可利用或放坡高差，這樣對規(guī)劃后施工建設(shè)的開發(fā)成本很重要。接著進(jìn)行道路、供水、供電、平整場地、雨水、污水排放設(shè)施等基礎(chǔ)配套工程的建設(shè)，將未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地的生地變成具備基本建設(shè)條件的熟地，為生地地產(chǎn)的開發(fā)提供基礎(chǔ)性的保障。值得一提的是，若能在熟悉整個地塊情況后，采取因地制宜的方法，充分利用自然優(yōu)勢，譬如將山地邊水溝匯集后的雨水化驗合格，可以作為施工用水，若有石山爆破，可作為路基石材等。這樣合理利用，對開發(fā)進(jìn)度和節(jié)約成本有不可忽視的影響。
　　4合理規(guī)劃，科學(xué)定位
　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，合理規(guī)劃和科學(xué)定位是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，規(guī)劃是否合理，定位是否準(zhǔn)確，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。在生地開發(fā)的前期階段，要多方調(diào)查、總結(jié)分析，進(jìn)行可行性研究，以客戶欲望的挖掘和有效引導(dǎo)來作為地產(chǎn)項目客戶的根本來源，以快速開發(fā)、低價銷售搶占領(lǐng)市場為企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢。按市場調(diào)研后的產(chǎn)品需求，確定產(chǎn)品的類型及配比，搭配實用、大方的建筑風(fēng)格、布局，和合理的結(jié)構(gòu)、水電、園林綠化等的設(shè)計，再結(jié)合地產(chǎn)項目的產(chǎn)品定位以及當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展的規(guī)劃為生地地產(chǎn)項目做出系統(tǒng)的規(guī)劃，描繪出一個蠻荒之地變成CBD新城的開發(fā)藍(lán)圖。
　　5快速開發(fā)，控制開發(fā)成本，提高產(chǎn)品品質(zhì)
　　生地地產(chǎn)項目的成功開發(fā)必須具備快速和低成本的特點，資源的擱置和開發(fā)周期的延長都會增加開發(fā)成本，讓開發(fā)項目失去競爭優(yōu)勢。
　　⑴提高效率，確保工期。生地地產(chǎn)項目獲取土地使用權(quán)證后，項目開發(fā)的各項工作必須馬上進(jìn)行，例如，前期項目的場地測量、地內(nèi)狀況詢查與規(guī)劃、建筑等設(shè)計的聯(lián)動，地質(zhì)勘察的及時穿插施工，場地平整對天時、地利的把握。同時結(jié)合工程的特點和實際情況，在各個方面、各個環(huán)節(jié)都實施嚴(yán)格的工期保證措施，于規(guī)定期內(nèi)基本完成項目工程的全部建設(shè)，保證施工進(jìn)度計劃的順利實施。例如，在開發(fā)的前期階段，可以設(shè)置一把手負(fù)責(zé)制，其他成員可以直接諫言獻(xiàn)策或共同商議，以提高決策效率。從開發(fā)建設(shè)到產(chǎn)品移交階段，可以實行分區(qū)責(zé)任制（質(zhì)量、工期獎勵），形成大項目下的小團(tuán)隊競爭和質(zhì)量互檢，充分挖掘管理人員的主觀能動作用。
　　⑵加強(qiáng)施工管理，控制造價。工程施工階段投資最大，是人力、物力、財力消耗的主要階段，要做好成本控制，制定目標(biāo)成本，建立與成本管理相適應(yīng)的公司規(guī)章制度，樹立全面預(yù)算管理的理念，明確責(zé)任體系，堅持責(zé)任、權(quán)利相結(jié)合的原則，獎罰分明，并加強(qiáng)工程流程管理，嚴(yán)格控制各項費用支出，降低開發(fā)成本，提升企業(yè)對成本的掌控能力。對中標(biāo)的施工單位首先應(yīng)對其施工組織設(shè)計及作業(yè)方案認(rèn)真審核，采用經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較方法進(jìn)行綜合評審，要合理化、經(jīng)濟(jì)化，尤其涉及到圖紙以外增加的方案，一定在保證安全、質(zhì)量的前提下，用最經(jīng)濟(jì)的方案，從而降低工程造價，減少工程變更和現(xiàn)場簽證，加強(qiáng)投資控制。
　　⑶樹立質(zhì)量目標(biāo)，提高產(chǎn)品品質(zhì)。建立以項目總工程師為主的技術(shù)、質(zhì)檢、試驗、測量四位一體的質(zhì)量保證體系，樹立質(zhì)量目標(biāo)，制定全面質(zhì)量管理工作規(guī)劃，超前探索和解決施工中的關(guān)鍵質(zhì)量問題，消除質(zhì)量通病，強(qiáng)化全員質(zhì)量意識，用工作質(zhì)量保證工序質(zhì)量，以工序質(zhì)量保證工程質(zhì)量。例如可以實行區(qū)域管理質(zhì)量責(zé)任制，配套相應(yīng)的獎罰激勵措施，以調(diào)動管理人員的積極性和責(zé)任心、上進(jìn)心。施工前重視圖紙會審，編制施工組織設(shè)計及質(zhì)量計劃，保證施工依據(jù)的有效性，關(guān)鍵工藝、關(guān)鍵工序的施工專業(yè)施工組織設(shè)計須制定專項施工方案向項目部報批，執(zhí)行前落實各專項施工的質(zhì)量技術(shù)交底（對班組或工人可以看各個工序的實際操作視頻教程，并加簡單講解或注意重點的說明，直觀易懂，效果應(yīng)該很好）并嚴(yán)格按之執(zhí)行。在過程管理中，嚴(yán)格執(zhí)行驗收程序，嚴(yán)懲無序施工，提倡樣板先行制度，對定期和不定期監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量隱患和問題，認(rèn)真分析，從根源層層抓起，并根據(jù)情況，層層采取措施，以從早從快解決問題。定期針對施工現(xiàn)狀召開質(zhì)量安全會議，指出現(xiàn)場施工質(zhì)量存在的問題，落實責(zé)任人及整改期限，在施工中既要做到事后檢驗，更要做到事先預(yù)防，把全面質(zhì)量管理的方法貫徹落實到施工生產(chǎn)的全員、全過程中去，盡最大可能提高產(chǎn)品品質(zhì)。
　　⑷確保生產(chǎn)安全。建全制度明確責(zé)任，狠抓安全教育與安全檢查，嚴(yán)格執(zhí)行安全技術(shù)交底和班前安全教育制度，認(rèn)真開展安全生產(chǎn)檢查工作，堅定不移地貫徹“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則，認(rèn)真落實安全責(zé)任制，層層抓，層層管，把安全生產(chǎn)的責(zé)任落實到每一個人，保證工程安全生產(chǎn)，文明施工，同時為工程開發(fā)的進(jìn)度和質(zhì)量提供后勤保障。
　　6生地開發(fā)注意事項
　　⑴地塊情況的調(diào)查、了解。包括地類的性質(zhì)，是否為建設(shè)用地，是否含有查封、抵押的情況；地塊內(nèi)是否有農(nóng)用地、國有林地及其狀況、數(shù)量等。同時針對實際情況進(jìn)行分析，對開發(fā)過程中需要解決的問題給出費用評估，并可以作為土地儲備款的付款依據(jù)。
　　⑵地塊內(nèi)現(xiàn)狀的調(diào)查。是否存在拆遷，拆遷的戶數(shù)、人口或內(nèi)容，并結(jié)合相關(guān)規(guī)定，對拆遷費用做出合理評估，同時對政府的拆遷能力、存在的拆遷難度和完成時間也要給出可靠的估計，以免影響地塊的開發(fā)進(jìn)度等。對地塊內(nèi)影響開發(fā)的障礙，如地下燃?xì)夤堋⑺�、油管、各種電纜線路，高壓線，地上、地下通信線路等，要明確遷移或處理完成的時間和費用。
　　⑶地塊開發(fā)的臨水臨電的安排。考慮分期開發(fā)的建筑面積，計算施工用水、用電情況并提出水、電報裝及使用的時間，以保證開發(fā)工作的按時進(jìn)行。尤其對于地塊周邊的市政管網(wǎng)接口、標(biāo)高，必須提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。
　　7結(jié)語
　　生地地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)新一輪的發(fā)展契機(jī)，項目的開發(fā)要注意控制取地成本，定位要準(zhǔn)確，規(guī)劃要合理，拿到地后先完善基礎(chǔ)建設(shè)，將生地變?yōu)槭斓兀�并快速開發(fā)，控制樓價，保持低價銷售的競爭優(yōu)勢。